《地产风险控制检查点》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产风险控制检查点（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、word地产风险控制检查点1是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书挂牌土地、土地使用权出让合同土地使用权转让合同、土地证 2合同中规定的建设指标容积率、绿化率等以与配套建设指标如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等，公司是否按其规定报批复与建设3如未按合同规定设计或报建的，要否承当违约等责任，应否取得出让人的特别许可4土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险。5闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发与竣工时间均作要求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险。6限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际设计、施工方案与对外宣传、承诺是
2、否与其一致。包括，有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。7如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。1如通过合作等方式取得土地，如此审核合作协议中有关土地与与销售有关的相关规定3. 1证件是否已取得2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证与时解除？3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？4土地使用权证对应的土地年限、用途，是否与销售合同与销售宣传对应，有无宣传错误？5土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同与销售宣传对应，有无宣传错误？6土地证的红线X围是否与我司实际建设
3、用地X围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？1是否已按时取得证件？2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？3许可的建设X围是否与我们实际建设X围一致？4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？ 施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。2对同一工程内容，比照阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容3阴阳合同不一致的，判断效力与公司风险，评估要否再采取相应的应对措施4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定与责任的分配约定？5合同竣工时间、保
4、修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？1设计人有无合法资质？2项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险与如何应对？2设计要点是否有违反法律法规或国家行业规X的强制性要求？3重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积与位置是否符合国家与地方法规规定？4重点关注2：楼间距等可能符合国家规X，但仍有侵犯相邻权的风险5重点关注3:餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规X？6重点关注以下事项：拟建设与宣传
5、比例与规划要点比拟，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？7重点关注1：配套，包括学校、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍等，其面积、位置8重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布9重点关注3：不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无10重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等11重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积总绿地面积、人均/户均绿
6、地面积、水面面积等数据。12如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉与到对前期已购房业主的违约？13如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，如此有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？14规划变更：有无前后规划设计变更？15如有，实际施工和建设计划有无对应调整？16如有，对外宣传与拟签署的法律文件有无特别对应调整？1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？2如有，公司的相关义务有无按时履行？3如有，相关费用有无需要业主承当，如需要，在何处取得业主同意？4如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？5是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的
7、情形？1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？2合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？煤气、水、电、 、宽带网络、有限电视等根底设施设备配套合同1能否按计划建成，销售合同确定的时间与此是否对应？1项目是否取得环境评估报告和立项报告 2重点关注批复中的建议3公司的设计、施工有无按建议操作？4重点关注1：项目噪声测试是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？5重点关注2：项目是否有特殊情节，如文物保护区，有无特殊要求。1节能报告与批复中的数据，公司是否按此施工？2公司对外公示的节能数据，是否与批准合格的节能批复一致？地名批复1有无取得地名批复？2被批准的地名是否
8、有侵犯他人注册商标与其他合法权益的风险？3公司在确定地名前有无查询上述风险？4公司对外使用的项目名是否为批复的地名？有无不规X使用之情形？1是否属于白蚁防治区？2如是，有无签署白蚁防治合同？合同内容是否符合国家规定？商品房预售许可证1在销售前是否确保可取得该证？2该证许可销售的X围是否与开盘X围一致？3开盘时间是否在取证后10日内开盘？如不是，如此开盘有无被行政处罚之风险？1当地有无明确要招投标，公司有无按规定执行2中标人是否具备相关资质，有无违反风险3物业服务合同是否已按规定备案4物业服务各项收费有无违反当地规定。5物业管理区域确定得是否适宜1解约责任的约定是否有风险2是否表现集团三天无理由
9、退订内容3委托他人代理的,代理手续是否齐备4第三人付款的,付款手续是否有风险5所附的某某件是否齐全、处于有效期1项目名称是否和地名命名批复一致2土地使用年限是否和土地证一致3土地用途是否和土地出让合同、土地证一致4涉与技术要点的是否和批准规划一致5建筑结构形式是否和工程规划一致6层高的约定是否与交付标准一致7规划变更责任是否明确合理8交房条件是否具备可操作性9配套交付时间是否在配套工程完工之后10交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间11产证办理时间和义务约定是否合理12是否欠缺关于双方权利义务的主要条款13是否存在有重大风险的单方解约权条款14是否存在片面保护我方利益、显失公平的
10、“霸王条款15涉与合同另行备案的，备案内容是否和合同一致1项目名称是否和地名命名批复一致2土地使用年限是否和土地证一致3土地用途是否和土地出让合同、土地证一致4涉与技术要点的是否和批准规划一致5建筑结构形式是否和工程规划一致6层高的约定是否与交付标准一致7规划变更责任是否明确合理8交房条件是否具备可操作性9配套交付时间是否在配套工程完工之后10交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间11产证办理时间和义务约定是否合理12是否欠缺关于双方权利义务的主要条款13是否存在有重大风险的单方解约权条款14是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款15涉与合同另行备案的，备案内容是否和合同一
11、致1对于不同用途的房屋土地使用年限的约定，是否需要作出补充约定2正文欠缺关于双方权利义务的主要条款的，补充条款是否有约定3对重大的红线内外不利因素是否列入补充条款4是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件5语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论6关于会所、学校、幼儿园、车位的所有权约定是否准确，符合商品房买卖合同补充条款指引商品住宅小区车位权属问题的法律指引7关于庭院、露台、地下室等部位的权益约定是否准确，符合商品房买卖合同补充条款指引要求8公司承当阶段性担保责任的，对按揭客户办证是否有约定9约定代收费或预交费用的,约定是否合法、合理10分期建设的，对于配套等的分期交付是否有补充约定1
12、1前期宣传有误的，补充条款是否有更正说明12是否符合集团商品房买卖合同补充条款指引的其他要求1涉与使用功能的，名称标识是否准确2附图是否全部为商品房买卖合同项下内容3是否和宣传、设计、施工标准一致1是否有不准确或夸X的修饰用词2涉与保修期的，保修期约定是否有依据3是否和宣传、设计、施工标准一致1附小区平面图的，平面图是否和最终规划一致1前期物业服务人是否合法产生2合同的签订形式是否符合集团关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引的要求3物业管理费的约定是否合法4代收费用约定是否合法、合规、合理5对共有局部经营收益是否有约定，约定是否合法6物业管理明细是否有与7是否符合集团关于适应物权法
13、要求调整物业服务相关文件与流程的通知1合同的签订形式是否符合集团关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引的要求2项目名称是否和地名命名批复一致3同时存在商业和住宅业主的,公约内容是否全面覆盖4内容是否符合集团关于适应物权法要求调整物业服务相关文件与流程的通知的其它要求1使用项目名称与批准地名是否一致2售楼书、户型图、海报是否有印刷日期3售楼书、海报、报刊广告是否有广告为要约邀请的提示语，内容是否准确，字体、位置是否醒目4是否注明开发商的名称5对万科商标的使用是否规X6委托代理公司销售的，是否注明代理公司的名称7预售广告是否注明预售许可证号8是否使用国家机关或其工作人员的名称9使用涉与国
14、家机关或其工作人员的新闻、图片或证书的，是否注明出处10是否使用国家级、最高级、最优等用语11使用任务照片、某某的，是否取得他人的书面许可或授权12是否有侵犯他人名誉、隐私的内容13使用的图片、音乐是否侵犯他人著作权14是否有侵犯他人商标权或商号权的内容15对产品专利的表述是否正确16关于项目位置的示意图或交通图是否准确，比例是否适当17是否以行车时间代替实际距离18是否含有房产升值、保值或投资回报的不当许诺19提供按揭购房的，对按揭银行、最高贷款额度与年限是否有提示20对使用的图片属于实景图还是效果图是否有提示21使用的户型图、总平面图、规划效果图是否有提示语，内容是否准确，字体、位置是否醒
15、目22对房屋本身的介绍是否准确：主体结构砖混还是框架、尺寸进深、开间宽度、层高以与其它卖点景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等23对销售价格的介绍是否真实：均价、起价、某套房屋的具体价格以与价格优惠条件、价格有效期等24宣传的设备和材料是否与承诺的交付标准一致：电梯、室内洁具、橱柜、门窗、燃气灶、抽油烟机、电器、暖气片、插头插座、灯具等的品牌与性能；是否提示有替代的可能，提示语是否准确、醒目25对本项目或整个小区的主要经济技术指标的表述是否与规划一致：占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等26关于小区绿地率、绿化率、绿地面积总绿地面积、人均/户均绿地面积、水面面积等指标的宣传与规划是否一致27小区配套娱乐、康体设施在房屋交付时能否兑现：会所、泳池、体育健身设施、球场/馆等的名称、数量或面积、功能；是否为有偿使用，是否业主专用28小
