电梯系统运行管理

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1、电梯系统运仃管埋1. 目的规范和指引电梯设备维护标准及维护作业要求，为监督供方维护电梯设备 工 作提供依据，确保电梯设备完好、安全、运行正常。2. 适用范围适用于住宅项目电梯设备维护业务外包监督管理。3. 责任归属3. 1物业服务中心项目总监监督本项目电梯设备运行管理工作。3.2工程主管（设备管理负责人）负责监督电梯设备外包工作及电梯设备管理责 任人的管理工作。3. 3持有有效电梯维修安装证的工程技术员（具体的设备责任人）定期对电梯外 包单位进行监督、评估。4. 方法与过程控制4. 1电梯设备维护标准4.1.1轿厢设备维护标准4. 1. 1.1轿厢内张贴电梯有效年检合格证、电梯使用安全提示。4

2、.1. 1.2轿厢内照明良好，轿厢通风风机无异常噪音，按钮面板整洁，字迹清 晰。4. 1.1.3紧急对讲话筒有使用提示标识，摘挂便利、通话声音清晰。监控探头确保 画面能分辨乘客面部。4. 1. 1.4轿厢平层误差在正负10mm以内。4. 1.1.5电梯运行、增速、减速平稳。从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声 响。行驶过程中轿厢无明显晃动，无因厢门晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭 合灵活，无卡、擦声音。4.1.2电梯机房设备维护标准4. 1.2. 1机房内配置盘车专用工具一套。4.122控制柜内的排风扇运行止吊，柜内温度符合要求，线路整洁，电器表面 尢积 尘现象；主回路接触器无打火碳化迹象。

3、接地电阻小于4欧、动力线绝缘 电阻大 于0.5兆欧、控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。各种开尖、按钮、蜂鸣器、电铃、 对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢固，导线编号清楚无 误。4. 1.2.3曳引机电动机连接紧固，无晃动，无异常运行声音，电动机轴承温度不应 高于80Co4. 1.2.4减速器螺栓无松动、无锈蚀，运行时无不均匀的噪声或撞击声，减速器内 润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。减速器的机件和轴承的温度应不高于 75弋，油温不高于85Co4. 1.2.5减速箱箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密无漏油。4. 1.2.6制动系统工作可靠，无不正常的撞击声。曳引机转动时闸瓦

4、制动带与制动 轮之间无相互磨擦现象。闸瓦与制动轮间隙小于0. 7mm,制动器线圈温度不超过该 电梯使用说明书规定的温度范围。4. 127钢丝绳维护标准a）钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。b）轿厢和对重侧的钢丝绳张力应当均匀，张力差小于5%。c）断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32 根。d）断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。e）磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。4. 128防止钢丝绳在曳引轮绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于lmnio 4.1.3电梯运行设备维护标准4.1.3. 1轿厢门完全尖闭，安全开尖闭合后电梯

5、方能行驶。轿厢门刀对厅门地槛间隙为5-8 mm。轿厢地槛对门厅地槛间隙符合安装要求。门厅锁啮合应不小于 7 mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇 下端距地槛应为5-8nimo门垂直 误差不大于0.5mm 4. 1.3.2 H导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵沽转动润滑艮好，尢锈蚀。4. 1.3.3轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，设备无灰 尘。4.1.3. 4轿厢导轨导靴管理标准a）导轨自动润滑装置的储油盒油位适中。b）检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1 nun。间隙应均 匀。c）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松 动，

6、无锈蚀。4. 1.3.5限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器涨紧装置正常工作，断绳 安全开矢的可靠性。4. 1.3.6安全钳a）传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑 脂。其动作应灵敏可靠。b）安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4nmi左右。4. 1.3.7补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。4. 138安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行 时，在轿厢内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。4. 1.3.9缓冲器a）油压缓冲器用油凝固点应在负10匚以下。油面高度应保持在最低油位以b）缓冲器所有螺栓

7、应紧固无泄漏，无锈蚀。c）缓冲器低速压到全压缩位置，释放后回复自由高度位置时间应小于120秒。4.1.4电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业人员在30分钟内（或按合同约定）到场实施救助，非专业人员禁止实施救助。4.2电梯供方管理规范4. 2.1电梯维保供方须具备相关资质要求。422电梯维保供方派驻现场维修人员须持有规定的资格证书，资格证书复印件在物 业服务中心备存。4.2.3物业服务中心电梯业务分包监督人员须持有规定的资格证书。4.2.4非维修保养人员不得擅自进行电梯维修作业及应急处理。4.2.5电梯维修保养合同完备（包括年度检修计划、紧急救援时间要求约定、考核 标准等），供方监督人员掌

8、握合同要点，对供方的工作及人员有有效的监督管理 制度。4.2.6X程主管应事先与电梯维保供方现场负责人充分沟通本作业指导书要求，并 定期完成评估工作。4. 2. 7电梯维保供方应按年度计划要求进行月度保养工作，并于每月最后3个工作 日，对本月维保工作进行总结及分析工作不足，制定下月工作计划，提交物业服 务中心工程管理负责人审阅。428服务中心工程部应建立电梯报修记录、详细记录好报修的时间、月度保养时 间，并建立一梯一档管理制度。429除全包合同之外各项目所涉及电梯零配件更换之事项，电梯维保单位应向所在项目负责人进行零配件的价格申报，审批后方可进行（特殊情况事先电话联系事后补手续）。公司职能部门

9、对维保情况进行跟踪 督查。42 10服务中心工程部应认真按电梯维护保养合同之相尖规定，对电梯维护保养单位的工作进行监督检查。4.2. 11电梯机房内应张贴电梯机房管理制度，悬挂维护保养记录，电梯平层标示图。4.3日常操作注意事项4.3. 1对手拉葫芦、钢丝绳套、滑轮、支撑木、脚手板等工器具，使用前应认真 检查，确尢损坏万可使用，使用中汪意承载能力防止过载；开用扳手、盘车 手轮 应齐备、好用。432在井道内作业时，严禁一脚踏在轿顶，另一脚踏在井道中的任一固定点上的操 作。4.3.3在轿顶进行检修作业时，应将安全钳、联动开矢和轿顶检修盒上的急停开尖 断开。434用手轮盘车升降电梯时，应断开总电源开

10、矢，并确保轿、厅门已尖闭。4.3.5在轿顶进行保养或检修，需要移动轿厢时，严禁快车运行；应采用慢车点动 运行轿厢。4.3.6在底坑作业时，应将限速器涨紧装置的安全开尖和检修盒的急停开矢断开。4.3.7禁止将安全开矢如安全钳、安全窗、门联锁开矢等用机械方法或电气短路等 万法运行。4. 3. 8只有在电梯停驶状态时，方可进行检查或保养曳引绳。4. 3.9当对电梯进行任何调整时，乘梯人员离开，保证轿厢内无人，并尖闭轿厢 门。4.3. 10检修未完，检修人员需暂时撤离现场时，应做到：4. 3. 10. 1尖闭所有厅门，一时矢不上的必须设置防护，并在厅门悬持“危险，切 勿靠近”的警告牌，并派人看守；4.

11、 3. 10. 2切断总电源开矢；4.3.10.3排除热源，如喷枪、烙铁、强光灯、电焊、气焊等；4.3. 10.4通知有矢人员，必要时应设专人值班。4. 3.11维修、保养工作结束后应做到：4.3.11.1将所有开矢恢复到原来状态，检查工器具、材料有无遗落在设备上；4.3. 11.2清点工具、材料，打扫工作现场，撤除告示牌；4. 3.11.3送电试运行、观察电梯运行情况，发现异常及时停梯检查。4. 3.12更换电梯曳引绳/截绳作业要求作业人员必须做到：4. 3. 12. 1施工前提交施工方案、安全技术交底、施工人员有效操作证件的复印件。检查施工方案是否合理；安全技术交底现场人员有无漏填；操作证

12、的真实性；4.3.12.2安全钳将轿厢轧在导轨上，吊轿厢的吊链也必须拉紧，不得松弛；同时应 将手拉链拴在起重链上；4.3.12.3换曳引绳时，严禁将曳引绳一次全部拆除；必须保留两根或两根以上的曳 引绳；4. 3.12.4严禁同时进行更换限速绳、曳引绳作业；4. 3.12.5井道下部作业人员应戴安全帽，在进行对重绳头作业时须系安全带；4.3.12.6换绳完毕检查缓冲距离和钢丝绳张力差，不符合要求的即时整改。4.4电梯机房管理4.4.1电梯管理人员每周不少于一次对电梯机房建筑、设备、设施巡视检查， 做好巡视记录，发现故障应及时通知电梯保养单位修理。4.4.2外来人员进入电梯机房，必须经过物业服务中

13、心项目总监或工程主管同 意，由电梯操作人员陪同方可入内。4. 4.3电梯机房墙上应悬挂管理制度、急救方案、巡视记录簿，房屋内应配备 相对温湿度计、灭火器材、急救工具，必要时，配置去湿机、降温装置。4. 4. 4设备应编号、挂设备卡。4. 4. 5电梯机房各种标识应符合公司VI规定。4.4.6工程技术员每周一次进行电梯机房清洁卫生。检查房屋建筑，保证完好，保持环境温度低于40弋，相对温湿度低于80%。4.5常见异常情况处理方法4.5.1电梯困人处置流程详见电梯困人应急处理作业指导书。4. 5. 2发生电梯进水的处理方法4. 5. 2. 1当发现有水进入电梯井道（包括底坑）时，首先尖闭进水水源，同

14、时 采取方法阻截水流进入电梯井道；4. 5. 2. 2确认电梯已经进水，可能造成电梯故障时，需要及时停止电梯的运 行，并切断该电梯的总电源，防止发生断路、触电等事故；4. 5. 2. 3如果出现电梯可能进水的情况时，需要立即把电梯停至最高层，并尖 闭首层厅外钥匙锁，停止电梯的使用；4. 5. 2. 4电梯停止运行时，在现场做好停止运行的标识，并通知监控中心和物 业服务中心客服部；4. 5. 2. 5工程技术员会同电梯维保单位人员对进水电梯应进行除湿处理，如 采用热风吹干、自然风干。确认电器元件干燥后，绝缘电阻符合要求并经试运 行无异常后，方可投入运行；4. 5. 2.6电梯恢复使用后，要详细填

15、写特别事件报告，对进水原因、处理 方法、防范措施等记录清楚并存档。4. 5. 3发生火警时电梯处理方法4. 5. 3. 1当出现火警时，立即向监控中心报警，并报工程主管；4. 5. 3. 2在可能的情况下用灭火设备扑灭火源；4. 5. 3. 3阻止疏散人员使用电梯进行疏散，同时按动消防迫降开尖，使客梯返 回首层，消防电梯进入消防运行状态，以提供消防人员使用；4. 5. 3. 4若电梯内有人员，监控中心人员通过电梯对讲，让乘坐人员按就近楼 层按钮停止电梯离开，通过消防楼道进行疏散；4. 5. 3. 5在乘客离开电梯轿厢后，尖闭轿厢厅门、轿门，使客梯返回首层，切 断电源；4. 5. 3. 6火灾时，除消防人员执行救援任务外其他人员不许使用电梯疏散。4. 5. 4发生地震时电梯处理方法4. 5. 4. 1已发布地震预报的，应根据政府发布的紧急处理措施决定电梯是否 停止5何时停止；4. 5. 4. 2震前没有发出临震预报而突然发生震级和强度较大的地震，一旦有震 感应当立即就近停梯，乘客迅速离开电梯轿厢；4. 5. 4. 3地震后应当由专业人员对电梯进行检查和试运行，正常后方 可恢 复使用。电梯设备养护周期及标准序号维护部位标准