房地产估价理论与方法模拟16

《房地产估价理论与方法模拟16》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法模拟16（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 模拟 房地产估价理论与方法模拟 16单项选择题第 1 题：购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 9%，若该类房地产 的资本化率为 10.8%，则自有资本要求的年收益率为 ( ) 。A. 15.0%B. 15.7%C. 12.6%D. 11.6%参考答案： A答案解析：由于此题中无法求出抵此题属于了解的范畴。 是在考查收益法中投资组合技术。押贷款常数，所以用抵押贷款利率来代替。根据计算公式r0二M- rM+(1-M)rE10.8% = 70% t+nD. A、B、C都有可能参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查年限法中的建筑物的经济寿命问题。 当建筑物的 维护属

2、于正常的， 建筑物的经过年数与尚可使用年数之和与规定的耐用年限相当； 当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的， 建筑物的经过年数与尚可使用年数 之和就会大于规定的耐用年限； 当建筑物的维护保养较差的， 建筑物的经过年数 与尚可使用年数之和就会小于规定的耐用年限。 解决此题的关键在于要有建筑物 经济寿命的概念。第 3 题：A. 甲的等于乙的B. 甲的高于乙的C. 甲的低于乙的D. 难以判断 参考答案： D 答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。 此题中通过 土地单价和建筑容积率可以求得楼面地价， 能够比较出两宗房地产价格水平的高 低，但由于不知道建筑面积， 判断

3、不出总价的高低。 解决此题的关键在于读懂题、八意。第 4 题：A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450参考答案： B答案解析：第 5 题：某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用32 年，残值率为 5%，则该建筑物的成新率为 (A.75%B.80%C.81%D.84%)。参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取。成新折扣法和年限法之间可以通过建筑物折旧值相等建立联系。即 (1-q )C=(1-R)(t/N)C 变换公式，得 到： q=1-(1-R)(t/N)=1- (1-5%)8/ (8+32)=81%解决此题的关键在于弄清成新折扣法和年限法

4、之间的关系。第 6 题：某宗房地产已使用 5 年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80 万元， 房地产每年的纯收益为 11 万元，土地资本化率为 8%，建筑物资本化率为 10%， 则该宗房地产的价值为 ( ) 万元。A. 130.0B. 119.2C. 117.5D. 120.0参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 这是一道综合题， 考查的是采用收益法和成本法来估算土 地的价格。 根据给出的条件， 具体计算过程如下： 11/v=50*8%+(v-50)*10%/v 万元 v=120 万元 掌握此题的关键在于在求房地价格时， 利用的综合资本化率等 于收益率。第 7 题：A.

5、2020.80B. 2214.29C. 2336.45D. 2447.37参考答案： B答案解析：解决此题的关键就是掌握上面提到的两点第 8 题：路线价法特别适用于 () 需要对大量土地进行估价的场合A. 土地经济评价B. 土地课税C. 土地收益测算D. 土地定级 参考答案： B答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查路线价法的适用对象。 路线价法主要适用于城市 商业街道两侧土地的估价。 它特别适于土地课税、 土地整理、 征地拆迁或者其他 需要在大范围内对大量土地进行的估价。 解决此题的关键在于深刻理解路线价法 的主要用途。第 9 题： 在市场比较法中，土地使用权年限修正属于 () 修正。A.

6、 交易情况B. 交易日期C. 区域因素D. 个别因素参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查对房地产价格影响因素总的认识。 影响因素中的 个别因素是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。 解决此题 的关键在于正确理解一般因素、区域因素、个别因素的含义，将其区分清楚。第 10 题：A. 9B. 13.5C. 15D. 18参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查路线价法。 采用路线价法计算前后两面临街矩形 土地价格的过程为： 前街影响深度 =前街路线价 / (前街路线价 +后街路线价) 全部深度=2000/ (2000+1000) *27m=18m解决此

7、题的关键在于熟悉计算公式的内涵。第 11 题： 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可 采用 () 。A. 类似写字楼的客观收益B .市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算 参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 这是一道综合题， 既考查房地产估价的概念， 又考查估价 的方法。房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来。 本题中该写字 楼虽然目前无交易， 但有其客观合理的价格， 而不能用该写字楼的实际收益来测 算其价格，可用类似写字榜的客观收益。市场法是适用于具有交易性的房地产， 但与第一个答案相比，第一个更贴切、具体。第 12 题： 现对

8、某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状 态，房地产市场情况应为 () 时点的状态。A. 现在B. 未来C. 过去D. B 和 C参考答案： A答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查估价时点原则的含义和内容。 由于是期房， 房地 产状况为来来某个时点。 但现在要预测该期房目前的价格， 所以估价时点为现在， 那么，房地产市场肯定也是现在的某个时点。 不同估价目的的房地产估价， 其估 价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂， 辅导教 材在这方面讲的很详细，关键还在于在理解的基础上要熟练掌握。第 13 题：某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别

9、为 12万元和 7 万元，此后分 别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的资本化率为 8%，则该房地产的价格为 () 万元。A. 100B. 42C. 63D. 77参考答案： A答案解析：第 14 题： 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是 ( )A. 均衡原理 B .预期原理C. 竞争原理D. 替代原理参考答案： D答案解析：此题属于熟悉的范畴。 是在考查各种估价方法的理论依据。 市场法的理论依据是 替代原理； 成本法的理论依据是替代原理和生产费用价值论； 收益法的理论依据 是预期原理；假设开发法 (也称剩余法 )的理论依据也是预期原理。 解决此题的关 键在于在理解的基础上进行记忆

10、。第 15 题： 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最 终估价结果应 () 。A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C .任选其中之D .在三者的基础上综合分析决定参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价程序中的确定估价结果。 由于采用不 同的估价方法算出的结果差距较大， 不能盲目地采用一些数学方法来求出一个综 合结果，而应该具体分析，找出出现差异的原因。第 16 题：A. 800B. 1571C. 1257D. 1300参考答案： C 答案解析： 解决此题的关键在于在求房地价格时，利用的综合资本化率等于收益率。第 17 题： 以下对某

11、宗房地产变现能力影响最轻的因素是 ( )A. 市场状况B. 独立实用性C. 开发程度D. 通用性参考答案： A答案解析： 第 18 题： 估价报告有效期应从 ( ) 起计A. 估价时点B. 估价作业期C. 出具估价报告之D .签订估价委托合同之日参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价程序中的撰写估价报告。 估价报告的 有效期是指使用估价报告不得超出的时间界限， 如到未来某个年月日止， 或自估 价报告完成或交付之日起多长时间内有效。第 19 题： 开发利润与开发完成后的房地产价值之比称为 ()A. 开发利润率 B .销售利润率C. 成本利润率D. 直接成本利润率 参考答

12、案： B答案解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格构成及各构成部分的测算。在复习时应注意区分开发利润率、 销售利润率、成本利润率以及直接成本利润率 第 20 题： 现时中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( ) 方面的制约。A. 建筑技术B .土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制参考答案： D答案解析：此题属于了解的范畴。 是在考查房地产的概念。 对土地利用的限制可归纳为下列 三个方面： 土地权利设置及其行使的限制； 房地产相邻关系的限制； 土地使用管 制。对于房地产估价来说， 有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、 农用 地转为建设用地和城

13、市规划。 解决此题的关键在于区分开对土地利用的限制的三 个方面。第 21 题：一厂房建成 8 年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使 用权出让年限为 40年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经 济寿命为 () 年。A. 40B. 42C. 48D. 50参考答案： C 答案解析： 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时， 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响， 建筑物的经济寿命晚于土地使 用权年限而结束的， 应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算 折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者

14、之间的关 系。第 22 题： 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高； 由此远离道路的方向，地价 () 。A. 逐渐降低B. 逐渐升高C. 可视为基本不变D. 为零参考答案： C答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查路线价法。 众理论上讲， 标准深度是道路对地价 影响的转折点： 由此接近道路方向， 地价受道路的影响而逐渐升高， 由此远离道 路方向，地价可视为基本不变，解决此题的关键在于在理解的基础上记忆。第 23 题： 某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售 形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估 该工厂用地的公开市场价值，则应该按 () 进行评估。A. 工业厂房B. 工业用地C. 商品住宅D .商住用地参考答案： D答案解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查最高最佳使用原则。 最高最佳使用原则要求评估 价格应是在合法使用方式下， 各种可能的使用方式中， 能够获得最大收益的使用 方式的估价结果。解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择。第 24 题：下列关于农地征收费用的表述不正确的是 () 。A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、