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1、市场篇一 2009年上海商业地产宏观分析：09年上半年，住宅市场风云涌动，在08年的蛰伏之后，市场出现了量价齐升的火爆局面。但与此相对的，商业地产的走势却相对平稳，并没有受到较大影响。并且由于金融危机的影响，投资客对于商业市场的投资也较为谨慎。市场价格总体来说处于稳中有升的局面。但由于中国受本次金融危机的冲击相对较小，且刺激居民的消费欲、提振内需是国内目前经济政策的主基调，一些国外品牌将积极拓展对华业务，市区的高档购物中心将继续保持其品牌的活跃调整。相对应的，市区租赁市场的活跃，销售业绩的增长也将使得租金平稳良性增长。同时，商业地产没有住宅项目大量房源囤积的压力，却有着长期持有下稳定的现金流。
2、业内分析人事指出，近两年住宅市场将面临新的调整，而商业地产将迎来新一轮的高潮。1. 商业地产面临的市场压力1) 消费能力减弱由于金融危机，外贸企业出口情况不佳，职工的收入减少，甚至裁员，加上产业链的危机传递效应，受影响的面逐渐扩大，金融危机对消费信心的打击，消费市场的盈利状况将会变差，将直接动摇商业地产市场的基础。2)商业物业需求下降商业巨头纷纷改变开店计划，金融危机渗透到零售业并开始间接影响到我国的商业地产领域。由于我国消费的特点，决定人多而消费能力不强，那么做大市场份额占据大市场空间，扩大经营面积是商业发展的必然选向，在这种选向影响下，我国商业地产的特点是“物业规模大，坪效不高”在这种模式
3、中，主力店（锚店）的作用十分重要，而主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当。近一年多来，受金融危机影响，国际零售巨头经营状况不佳，资本扩张能力下降，导致发展动力不足，商业门店拓展计划放慢，继这些国际巨头放慢了发展脚步之后，国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员，计有消费电子/家电类：全球最大的“百思买”，全球裁员4000人，放缓在中国开店（原计划09年开6家）；全美第二“电路城”，08年底关闭20%的门店，随后又申请破产保护；百货：英国玛莎百货关了27家门店，裁员1230人（全球）；服装类的美国GAP，09年计划关闭100家（全球）；家装类的百安居09年计划将国内门店数量由
4、63家减少至41家；图书类的贝塔斯曼08年底已关闭国内全部全部36家门店；还有星巴克计划全美关闭600家，裁员1.2万人，澳州已关闭61家，裁1000人。我们还注意到今年以来国内一些大的零售企业还没有披露新的开店动向，也开始悄悄地瘦身，缩小了开发规模要求，国际连锁快餐企业们也小小翼翼地选址，这些商业企业的审慎姿态，成为商业地产行业的头上渐行渐近的一块乌云，这将对商业地产的发展投资、开发、运营产生重大不利影响。3) 商业物业的产租水平下降由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是商业物业的产租水平下降；由于开店计划和门店扩张的速度减缓，导致
5、商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，使得商业物业供求关系更加失衡，市场砝码滑向开店方，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总的会呈下降趋势。这种趋势性的变化，毫无疑问将动摇商业地产市场原来租价房价的结构关系；引出市场一系列的连锁反应，租金水平下降的后果是收益率下降，商铺投资失去魅力，投资风险加大，并造成产品性的开发风险大大增加。4) 商铺投资意愿弱化各地区域市场的投资意愿不一样，但是总的趋势是商铺投资的意愿下降严重，如上海去年受金融危机影响，成交金额和成交面积均接近减少30%左右，造成这种局面的原因是多方面的，一是中小投资者的收入（工资收入和经营收入减少）的缘故，二是机构或企业的赢
6、利状况不佳，没有溢出资金来投资商铺，三是商业地产市场本身到了一个变盘的时机，阻碍了人们的投资选向，以上三个方面使使得商业地产融资能力、变现能力变弱，并影响到商业地产的开发和运作能力。2. 现阶段商业地产市场特征：1）供求比例上升 商铺出售压力增大从2008年开始，上海商业地产供应量上升而去化量下跌。一升一跌，供求比由2007年的1：1.1 至2008年底的1.6：1。2008年国内商业地产市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击较小，市场租售价格相对平稳，主要大中城市无明显大起大落，同时商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现多样化、细分化趋势。国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以
7、百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产也有所改善。2009年1-4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。2009年整体商业地产供应量预计在200万平米，较2008年略有下降，而且随着住宅地产的上涨必然会带动投资者投资商业的信心，但总体情况仍不容过于乐观。2）专业市场仍受青睐 迪斯尼效应初现端倪从2008年底公布的上海商业地产成交数据
8、来看，专业市场依旧属市场宠儿，宝山区的长江国际贸易中心。共成交5.41万平米（2296套），虽然其商铺最高3.47万/平米的单价在专业市场类不属价廉，不过该项目23.6平米的套均面积使得“小面积、低总价”总是能成为发展商的噱头，也吸引了投资者的目光。其他几例大型专业市场项目如长三角物流中心、上海箱包城、上海玫瑰园商贸城等亦频繁占据月度成交榜显著位置，2008年1-11月成交面积分别4.62万平米、4.55万平米、3.94万平米。另外迪斯尼落户川沙之定论使得周边房价逆市飘红，其板块内的绿地东海岸国际广场项目，自3月开盘以来去化势头良好，截至11月底，商铺去化1.71万平米（194套），且最高价高
9、达4.4万元/平米，成为年度商场类成交明星。3）商家热情不减 中心商圈频频升级 虽然目前市场消费者信心明显不足。金融危机对国内的影响力凸现，失业、降薪等风险的增加无疑降低了国民的购买力需求。相对应的，零售物业的需求受到了一定的抑制，不过相对来说，快消、餐饮、服装等产业受冲击较小，国外一些时尚类零售商选择进入或者继续扩大其在华业务。与此同时， 08年上海市区商圈升级步伐频繁，如徐家汇太平洋百货年初停业装修并更新了45%左右的品牌，消费档次调高约20%。港汇广场引进了Versace、Dkny、Paul&Shark等国际一线品牌；虹桥商圈08年新增了长房国际广场、虹桥天都、泓鑫国际广场以及汇金百货天
10、山店等约17万平米的商业面积。大虹桥商圈黄金城道的开放、LV大厦的即将动工表明其将全力打造高端涉外商业；南京西路商圈的金鹰广场5月歇业闭关，预计09年4月面世，届时将引入GUCCI2000平米的豪华旗舰店。同时，863号的原鸿翔百货在10月初迎来了英国玛莎百货的开业。未来越洋广场、嘉里中心二期、协和城二期、大中里等多个商业项目的落成均揭示南京西路商圈的竞争升级；淮海路商圈则云集了众多大牌旗舰新店。C&A位于思南路口雪豹商厦的旗舰店粉墨登场，爱玛仕、“芭比娃娃体验馆” 以及厉峰集团旗下的登喜路世界不久亦可能落户。豫园商圈娱乐休闲广场豫龙坊面市，今年还将落成MSsquare购物中心。标志着其由小商
11、品集聚地向多元化商业中心的转变。特色商业街方面，一些传统代表将改变以往街摊式的经营模式，引进较高端品牌。如云南路美食街预计12月将重新展现，汇聚了包括五芳斋、小绍兴大酒店、鲜得来排骨年糕店、等传统美食店，体现其老字号文化特征。而吴江路则基本完成新一轮招商，引进包括星巴客、一茶一座等品牌，传统品牌小杨生煎等继续保留，店面进行了相关调整。4）鼓励政策利好 未来形势信心高涨09年上半年政府出台了一系列刺激经济，鼓励房地产投资的利好政策。在积极财政政策指导下，国家还实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。并且进一步放宽限制，鼓励外资投资房地产市场。通过上半年政府出台政
12、策和政府领导的讲话，我们可以预计09年房地产政策的走向还是以“稳”字当头。首先克服全球经济危机对于中国经济的影响，克制通货萎缩的要求仍大于防止通货膨胀的危险。所以，在这样的政策环境中，商业市场必然将进一步回暖。5）上海写字楼市场租售清淡，极不景气。当公寓、别墅开发商加紧工程进度，加快上市步伐进行销售的时候，上海一些办公楼的开发商却放慢了开发节奏，延缓了竣工时间。位于上海市静安区的会德丰22.00 0.00%广场由香港九龙仓集团36.45 1.39%投资，该办公楼在今年年初已经进入外立面装修阶段，但是工程却进展得异常缓慢。该办公楼本应于今年年中竣工，但近日仲量联行方面透露，该办公楼的竣工日期推迟
13、至2010年。此外，有媒体披露位于上海市中心的雅居乐广场(原金昌摩尔大厦)的施工铭牌上，该办公楼原本预计于今年年中竣工，但竣工时间也被推迟到了2010年。这两个项目延迟交工上市的背后，是沪办公楼市场的不景气。而沪写字楼的租赁市场尤其不容乐观。第一太平戴维斯的半年度报告显示，截至6月底上海甲级写字楼整体空置率达16.8% (浦西 11.2%，浦东25.1%)，今年上半年上海甲级写字楼整体租金累计下跌8.3%，而浦东写字楼的租金下跌幅度最大，较今年年初累计下跌10.9%。由于上海写字楼未来的新增供应量将远超前几年水平，自去年底写字楼供应量创下历史新高之后，供需不平衡的局面或将继续深化。第一太平戴维
14、斯预计，今年全年上海新增甲级写字楼供应量为56.2万平方米，而下半年将有50.8万平方米的供应入市，是上半年的8倍还多。庞大的供应和低迷的需求形成了鲜明的对比。虽然今年上半年沪甲级写字楼的供应只有5.4万平方米入市，但由于市场的租赁需求并不旺盛，上半年的吸纳量仅为1.1万平方米。可未来的走势更不容乐观，在2011年之前上海办公楼将有近270万平方米的新增供应量。3. 商业地产整体发展趋势：1）品牌开发为先：商业地产的成功首先是其品牌开发的成功，表面上看上去似乎“人气”、“地段”对房地产起着关键作用，但我们也在各个城市中，看到不少上佳路段上的烂尾商业物业。相反在一些非传统商业的路段上出现了新的商
15、业地标如“新天地”、“大宁国际”、“梅川路商业街”等等，这主要是商业品牌的效应。在金融危机影响市场的今天，要取信于市场并不是一件容易的事情，所以我们在开发项目的同时，应当花大力气对项目的品牌的打造，以建立市场信心，在品牌树立、市场信心形成，这时招商、经营都会十分顺利，毕竞在金融风险之际，房地产尤其是商业物业的保值、储值功能，人们是十分认可的。2）集团化开发，连锁经营将成主流 2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一
16、些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。目前，随着商业品牌化的概念越来越强，在上海诞生了如百联、百盛、汇金等连锁经营性的商业模式，并且在市场运作上获得了极大的成功。其核心竞争力还是在于品牌的塑造。3）以特色谋发展商业项目由于目前存在极大的市场竞争。所以上海的商业开发企业正进一步寻找差异化竞争的特色化定位营销之路。特色化商业的发展又可以分为8个方面：形式的特色、产品的特色、功能的特色、组合的特色、建筑的特色、环境的特色、位置的特色、文化的特色。建筑类型的特色化。例如田子坊、新天地等新商业街，以建筑形式的独特性吸引商家眼球；功能的独特性，如城隍庙商业街，定位于旅游休闲商业；虹梅路休闲街，定位于餐饮消费，满足区域内相对空白的餐饮需求。环境的独特性：如金汇龙柏商业区，以韩国客户作为目标客户群，形成了韩式商业中心等等，像这样的独特性
