《房屋买卖合同纠纷种类及处理方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋买卖合同纠纷种类及处理方法（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋买卖合同纠纷种类及处理方法在一些房屋买卖中，签订合同的主体合法，双方对合同本身 无异议，而在实际履行中往往发生纠纷，主要种类如下：1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时 间，但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠 纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证，而另一方要求先付 清房款。双方各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实 际履行的情况不同，往往产生异议，往往是各说各的理。2、因对合同的履行是否合适即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对履行交款和交付房屋，包括交款的 时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋
2、 的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发 生纠纷。如在一起房屋买卖中A公司向B公司出卖正在开发建设 的一栋大厦的四层，双方约定：总价款900万元，合同签订后先 付600万元，交房前付200万元，交房后再付100万元。退延付 款或延退交房均需承担违约责任，逾期一日，违约方向对方支付 相当于上述房款价格0.3%的滞纳金。合同签订后B公司向A公司 交付800万元，A公司向B公司交付了大厦四楼毛坯房但没有任何 峻工及验收合格手续。B公司向法院起诉要求A公司交付房产相关 手续并起诉其承担违约金;A公司辩称自己已经完全履行了交付义 务，并反诉B公司违约，退延交付房款，应该立即交付100万
3、元 并承担违约金。法院审理后认为，A公司与B公司所签订的合同合 法有效，双方应该全面履行。但在本案中A公司虽然交付了房 产，但法律上规定的房产，是有合法手续的房产，并不是只是作 为物的房产。其只交付毛坯房，没有交付相关峻工及验收合格的 手续，不具备交付条，不能认定为已经交付了房产，当然也不能 认定其全面履行了合同。A公司只是实际履行了合同，并非适当履 行地履行合同，属于违约行为，应承担违约责任。因为在合同中 约定了 A公司在交付房产后B公司才交付最后的100万元，因其 履行合同不适当，不能认定为真正交付了房产，因而无权要求对 方交付100万元。3、因一房二卖发生纠纷的处理。现实生活是丰富多彩的
4、，在实际生活中出现的房屋买卖纠纷 也是多种多样的。由于各种不同的原因，一房二卖甚至一房多卖 的情况也屡见不鲜。(1) 由于卖房方的过失造成的一房二卖。这种情况多是房屋的 产权人或者是同一房屋的共有人都履行了卖房的权利，或者是卖 房方是法人单位，法定代表人和具体工作人员工作上联系有失 误，重复卖房所致。比如一家要卖房，夫妻或父子同时在外答应 或与人签订了卖房合同，甚至交付了定金。在这种情况下应该考 虑以下因素：A、首先应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人谁是真正 的产权人或者谁真正能够代表产权人，如果二人的地位不同，那 么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或 非法定代表人所签
5、订的可以撤销。B、如果出卖人均为产权人或有权代表人在同等条下可以在买 房人之间达成谅解，由买房人协商由谁自愿放弃购买权。但放弃 的一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条不同，可以由出卖 方进行选择，根据卖房获利情况决定，但要承担对另一方违约的 责任。(2) 由于卖房方的故意造成的一房二卖。有些一房二卖是卖房 人的故意所为，但由于这种故意产生的时间不同，故意的内容不 同，也应该区别对待。A、仅仅是一般违反合同法的故意。在卖房人仅仅是违反合同 法的规定，出于违约的心理时，应审查一房二卖合同签订的时间 和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖，是由于房主出于某 种利益的考虑，或者是后买者出的价格高，或
6、者是后买者是房主 的同志、朋友、亲戚、邻居、战友等。如果二合同都处于未实际 履行阶段，且不能在买房人之间进行调解或和解，可以按照“诚 实信用”原则，以时间先后确定哪个合同应该履行。但后一个合 同的买方可以保留违约的追诉的权利。B、卖房人出于占有他人财物的故意，情节严重的构成诈骗。 出卖人在收取了他卖房款后，又以占有他人的财物为目的与第二 人或者是第三人签订合同，意在骗取他人购房款或者定金，数额 较大的构成诈骗的犯罪，应以刑事案处理。当事人可以向公安机 关控告，法院也应该对这类案进行移送。(3) 处理已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖 中，如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果
7、有的已 经办理了产权转移登记，即已经办了产权证照，那么，就不能简 单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁了。因为证照的办理具 有产权转移的公示作用，一般情况下法院在这种房屋买卖民事案 的审理中不能用判决的方式去变更所有权。而应该认定该买卖关 系已经成立，而没有办理产权证照的只能按照违约处理。由违约 方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然，如果房产证照是违法 地通过私人办理的，没有经过正常的办照程序，利害关系人可以 首先向房产管理部门提出申请，申请房产部门撤销错误发放的证 照，如果行政机关不撤销或者是不作为，当事人可以向法院起 诉。因房屋质量问题发生纠纷的处理1、因一般质量问题发生纠纷的如果属于保修
8、期内的质量问 题，应该判决房屋出卖单位对确实存在的质量问题进行修理或者 对应予修理的部位进行鉴定，评估出修理价格判决房屋出卖者给 付买房者相应的价款，由购房者自行雇请他人修理。对于已经超 过保修期的一般质量问题，房屋出卖者不再承担修理义务。如果 购房者向物业交纳了房屋修理费用，应由相应的物业部门进行修 理;如果没有物业部门或者没有向物业部门交费则应由购房者自行 修理。2、对于房屋主体结构不合格的，应该尊重购房者的意见，购 房者要求赔偿损失的，应判决赔偿损失;购房者要求退房的应该允 许。如黄某经人介绍购买了某单位的集资楼，在入住前又对房屋 进行了装修，花费5000余元，但在入住后发现房屋天棚下现
9、浇板 与预制空心板之间发生不同程度的裂缝，并有漏水遗迹。黄某多 次找卖房单位，该单位对漏水部位进行了维修，但仍然不能彻底 解决问题。于是，黄某起诉要求退款并要求卖房者赔偿装修损 失。一审法院认为卖房单位所建住宅楼确实存在瑕疵，影响居民 正常生活，且造成一定经济损失，有责任和义务对存在的质量问 题妥善处理，按照建筑工程质量标准进行修缮，并对因房屋质量 问题而造成的损失予以补偿。遂判决卖房单位在60日内对黄某住 房按照住房建筑工程质量标准进行修缮，以房屋质量检验部门验 收合格为准，并赔偿因装修房屋造成的损失5000元。黄某不服上 诉。二审法院委托建筑工程质量监督站对房屋进行质量鉴定，结 论为房屋防水部分工程及室内横墙墙体部分工程不合格。有关建 设主管部门答复该部分属于房屋主体部分之一。城市房地产开 发经营管理条例第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人 认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新 核验，经核验，确属主体部分质量不合格的，购买人有权退房， 给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。于是，二审法院判决购房人于判决生效后60日内将房屋返还卖房 单位，卖房单位返还购房款5万元;赔偿购房人经济损失5000元; 承担评估费400元，鉴定费800元及一、二审案诉讼费。以上是竞聘上岗演讲的内容。
