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1、精品-可研报告改扩建工程项目可行性研究报告编制：一 概述（一） 项目实施背景XX市是XX市标志性建筑之一，位于XX市城市主干道人民路，广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场，广场中设有树木、喷泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街相连。但地下空间尚未利用，广场设施不够完善，空间形象不够完整。金富洲购物广场用地现状为XX市政府办公建筑，建筑立面采用平顶的形式，风格为现代风格，由于其高度仅有5层，并有道路与相隔，因此，与的空间关系过于平淡，没有形成统一和谐的城市空间效果。加之目前秦都区政府周边是XX市最为成熟和完善的商业繁华区，政府的行政职能和周边的商业功能无法融合，相互影响，同时也不利于该地区土地整
2、体价值的提升。在改扩建中，结合XX当地浓厚的秦文化特征，完善并强化综合建筑的文化底蕴，注重融合XX古老文化，通过引入现代手法，充分代表XX今天的城市发展水平。人民广场、金融中心和商业中心三位一体，相互促进，形成和谐统一的城市空间。通过对的改建和扩建，使改造后的及金富洲购物中心，能够成为XX市新城市形象的代表。使之成为XX市的标志性建筑。（二） 项目概况：1 项目名称：XX改扩建工程2 项目地点：XX市秦都区中心位置，紧邻人民路3 项目规划：（1） 占地面积：规划总用地面积为48830平米，其中： 用地面积：25620平米金富洲购物广场用地面积：23210平米（2） 建筑面积：总建筑面积为139
3、890平米，其中：地下建筑面积：65270平米地面建筑面积：74620平米（4）项目建设进度：建设期约一年，开始于2006年3月，完工于2007年3月。4 项目建设目标：通过对的改造和购物广场的建设，建成集会展、健身、休闲、购物、饮食、娱乐为一体的多功能、高档次、现代化、综合性城市中心广场，使其成为XX市最具特色，代表一流水准的标志性商业中心，形成XX市的商业金融中心和城市里最具吸引力的地区。成为西北地区独具特色的，引领商业走向的新兴旗舰商业MALL。二 项目开发建设及经营的组织与实施计划（一） 项目工程建设内容1 项目基本数据。（1） 改扩建工程用地范围：和现状为秦都区人民政府的办公建筑。总
4、占地面积48830平米（2） 规划要求总建筑面积为139890平米。其中，总体容积率1.52，限高度为45.6米。2 建安工程（1） 总体设计地面六层，高34米（高沿高度）。地面六全部供营业用，包括商业、餐饮、娱乐、服务。地下建二层，第一层营业，第二层为设备和停车场。（2） 土建建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。由于没有地质勘察报告，因此目前无法确定建筑基础的具体形式。（3） 装修外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通透感。对内部进行一次性简单装修，二次装修留给客户根据自己需要进行。（4） 设备及安装安装工程包括：A 上、下水管道B 配电系统C
5、扶梯、电梯D 中央空调E 计算机监控系统F 自动报警、消防系统G 收银系统（二） 建设进度安排整个项目自2006年3月开始，到2007年3月竣工验收并开业，历时1年。三 宏观经济研究XX市 位于关中平原中部，渭水的北岸。规辖2个区，1市， 11个县。总面积10223平方公里，其中市区面积617平方公里。2004年末，全市总人口为489.8万人，其中农业人口387.9，占总人口的79.2%；非农业人口101.9，占总人口的20.8%。城镇人口30余万。1 XX市2004年全市生产总值完成338.6亿元，比上年净增50亿元，增长13.1%，增速创近8年新高，经济总量居全省第一位。全年全社会固定资产
6、投资完成161.7亿元，增长37.8%。2 改革开放全方位推进。东靠西联战略稳步实施，西咸经济一体化进入新阶段，西安XX城市快速交通轨道交通规划上报国家发改委审批，同时与杨凌示范区的合作不断深入，先后实施农业产业化项目65个，为XX市注入农业发展资金1.7亿元。3 2004年年末，全市金融机构人民币各项存款余额402.8亿元，比年初增加39.1亿元，其中城乡居民储蓄存款余额304.2亿元；人民币各项贷款余额238.6亿元，比年初增加5.3亿元。4 工业发展不断深化。能化、电子、医药、食品、纺织五大支柱产业进一步壮大。全市规模以上工业完成产值291.1亿元，增长18.2%。能化工业实现产值95.
7、5亿元，增长27.6%，总量和增速均居五大支柱产业之首。5 城镇化进程明显加快，全年新修城市道路、桥梁24.3公里，完成投资6.8亿元，相当全市前十年的投资总和。渭河、沣河综合治理工程进展顺利。玉泉西路、迎宾大道、人民西路、文林北路、渭河三号桥、咸通路立交桥等八路三桥城市重点工程进程通车。城市公交增加投资2200万元，新增公交车67辆。6 加强城市规划工作，提升城市发展的前瞻性和科学性。加快以渭河、沣河综合治理工程为重点的“两河一区”建设。7 第三产业中，足疗产业发展到340家，从业人员9500人。餐饮业发展空前活跃，市区初步形成了新兴路、人民西路、团结路、中华广场等4个餐饮企业聚集区。8 房
8、地产开发增势强劲，完成投资16.6亿元，增长28.9%；城镇商品房竣工面积95万平米，增长4%。9 全市农民人均纯收入2100元，比上年净增193元。城镇居民人均可支配收入8257元，增长8.9%。10 积极支持家世界、人人乐、国美等大型企业快速发展。11 城市未来发展目标预期生产总值达到380亿元，增长12.5%，力争13.5%以上；全社会固定资产投资200亿元，增长24%；社会消费品零售总额102亿元，增长13%；招商引资到位资金120亿元。城镇居民人均可支配收入9000元，增长9%；农民人均纯收入2270元，增长8%。12 加快建设旅游强市进程。依托周陵、秦王宫、阳陵等资源，全力打造周秦
9、汉唐文化精品，发展历史文化旅游。力争全年接待国内外游客900万人次,旅游综合收入突破30亿元。（以上数据来源为XX市2005年政府工作报告）结合以上对XX市的城市状况分析，XX市有几个比较明显的城市特点：1 目前，XX市政府调整了发展结构，大力发展旅游经济和商业经济，对大型商业企业提供大力度的政府政策支持。2 XX城市发展进程逐步加快，从市政、交通、城市改造方面逐步进行，是城市化发展进程中的一个转折阶段。在这个阶段中，表现最突出的就是对于会展、科技等高含金量产业的需求旺盛。3 从第三产业方面看，XX市目前发展最旺盛的第三产业是餐饮和娱乐行业。同时，对于精神生活的追求开始提升。4 西咸经济一体化
10、和轻轨铁路的建设，XX作为西安附属城市的功能将进一步加强。类似北京与通州区的关系。四 市场调研状况分析为了提高项目的可操作性，为投资提供真实、可信的操作依据，我们对XX市整体社会、经济情况进行了全面的调研，希望以此为依据，对本项目的市场定位、功能规划、业态定位及价格定位提供参照。根据调研类型，我们分为住宅、写字楼市场、商业市场、休闲餐饮娱乐市场等几个部分进行，同时还对最终的目标消费者和投资、经营者进行了专项的市场问卷调查，通过多方结果的比对，综合形成科学的、严谨的调研结果。（一）XX市住宅、写字楼市场现状分析1、 写字楼（以周边为主要参照）项 目层数单层面积总建面层户数总户租价售价秦峰B座（人
11、民广场东400米）416层写字楼2900平米37000平米7户91户0.7元平米天均价2500元平米新华大厦（人民广场西侧）720层写字楼1500平米20000平米10户130户0.7元平米天均价2500元平米华瑞城市境界（人民广场西400米路南）411层商务商住1500平米12000平米7户60户0.7元平米天均价2500元平米瑞和名座（人民路团结路什口南）25层写字间1800平米7000平米10余户50户1元平米天2500元平米1) XX市目前主要的写字楼项目都集中在周边1) 基本售价集中在2500元的均价范围内，和高端住宅售价持平。2) 整体租金水平月在0.7-1元之间3) XX市写字楼
12、处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写字楼整体销售情况一般，多数只销售了50-704) 另外，纯写字楼非常少，基本都是商业的高层，主要是作为弥补高层商业销售出租难题的解决方案结论： 目前XX市已售在售除新华大厦外，写字楼总体品质一般。 相对于整体城市来看，目前的写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压力和销售困难。另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相比较，缺乏优势。 由于XX现有中小企业中私人企业较少，因此对写字楼的需求也是有限的。现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已经远远超出需求量。 就本案来说，单位建筑成本已经为2800元，按照同比价格参照，
13、高出2500的售价是不现实的，那就必然出现售价与成本倒置的情况；而如果按照2800平进平出，则销售压力不容忽视，因此，在目前情况下，如果在进行写字楼开发，非明智之举。 如果用写字楼来解决高层业态的填充问题,则销售和租赁都会出现问题.2、住宅（典型住宅分析）项目名称位置层数层面积总户数售价购买主力人 群主流单面积附注中宏D座桐苑(西500米)15层1000平米每层12套，约180套2400元平米本地居民单套主力面积80平米生态住宅，按揭或分期华泰怡景园世纪华城（乐育南路6号，南400米）18层，5栋花园洋房2栋小高层1000平米每层6套均售价2200元平米本地居民单套主力面积90平米，其他面积区
14、间50170平米复合型高尚住宅社区，按揭或分期，05年6月开始出售华宇御景名苑（西兰路49号）2栋18层和一栋1612层高层住宅1000平米共200余套均售价2200元平米本地居民单套主力面积100平米纯高层住宅，按揭或分期1) 目前XX市已售在售项目约45个，主要建筑形式为多层和板式小高层，有少量塔楼。户型的主力面积介于80120平米。2) 多数项目都设有住宅底商3) 主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为2500元/平米4) XX市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构5) 另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。
15、社区配套几乎处于空白状态，车位很少涉及结论： 目前XX市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多 户型面积适中，但配套严重缺乏（二）XX市娱乐休闲市场分析1. 主要分布在团结路、安定路、渭阳中路、西兰路、人民中路和乐育路2. 整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧、KTV、咖啡厅、网吧等3. 餐饮业发展除饭店有扎堆经营的趋势外，其他各业态均没有形成足够的聚集效应4. 另外，虽然XX市有众多的旅游景点，由于临近西安，导致整体的旅游市场笼罩在西安之下，XX市四星酒店的标准间实际成交价格仅为188元，与四星级酒店需要的支撑价格相差甚远5. XX市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好的城市
