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1、新项目物业接管验收操作指引一、目的通过本指引规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准，及时 发觉隐患，确保接管工作的顺利开展。二、适用范畴适用于江西景梦物业管辖的所有新项目的接管验收工作。三、职责1、品质治理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；2、各物业服务中心严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向 地产提出整改要求。四、接管验收定义 物业服务中心在接管地产开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主进行的验 收工作。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。五、接管验收流程1、同意地产接管验收邀请函为尽快发挥投资效益，上海
2、爱家集团子公司须按接管验收应具备的条件和应提交的资料 提早做好房屋交验预备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以接管验收邀请函形 式通知物业公司进行接管验收。2、审核接管验收条件，及时回复是否同意接管验收依照上海爱家集团子公司提出的接管验收邀请，物业公司（服务中心）应于510个工 作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录新建房屋具备接管验收条件审核 单、编制新建物业接管验收工作安排，并回复是否同意接管验收。3、签订新建房屋交接责任书，签发验收通知约定验收时刻如同意接管验收，即物业公司（服务中心）与上海爱家集团子公司签定新建房屋交接 责任书，并签发验收通知约定时刻验收。4、组织实施接
3、管验收于约定的时刻开始按新建房屋验收表、小区公共绿化验收单、小区公共设施及道 路设施验收单、小区公共设备验收单所列项目进行逐项验收，验收周期依照建筑面积多 寡和与人力情形来定，时刻操纵在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。5、不合格项目的整改如验收有不合格的项目，物业公司（服务中心）应签发质量问题整改通知单，对所 列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一样要求在十个工作日内 完成，全部验收工作应操纵在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复 验。6、验收合格，签署验收通过证明验收合格，物业公司（服务中心）于5 个工作日内签署验收通过证明。7、办
4、理交接手续，签发接管通知 关于已签署验收通过证明的新建房屋双方应于规定时刻内办理交接手续，并应及时 签发接管通知。附：新项目接管验收流程图Q俎广移交人员物业人员准备新项目接管验收流程图药10年6月杞雀滋收帥认两物业 接收肝备正式移交詈依地产艇改木迪过物业地产#鮫准备機管验收邀加验收期过旺明仪接管颯如物业接收疋圧屋竝唸移六、物业接管验收内容和标准（一）总体资料交接1、产权资料，包括：用地批准资料；项目批准资料；施工许可证。2、技术资料，包括：（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。所有单体建筑、结构、设备安装竣工图（需有竣工章，变更情形要有标注并和设计变更单相对应）；2）单位工程竣工验收证明书；3
5、）地质勘探报告，沉降观看记录；4）地下管网竣工图；5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告，）随机专用工具 清单；6）电缆铺设记录；7）线路及电力电缆试验记录；8）发电机、电动机检查试运转记录；9）电气设备试验调整记录；10）电气设备绝缘检查；11）电气设备送电验收记录；12）防雷接地电阻检测记录；13）防雷引下线焊接记录；14）水、卫生器具检验合格证；15）通风机风量测量调整记录；16）空调器性能测定调整记录；17）环保达标验收许可证；18）消防验收意见书；19）消防验收许可证，防火监督处验收意见书；20）电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件； 1
6、9）房屋测绘验收资料；20）房屋验收记录；21）绿化平面图；22）水质检验合格证书。二）房屋检验1、主体结构检验 符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件（政府质量监督部门 对工程时期性的检验监督文件，如桩基时期、主体结构时期等的中间检验）为依据。2、住户土建部分质量和功能检查序号检验内容检验标准1内墙面1、表面平坦光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平坦，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；2、预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光 滑；3、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致， 无修补痕迹。2顶棚（层高），开间尺寸1、验收标准差不多同内墙面；2、顶棚
7、在平坦度的基础上水平，观感质量良好。3地坪1、地坪表面平坦，水泥颜色一致，清洁洁净，无污染，无开裂 空鼓，表面尢麻面，不起砂；2、地坪2m靠尺和塞尺检查平坦度承诺偏差小于4mm；3、踢脚线平坦顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固， 上下接槎平坦，分色清晰。4进户门、电表箱门1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；2、表面平坦，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；3、门框与墙体间砂浆填嵌饱满平均；框的正、侧面垂直；门锁、 拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。5阳台1、墙面平坦无空鼓开裂，大墙角、阴角挺立通直，表面无明显 射影和波浪，阴阳角清晰不模糊；涂料
8、平均，无色差，无接痕， 无污染；2、地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏， 无空鼓开裂；3、阳台栏杆表面尢明显凹面和损害，划痕不超过0.5mm,栏杆 整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；4、阳台立管清洁无污染。6卫生间、厨房间1、墙面细砂批嵌粗细一致，平坦清洁，纹路上下顺直，无裂缝， 不起壳，地坪平坦，找坡正确；2、卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不 渗不漏；3、各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。7门窗1、门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全， 位置正确；2、门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内 无垃
9、圾，排水孔通畅，玻壬璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻 璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；3、硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施 放平均，边缘整齐，圆弧光滑。8信报箱信报箱安装牢固，完好无损，标识清晰，表面平坦光洁。9外墙1、墙面平坦无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料平均， 无色差，无接痕，无污染；2、外墙无渗漏水。10屋面1、各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏；2、坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应 设置屋面检修孔；3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、 落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。3、给排水、电气部分检查序号检验
10、内容检验标准1给水管1、水表安装位置正确、平坦，便于抄表，给水阀门的位置准确， 开关严密、灵活；2、所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道 无渗漏。2排水管1、排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.51cm,阳台地漏低于地表面0.5 cm；2、检查口位置正确，清扫方便；3、有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅。3空调、雨落管1、按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；2、管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不大 于2m；3、雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；4、所有管道不堵不漏，排水通畅。4煤气管1、煤气管明敷，离墙面3.54cm。煤气管
11、每层加套管，套管高出 地坪8-10 cm，安装位置准确牢固；2、管道安装完毕后应将接口和管壁清理洁净，作防腐处理。5开关、插座（含电视机、）1、线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为 兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密；2、开关、插座面板并列安装咼差承诺偏差0.5mm；每户内面板咼 差承诺偏差5mm；面板的垂直度承诺偏差0.5mm；3、用户箱内标识正确。6避雷带有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明 确时应小于10欧姆。7配电箱1、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清晰，接触严密 （相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）；2、配电箱盘面垂
12、直。4、公建配套工程检查（1）室外排水工程A. 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；B. 各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；C. 管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录；D. 管路及窨井中无建筑垃圾。（2）行车道路和停车位A. 行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；B. 行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯穿；承诺偏差：纵缝 20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm；C. 路面平坦,坡度符合设计无积水现象；D. 植草砖铺设平坦，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理；E. 房屋和入口处必须做室外道路，并与主干
13、道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂 现象。（3）地弹簧无框玻璃门及地弹簧铝合金玻璃门（单元入口、地库通道、商铺、办公用房 等所采纳）A. 验收标准依据：建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）,第5.5条 “特种门安装工程”；B. 质量和各项性能应符合设计要求。检验方法:检查生产许可证、产品合格证书和 性能检测报告；C. 带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门其机械装置、自动装置或智能 化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。检验方法:启动机械装置、自 动装置或智能化装置观看；D. 安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋设方式与框的连接方式必须符合设计 要求。检验方法:观
14、看，手扳检查，检查隐藏工程验收记录；E. 门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和各项性能 要求。检验方法:观看手扳检查，检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记 录；F. 门的表面应洁净、无划痕、碰伤；G 安装承诺偏差和检验方法：项次项目承诺偏差（mm）检验方法1门扇正侧面垂直度1.5用1m垂直检测尺检查2门扇对角线长度差1.5用钢尺检查3相邻扇高度差1用钢尺检查4扇与圆弧边留缝1.5用塞尺检查5扇与上顶间留缝2用塞尺检查6扇与地面间留缝2用塞尺检查（4）小区景观A. 小区内道路平坦，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理， 路面和绿地无积水现象；B. 休闲娱乐设施完好；C. 绿化用水试压符合要求，水表及爱护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无 积水；D. 室外照明系统设计和施工满足和治理需要，线路绝缘通电性能良好。路灯、装饰 灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。E. 水池、水箱卫生清洁，无渗漏。F. 雕塑、小品牢固，完好，安全。G. 招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平坦光洁。（5）绿化A. 栽植布置：符合设计要求。B. 土地平坦及施肥：排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。C. 草坪：间铺、点铺草坪，大小
