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1、 关于在原杨集镇机械厂地块进行房地产开发的可行性研究报告 关于在原杨集镇机械厂地块进行房地产开发的可行性研究报告二九年十一月第一章 前 言4一、报告编制目的4二、报告编制依据4第二章 项目开发经营环境分析5一、杨集镇概况51、社会文化52、城镇建设发展趋势53、工业经济64、农村经济65、商贸流通76、社会事业7二、杨集镇房地产市场综述71、杨集镇房地产市场综述72、土地市场8三、杨集镇房地产市场分析81 20072009年房地产市场82 杨集机械厂地块简析9第三章 项目周边物业市场调查分析10一、 投资地块的地理环境101、土地性质及地理位置综述102.地块自然景观及环境质量113、市场调查
2、12二、 杨集地区区域分析121.基础设施状况分析122.杨集地区住宅市场调查 （空白。需添加点资料）13三、 项目周边主要物业分析141、东侧3栋商住楼142、杨集客运站附近商住楼（需调查补充）14四、项目周边主要物业分析15五、 杨集镇消费者调查分析151.消费者需求调查152、调查结果分析，16第四章 项目开发经营优势点与机会点分析17一、房地产投资项目开发经营机会形成模式17二、项目开发经营优势点17三、项目开发经营机会点18第五章 项目定位19一、目标市场定位19二、产品定位19第六章 项目开发经营策略及投资估算20一、项目总体规划及经营策略201、项目总体规划202、项目开发经营策
3、略20二、项目投资估算221、投资估算：222、销售收入估算资金筹措223、项目经营成本经济效益分析22第七章 结 论24第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计等提出相应的建议。 3、结合地块的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、灌云县经贸局拍卖方案； 2、现场勘察和实地调研所得资料。 3、连云港市灌云县现代物流业发展规划（草
4、案）第二章 项目开发经营环境分析 一、杨集镇概况1、社会文化该地块位于灌云县杨集镇中心，占地总面积约65.59亩。杨集镇位于灌云县城东18公里处，总面积76.73平方公里，其中镇区面积2.38平方公里，耕地面积55.79平方公里，下辖24个行政村、1个社区居委会、303个村（居）民小组，人口6.7万人。杨集镇兴于清道光年间,隶属海州。民国34年（1945）至35年11月为灌云县民主政府所在地。 1966年，杨集成为县属镇至今，现杨集镇为2000年6月原杨集镇与原界圩乡合并而成，是灌云县东部地区重要的商贸集散地和工业强镇。2007年完成财政收入1620万元,农民人均纯收入4787元，比2006年
5、增长12%,形成了经济快速发展、人民生活显著提高、各项事业进步、社会安定团结的良好局面。 2、城镇建设发展趋势灌云县杨集物流园区及周边地区总体发展概念规划已经完成。按照发展规划，杨集镇及周边地区依托沿海高速公路等交运资源要素，建设灌云县杨集物流区和杨集新区。规划区根据功能划分为物流区、综合服务办公区、工业区、商业区、文体娱乐区、农民住宅新区五大块；物流区建设散杂货装卸的场地和仓储、连盐铁路灌云站、灌云东部客货站；行政办公区建设政府办公大楼和各部门、各单位办公楼；工业区发展技术含量高、无污染的工业项目；商业区建设商务中心和商业街；文体娱乐区项目建设文化体育中心和休闲中心；农民住宅新区建设社会主义
6、新农村。物流园区建成后，灌云县及周边地区货物的运输、分拨、场地、仓储、装卸以及货运代理、金融服务、加工工业等功能将全部在园区体现。目前，园区内前期重点工程已全面启动，重点项目正在加紧落实和建设中。其中：一是位于沿海高速灌云东出入口处的灌云县杨集物流园区暨杨集新区展示中心已经竣工并对外展示。沿海高速灌云东出入口处是县城与燕尾港间的必经之处，位置效果明显，展示中心内的总体规划多媒体沙盘的完成，必将使展示中心成为杨集镇，乃至灌云县对外宣传的窗口，为推动灌云的发展起到不可低估的作用。二是杨集物流园区的综合服务办公区选址工作已经结束，目前已进入前期建设阶段。杨集物流园区的综合服务办公区大楼已完成勘探、规
7、划设计和土方工程等，基础工程已开始。三是新区主干道伊利路第一期拓宽亮化工程已完成；规划红线为42米，伊利路两侧前期绿化工程（女贞、冬青球间种）于近日完工；伊利路亮化工程两侧108组路灯调试亮灯；四是物流园区前期动迁准备工作已接近尾声等。目前，计划将重点启动沿东门河北岸滨水社区和农民居住区建设等。灌云县杨集物流区和杨集新区建设的各项工作均在紧锣密鼓地进行中，计划通过3至5年的时间建设，一个崭新的、快速发展的杨集即将呈现在灌云大地上。3、工业经济杨集镇工业基础良好，以三星食品、三星彩瓦、华云助剂、华阳铜材、世明铜材为代表的一批优强企业，已经成为杨集镇工业骨干企业。龙虾仁、纺织浆料、面粉、彩瓦、钢模
8、板等产品名誉海内外，特别是农副产品加工，深受国内外人士的欢迎，速冻龙虾仁远销欧美和日本。 4、农村经济蛋鸡养杨集镇农业主要以三麦、水稻、棉花、玉米、大豆等农作物为主，是灌云县重要的粮、棉生产基地。按照市场化、特色化、集约化、产业化的要求，对全镇的农业结构进行科学规划和调整，目前已形成以林、牧、棉为主要特色的三大经济带和苔蒜种植、西瓜种植、冬韭菜种植、线椒种植、种草养殖牛羊、优质商品猪养殖、殖等七大特色经济区，使农民群众走上了特色种养致富之路，涌现出长流村、连成村、镇北村等一批种植、养殖专业村和吴保华、何金龙等一批种植、养殖大户 。5、商贸流通杨集镇人均占地少，自古就有经商的历史，规模较大的商贸
9、城有：万有商城、黄海商城，还有五福庄村、孙小港村两个商业区。 6、社会事业近年来，杨集镇充分利用省委、省政府实施农村新五件实事机遇，全力争取，扎实推进，农村五件实事工作得以稳步开展。交通得到了很大的改善，共铺村级水泥路近76公里， 95%的村通上了公交车；农村改水迈了一大步，到07年底全镇各行政村已全面完成了改水工作；新型农村合作医疗覆盖面不断提高，全镇参合率在96%以上。通过多方争取，实施了关爱工程，对敬老院进行改造。积极争取上级土地整理及开发项目，加大中低产田改造力度，加大水利设施建设力度，提高农业抗灾能力；2006年共疏浚小沟100条/40千米/15万立方米，复修渠道62条/32千米/6
10、.5万立方米，完成了长流、同阳、孙跳治理片1个，受益面积达0.6万亩。完成了7.8公里长的同阳大沟和8.5公里长的长兴大沟疏浚工程。二、杨集镇房地产市场综述1、杨集镇房地产市场综述杨集房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是随着商业经济的发展，大量外来人口的进入，界圩乡合并，宅基地的紧缺，可直接用于开发的土地较少。加之周边的图河乡、沂北乡的农民都希望自己的儿女在城镇工作生活。近几年，有房产商成功地在镇上开发了万有步行街，生意十分红火，让市民尝到了甜头，生意好了，但又给他们的生活起居带来了麻烦，因而引发了强大的购房热，使得房价上涨迅速，另据政府文件精神，燕尾港镇由于受严重
11、污染将整体搬迁，部分人将迁入市区，部分人迁入县城，大部分人将迁入杨集，大概整个镇上需要3万平方米左右住宅，根本无法满足当地人购房的需求，这将给杨集镇的房地产市场带来旺盛时期。特别是连云港市灌云县现代物流业发展规划（草案）的实施，将给杨集老城区带来新的发展机遇。2、土地市场目前，镇上的土地多数属私人宅基地，部分为私有种植地，部分为沟和塘。土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。 目前，主要集中在新城市规划区。杨集镇上的土地资源极为稀缺，加上城镇的地形比较复杂，大面积整块出让的开发用地并不多。在镇中，原杨集镇机械厂的土地地块质量比较好，除了地形比较规整面积比较大外，更有临万有
12、商业街、杨集中学、汽车站的优势，预计这块地可分三期开发。尽管土地资源比较紧张，但经过良性开发，基本上可以盘活一些土地资源，特别是开垦一批未利用土地资源，小区开发的土地储备仍比较充裕。近年来镇上小开发商对拿拍卖的地热情不够大，可能资金不足是主要原因，细观历次招拍挂活动，发现流标的情况比较多，包括本项目的地块也已经多次说过要挂拍了。另外镇上小开发商心态不够成熟也是重要的原因。三、杨集镇房地产市场分析 1 20072009年房地产市场 20072009年杨集镇的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。 杨集房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些正在建设的楼盘存在着不能办
13、理任何产权证明等一些问题，个别楼盘还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，没有物业管理等。 2 杨集机械厂地块简析 根据灌云县杨集物流园区布局按功能可分为：1、老城居住区：建设滨水社区、特色文化街及配套设施。2、新镇核心区：建设综合服务中心、商业中心、中高档居住区、商贸会展中心、文化娱乐设施。3、配送中心：发展货运仓库、堆场、配送公司、综合联运中心。4、滨水居住区：建设商务办公楼、高尚社区、会展中心。5、城南工业区：发展加工制造、特色产业。6、工业配套物流园：发展货远仓库、堆场、货运车站、物流企业。7、物流商贸中心：发展铁、陆联运中心、货运仓库、堆场、商贸市场。8、预
14、留发展用地：为远期发展做好准备工作。 根据灌云县杨集物流园区总体规划说明，未来的杨集镇将是商家、周边村民、外迁居民安居乐业的首选。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可以说该地块在杨集镇是独一无二的。第三章 项目周边物业市场调查分析 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，杨集镇区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 一、 投资地块的地理环境 1、土地性质及地理位置综述 该项目位于杨集中学南面，万有商业街北面，杨集镇汽车站东面，紧靠商业街。原杨集镇机械厂的土地属于工业用地，转商业用地需通过灌云县土地交易市场办理相关手续并缴纳相关费用。整个厂区占地约56亩，现有准备拍卖的土地约16亩。周边2户住宅及种植地4亩，可以一起进行整体规划。（详见初步规划图）南万有商业街万有商业街机 家 1号2号3号4号5号居械 属 拟规划步行街民厂 区6号7号8号拟规划步行街9号区10号种植地镇 电 镇汽车总站居民居民供 所 公路
