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1、 本科毕业论文 题 目 城市房地产市场分析 院 （系） 继续教育学院 专 业 建筑经济企业管理 年 级 J0803 学生姓名 学 号 指导教师 二一二 年 二 月1本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。学位论文作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保障、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀
2、学士学位论文评选机构将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1、保密 ，在_年解密后适用本授权书。2、不保密 。（请在以上相应方框内打“”）学位论文作者签名： 日期： 年 月 日导师签名： 日期： 年 月 日1 目录内容摘要1关 键 词1Abstract1Key words 1一、大中城市房地产市场对比分析2（一）大中城市房地产市场特点2（二）大中城市房地产市场未来走势展望3二、中小城市房地产市场分析4（一）人口基数的影响4（二）人口结构的影响4（三）市场环境的影响5（四）宏观调控的影响5（五）政府行为的影响5三
3、、2012年中国房地产市场趋势6（一）针对房地产的宏观调控政策6（二）房地产市场格局将出现显著变化6（三）市场成交的态势6（四）土地供应将出现分化6（五）商品房价格将首次出现全国普降7（六）市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势7（七）房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕7参考文献7致 谢81内容摘要：近十年来，中国的房地产业爆炸式发展，无论是在大城市还是中小城市的经济发展中，房地产业都占据着非常重要的地位。房地产首先是一种商品，但这种商品有区别于普通商品的特殊固定属性，即一旦生产完成就只能存在于特定城市的特定位置，开发商不可能把甲地的房子拿到乙地去卖。在这一客观事实存在的前提下，随着各
4、种条件的影响，不同地域、不同城市的房地产市场的发展速度及走向是不同的，在大城市与中小城市的房地产市场之间已经出现了非常显著的区别。关 键 词：城市 房地产 发展 走势Abstract：Over the past ten years, China s real estate industry development explosion, either in a big city or small city economic development, real estate industry occupies a very important position. Real estate is on
5、e kind of commodity, but the goods are distinguished from ordinary commodity special fixed attributes, namely once production can only exist in certain city location, developers may not have a house to another to sell. In this objective fact existences premise, with the influence of various conditio
6、ns, different regions, different city real estate market development speed and trend is different, in the big city and small city real estate market has emerged between very remarkable distinction.Key words：City Real estate Development Trend一、大中城市房地产市场对比分析（一）大中城市房地产市场特点 （1）一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出全国
7、商品房销售额主要集中在一线城市和部分二线城市。其中，上海市商品房销售额在各大城市中居于首位，达到4330亿元；北京和杭州分列第二和第三位，销售额分别为3260亿元和1512亿元。苏州、重庆、成都、广州、深圳、天津和南京位居第四至第十。前三位城市销售额占40个大中城市的比重为32.4%，占全国的比重为20.7%；前十名城市销售额占40个大中城市的比重为62.6%，占全国的比重为39.9%。(图为2011年商品房销售额)（2）房地产开发投资：仍集中在一线城市和重庆沈阳等部分二线城市，但二三城市增速明显快于一线城市商品房销售的活跃促使房地产开发企业加大投资开发力度，重点城市开发投资额增速中位数为17
8、.4%。2011年，重点城市中，除深圳、苏州和厦门房地产开发投资额同比下降外，其他城市均实现正增长。从区域分布来看，增速前十名的皆为二三线城市。其中，北海、西宁和武汉位居前三位，分别较2010年有所增长。一线城市除北京同比增长、深圳同比下降外，广州和上海增速均低于10%。从投资规模来看，2010年排名前十名的城市主要集中在一线城市和部分二线城市。其中，北京、上海和重庆位居前三位，开发投资额分别为2338亿元、1464亿元和1239亿元。沈阳、成都、广州、武汉、天津、苏州和杭州开发投资额分列第四至第十位。（图为2011年房地产开发投资额）（3）房价2010年，大中城市中，深圳、杭州和上海的住宅销
9、售均价最高，分别达到21944元/平方米、21074元/平方米和20220元/平方米；北京和广州紧随其后，分别为19361元/平方米和11263元/平方米。而省会城市中昆明、西安、郑州、长沙和沈阳房价较低，住宅销售均价皆低于5000元/平方米。（图为2011年住宅销售均价）（二）大中城市房地产市场未来走势展望未来2-3年，一线城市中的北京和上海在自住性和投资性需求的推动下，商品房销售金额仍将保持较高水平。为了应对国际金融危机的巨大不利影响，中央政府实施了史无前例的宽松货币政策，突出表现在银行信贷和货币供应规模上，全年人民币各项贷款新增9.6万亿元。在当前的宏观经济大环境下，商品房仍将是资金追求
10、保值增值的首选。大中城市，特别是一线城市中的北京、上海仍将是投资性资金的首选地。预计未来2-3年，北京、上海仍将在自主性需求和投资性需求的推动下，房地产市场继续较快增长，商品房销售面积和销售额仍将保持在较高水平，房地产开发企业投资额仍稳步上升。二三线城市中的天津、成都、沈阳和合肥等城市由于当地房价收入比较低、市场辐射力强，以及土地价格偏低等特点，将成为开发企业特别是部分中小企业的重点关注区域。一线城市北京、上海的土地出让价格大幅攀升。这不仅增加了在当地进行房地产开发经营活动的风险，而且使得北京、上海等一线城市逐渐成为少数资金实力雄厚的大型开发企业逐鹿的主战场。因此，拥有较大市场规模、发展前景广
11、阔，并且地价相对较低的二三线城市将成为越来越多中小开发企业的战略市场。二、中小城市房地产市场分析（一）人口基数的影响中国自改革开放以来，人口流动性日益增强，可流动人群的首选肯定是相对发达的大城市，直接导致不同城市中人口基数有非常大的不同，中国一线城市的人口基数是千万级，而中小城市中的人口基数只是十万级。人口基数对房地产市场最直观的影响是需求总量的不同，有人可能会说大城市的需求总量是很大，但供给总量也大呀。这个没错，但他们忽略了比例因素，由于土地资源的有限性，必然会导致大城市中的房屋需求量与房屋供应量的比例小于中小城市。需求总量大还反映到房子的销售速度上，举个例子来说，在北京开发一个有3000户
12、居民的小区，只要房子不是特别烂，位置、户型、价格、营销等工作做到位，可能出现在一天内就全部卖完的情况。但在中小城市中同样的小区，即使它做到最好，也可能需要一年左右的时间才能卖完。所以在中小城市里，做房地产开发项目时，产品推出的量不如节奏更重要，我们在项目开发决策中，与其讨论应该推出多大的总量，不如讨论应该按一个什么样的节奏来推出，一定要保证每期推出的量都不会太大，以适应中小城市中客户群总量小，而引起的销售速度慢的特点。（二）人口结构的影响 大城市房地产市场的需求客户，其结构是相对连续的。收入水平上从高到吓人到低至离谱，文化修养上从高雅到草根，审美观点上从欣赏欧美风格到死忠中国古典，可以说各种类
13、型的人都有很多，反映到对房产的需求上就是从别墅到砖瓦房，从欧式建筑到中式院落都有人需要。在北京、上海、广州这些大城市就可以看出，瞎猫总能碰到死耗子，不管一个楼盘的地点有多偏，定价有多高，户型有多差，营销有多离谱，在最后销售的时候可以卖的不太好，但总会有人买。在中小城市就不一样了，中小城市的客户群结构是不连续的，正是由于这个原因，一旦在中小城市一次定位失败，再想改定位就非常难，因为如果再向这个定位的产品上游或者下游移动的时候，临近可能都没有客户群。所以就一定要进行更精准的营销，在中小城市所需要的定位准确度实事上要比大城市高得多得多。（三）市场环境的影响 大城市房地产市场的蛋糕很大，在竞争中群雄逐鹿。以沈阳为例，现在沈阳的房地产市场上有万科、中海、保利、华润置地等等一大批中国最优秀的房地产企业共同竞争。反观中小城市，由于种种原因，各大房企的触角暂未深入，在中小城市中的开发主力现多为本地的企业，这些企业普遍规模小、管理不完善、缺乏长远发展目标，一般都带
