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1、 “创世纪纪数码城城”全程营营销策划划方案目 录第一部分分：前言言第二部分分：项目目概况第三部分分：市场场分析第四部分分：项目目定位第五部分分：营销销推广策策略1. 销售招商商策略2. 价格策略略3. 广告策略略第六部分分：经营营管理初初步设想想第一部分分、前 言“沅有芷芷兮澧有有兰”，善卷卷尝施德德，屈子子曾行吟吟。美丽柳城城，潇湘湘常德，一一颗耀眼眼的城市市明珠，正正在沅江江江畔冉冉冉升起起，其经经济发展展的无穷穷潜力也也正在吸吸引着八八方商贾贾的眼光光和投资资，从广广宇商务务楼的崛崛起到平平和商业业的震撼撼登场；从步步步高超市市的飞速速扩张到到家润多多的宾客客盈门再再到春天天百货的的开张
2、；还有“金钻广广场”的步行行街商圈圈生活和和“金色晓晓岛”的岛居居生活等等等一切，似似乎都在在昭示着着这样一一个存在在，常德德这个个全域范范围内的的三线城城市，正正挟风雷雷之势，在在智慧的的操控中中稳健而而理性的的发展，它它势必成成为在湖湖湘大地地与长、株株、潭争争辉的另另一颗夺夺目明珠珠。纵观常德德楼市，虽虽然说给给人的表表象是风风光无限限，但细细察之下下，却发发现大家家基本都都处在同同一个概概念和水水平之中中，并没没有一个个通过市市场层面面的操作作来展现现常德楼楼市时尚尚性、国国际化走走向的引引领性意意义的概概念楼盘盘的出现现。如商商务建筑筑（投资资中最具具保值性性的地产产项目）方方面，当
3、当大型商商务旗舰舰店、商商务MAALL遍遍地开花花时，常常德却依依然在传传统的开开发、投投资模式式中愈行行愈远。随随着市民民生活质质量的提提高，商商务竞争争的激烈烈演进，常常德现在在亟需一一种能引引领常德德商务开开发、投投资模式式的概念念性、纯纯商务建建筑，将将常德地地产开发发的整体体行业水水平推进进到一个个新的高高度。而而在这个个概念的的领域，适适合、引引领市民民在科技技前沿消消费的现现代潮流流购物场场所，比比如数码码城（非非传统的的电脑城城）就成成了一个个浮出水水面的市市场空白白。策划方案案体现的的最终结结果，就就是为了了去繁就就简，去去伪存真真，绕开开障碍，直直击要害害。因此此，本方方案
4、其实实最需要要解决的的两个问问题就是是：一、找找准创世世纪数码码城的目目标消费费群体，针针对该群群体，展展开集束束广告攻攻势；二、坚坚决走差差异化道道路，在在项目规规划、销销售后期期店铺经经营等方方面，创创造自己己的特色色并保持持旺沛人人气，树树立长久久品牌。第二部分分、项 目 概概 况一、 项目所在在地：项项目位于于常德市市人民中中路与高高山街交交汇处，原原常德市市吉春医医药大楼楼。二、 位置描述述：项目目北靠武武陵区人人民政府府，西邻邻市邮电电局、新新华书店店，南邻邻市中心心百货大大楼，该该区为常常德市市市中心、商商业氛围围十分浓浓厚，日日人流量量达十万万人次。三、 项目主要要以商业业功能
5、为为主导，总总建筑面面积为11.8万万平方米米，由两两栋6层层商业大大楼组合合而成，AA栋建筑筑面积11.2万万平米,B栋建建筑面积积6千平平米,整整体建筑筑为框架架结构。整整体规划划以新颖颖、时尚尚为导向向，现代代化为目目标。四、 商业特征征：本区区域是常常德市商商业的黄黄金地段段，步行行街的延延续，人人流的集集中地。五、 项目沿革革：创世世纪数码码城是常常德金城城房地产产综合开开发有限限公司投投资开发发的项目目。金城城房产是是19996年成成立的。第三部分分、市场场分析一、 常德市商商务物业业市场分分析市场现状状：1、 商业面积积常德目前前共有商商务楼建建筑面积积，以以目前常常德城市市人口
6、总总数万计，人人均占有有商务楼楼面积为为，在在湘西北北处于领领先水平平。但是是，与省省会长沙沙相比，仅仅仅为长长沙的660%。考考虑到常常德对于于整个湘湘北乃至至湖南湖湖北市场场的影响响，这还还具有较较大的发发展潜力力。2、 商圈饱和和度常德地处处湘西北北腹地的的地理位位置决定定了她的的商业辐辐射力。常常德的商商品市场场经过多多年的发发展，逐逐渐形成成了以武武陵广场场为中心心的商业业布局，对对整个常常德乃至至湘西北北产生巨巨大的商商业影响响。在目前的的常德城城区，主主要的商商业活动动围绕武武陵广场场商业区区、火车车站附近近市场、汽汽车南站站市场、汽汽车北站站市场、甘甘露寺市市场五大大商圈展展开
7、，这这五大商商圈的商商务流通通量占到到了全市市商务流流量的880%。五五大商圈圈的比较较如下：商圈人流量年销售额额市场定位位目标市场场饱和度武陵广场场10万中高档商商品零售为主主城区居民民外地游客客未饱和火车站批发为主主外地客商商未饱和汽车南站站批零兼营营农村居民民周边客商商接近饱和和汽车北站站中低挡商商品零售为主主城区居民民饱和甘露寺批零兼营营农村居民民外地客商商接近饱和和3、 租金水平平城区5大大中心商商圈的独独立商铺铺租金价价格在330-5500元元/平米米月（商商圈中心心区域），平平均租金金价格在在50-2000元/平平米月之间间。整体出租租的大型型商业物物业租金金水平在在15-40元
8、元/平米米月（建建筑面积积），物物业口岸岸条件对对租金水水平有非非常明显显的影响响；此外外，不同同业态由由于营业业额和利利润水平平不同，对对租金的的承受能能力也有有比较明明显的差差别。综合近几几年的发发展趋势势，无论论是大型型商业物物业或是是独立商商铺，租租金水平平都呈稳稳中有升升的态势势。4、 销售价格格：各大商圈圈的商铺铺售价在在1-55万/平平米（使使用面积积）之间间，中心心区域旺旺铺售价价集中在在2-55万元这这一区间间。5、 主要客户户来源：目前常德德商务楼楼市场还还主要停停留在较较低层次次的商铺铺租售阶阶段，主主要客户户为零售售商、品品牌代理理商及少少量厂家家直销。市场分析析：1，
9、 商业中心心的群集集效应逐逐渐显现现。围绕绕五大商商圈，依依靠步行行街、武武陵大道道等商业业街的辐辐射作用用， 现现代的商商务交流流越来越越依赖商商业中心心的群集集效应、。可可以说，逐逐鹿常德德市场的的先决条条件就是是选好地地理位置置，更好好更有效效的融入入商务圈圈。2， 价格因素素让位于于品牌。常常德市居居民的人人均年收收入保持持着较快快的增长长水平，形形成了一一个具有有较高消消费水平平的阶层层，并且且随着与与沿海城城市的交交流越来来越频繁繁，人们们的消费费能力和和消费眼眼光都有有很大的的提高，已已经告别别了当年年一看价价格二看看质量的的简单消消费模式式，而开开始注重重品牌和和产品的的外包装
10、装，广告告宣传在在市场营营销中的的作用越越来越凸凸显。3， 现代商务务楼的建建设赶不不上商务务市场的的发展。常常德市场场上的商商务楼还还停留在在店铺式式的出租租出售，而而不能从从整体上上进行科科学的规规划，商商务设施施不完善善，相关关服务不不周全，很很难吸引引达到有有档次的的高端用用户的入入住。4， 商务楼物物业管理理极待完完善。真真正意义义上的物物业管理理对于常常德的商商务楼来来说，基基本还处处于开始始阶段。很很多商城城，甚至至还有政政府充当当物业管管理的角角色。商商务楼日日后能否否有效的的吸引高高端住户户，从很很大程度度上说，还还依赖于于现代的的物业方方式。二、 竞争对手手的比较较分析 严
11、严格意义义上说，目目前的常常德数码码市场还还处在由由经销商商割据称称雄的时时代，具具有包容容性的、管管理现代代的数码码商城还还在起步步发展中中。根据彩视视广告公公司20004年年对常德德居民购购买电脑脑的一项项市场调调查显示示，300%的城城市家庭庭有购买买电脑的的欲望，770%的的潜在消消费者在在选购电电脑时，会会对众多多的电脑脑品牌进进行详细细的比较较。这就就意味着着不仅IIT产品品的市场场潜力巨巨大，而而且消费费者渴望望有一个个包容万万象的IIT产品品商城为为其提供供众多的的选择。目前常德德经营较较成功的的电脑商商城主要要有德高高电脑城城和滨湖湖电脑城城两家。现现对其主主要商业业参数进进
12、行一些些比较，以以便对常常德数码码商品市市场有一一个较为为全面的的认识。名称营业面积积经营定位位价格综合评价价德高电脑脑城滨湖电脑脑城三、“创创世纪”的SWOOT分析析A、 SS优势 区位位优势：项目所所在地高高山街口口是常德德的中心心商业区区，配套套完善、人人气旺盛盛整体经经济实力力高于其其他的区区域。同同时，项项目所在在地又处处于人民民中路与与高山街街的交汇汇口，地地理优势势相当明明显 政策策优势：目前，市市政府及及有关部部门修改改和制定定出一系系列促进进房地产产发展，鼓鼓励个人人购房的的政策和和法规，特特别是各各种开发发区的招招商引资资工作和和当地的的城市建建设、旧旧城改造造，由此此进一
13、步步加大常常德市城城镇化水水平进程程速度。 区域域规划优优势：通通过对常常德的22001120220年的的整体规规划进行行分析，项项目所在在区为常常德市正正大力进进行城市市建设，提提高经济济发展的的路线，必必将带来来巨大的的升值潜潜力，创创世纪数数码城将将会成为为常德城城区的中中心地带带和商业业要地。 管理理（服务务）优势势：创世世纪数码码城的战战略发展展模式立立足于取取他人所所长补己己之短、填填补市场场空白、整整合ITT市场，选选择品牌牌、树立立品牌的的思路，引引进专业业的管理理进行物物业管理理，提高高物业的的整体价价值。 市场场形态优优势：从从当地商商业物业业的调查查可以看看出走专专业化的
14、的品牌路路线是市市场明显显发展的的趋向。B、 WW劣势 经验验方面：发展商商金城房房产首次次开发产产权式商商场，开开发经验验不足。 对 策： a：确立金金城房产产各部门门的工作作职责，尽尽可能避避免出现现协调漏漏洞。 b：重视全全程营销销策划机机构提供供的建议议和各种种研究报报告，促促成其他他部门的的协调、有有效的工工作。 地块块基地的的局限：地块基基地面积积约63300平平方米，并并分为两两栋，商商场建筑筑本体的的配套功功能要求求又齐全全，如何何充分利利用土地地资源、实实现开发发价值成成了重中中之重。对 策策：a：考虑充充分使用用可供利利用资源源：其中中包括，最最大限度度使商场场A、BB两栋
15、互互相紧密密联系，可可以在两两栋之间间3-44层的位位置修一一座天桥桥，这不不仅有效效的将AA、B两两栋联系系在一起起，在建建筑外观观上也十十分新颖颖。 bb：通过过建筑物物本体和和建筑风风格解决决地块的的局限，在在设计上上充分考考虑提高高实用率率，同时时使用现现代简洁洁明快的的建筑风风格将客客户的目目光吸引引到商场场本身。C、O机会点点 投资型地地产形态态：目前前，常德德投资者者以慢慢慢接受产产权式商商铺这种种新起的的投资方方式。 消费需求求：ITT 网络络数码市市场的发发展速度度突飞猛猛进，需需求潜力力大，将将市场整整合，进进行多功功能、多多元化，走走品牌、善善管理的的市场规规范发展展，必将将引导消消费 建筑风格格：建议议项目从从楼层、风风格、色色彩等几几个方面面来进行行。D、T威胁点点 投资观念念的革新新：项目目运行的的中
