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1、东苑半岛花园案例透视：作为东苑公司成立后精心打造的第一个重大项目，自2000年5月动工开发来，东苑半岛花园先后荣获“创新风暴”全国住宅设计综合金奖，“上海十大著名水景住宅”，上海市“住宅小区优秀规划设计奖”和“优秀房型奖”等重大奖项，此外还被闵行区住宅发展局授予“四高小区”。开盘以来销售一直火爆，二期开盘时曾创下半天销售128套的傲人纪录，成为业界和媒体关注的焦点。作为2002年上海十大水景项目，东苑半岛花园由于庞大的水系整体形象，在一期中并未能见水却因其“半岛”“水岸”的潜质魅力，使首推的275套房在短短三个月中便几售一空，不久，仅剩的十多套房也先后被抢定，尽管售楼处洽购者人流依然不止，而售
2、楼人员也只得让购者“等米下锅”，期待二期房源的推出。其在“水景”打造上的独到之处可见一斑。第一段：水的启示中国建筑大师、香港华艺的老总陈世民先生早就提出：房产开发的环境分为三个层次：首先是大环境，包括自然的、生理的、交通的、人文的、历史的环境，第二是中环境，即小区风环境，第三是小环境，也就是房子的空间。在项目选址的时候，东苑公司就想借这个“环境”理论来作一个水景项目。但是拿到的地并没有水，怎样做出“三境”？当时上海的水景特别是人工水景项目在一定程度上还停留在小打小闹上，很多项目根本就没有水，没有活水，但项目依然卖得有声有色。这给了东苑公司尽的信心。这块地在闵行区顾戴路板块上，占地16万平方米，
3、算得上是东苑公司成立以来拿到的最大的一块地。拿到这个项目，东苑公司多少有些釜底抽薪的感觉。要做只能做最好，卖最热，不然对多年的苦心经营是个不小的打击。抱着不成人便成仁的决心，东苑公司开始放手去作项目。第二段：环境价值的发掘上海人在远离“山”的缺憾下，水是现代生活的必备课题。在开发前，公司进行了大量的调研，决定以水景和智能化为个案特征，引领时尚，在开发中精心设计，精心施工。项目所在地没有水，开发商第一件要做的事就是造水，只有了大环境下的中环境才能在这个环境中做出小环境，三者是相辅相成的。一、找出适合于未来项目的大环境项目地处有三千年马桥文明底蕴的闵行区，毗邻上海中西文明发祥地徐家汇，远离喧嚣、却
4、又不失便捷，天高地阔、气朗风清。周边没工厂等污染源，小区地段空气达二级；附近是占地上千亩的体育公园，而且规划中的青少年活动基地和顾戴路绿化带等重大市政建设项目不久将落址于此。而交通方面，地铁一号线、外环线、沪闵高架、顾戴路、龙茗路等等十条干线合围于项，就这而言，此处具有很好的水景开发的大环境。第一：生态绿化好；第二：交通发达；第三：有文化底蕴，容易增加项目附加值；第四：规划中是重点，容易开发形成适合居住的小区。有了大环境作床，中环境的打造成了项目最为中心和棘手的问题。二、以“水”为中心做中环境整个地块呈正方形，整体形态为南低北高，中心低，四周高，呈“聚宝盆”形。地势的起伏性为水景项目奠定了一定
5、的地势基础。但对于做水景，所要做的工作还很多。因为水景第一要在小区里营造活水系统，在一定基础上满足人们的亲水愿望。第二要有起伏的地形以形成更为丰富的景观。第三，人工水景毕竟不同于自然的亲水住宅，如果规划得不好很容易被市场淘汰，所以小区的规划必需要有绝对的超前性。1.一个高端规划目标 在整个开发过程中，东苑公司通过招标选择了资深的上海三益建筑设计院作为设计单位，中建八局，上海广厦集团、上海乐城，上海豪城等公司作为建筑单位，并选择了具有国家建设部甲级监理单位资质的上海建通监理，上海辅正监理，上海化工监理作为监理单位。在小区的规划中，计划把项目分为三期来开发，力求每一期完成一个规划重点：一期造地形；
6、二期做水景；三期做小区配套。最后形成了的规划侧重点为：一期强调坡地绿化；通过造坡形成众多山丘绿地，再加以小品景观的点缀，使小区绿化自由活泼，充满灵动气息。二期注重水景营造；小区引人“岛”的概念进行自然分隔，楼宇临水而建，住户傍水而居，极大地满足了人们亲水的愿望。三期突出公建配套；有会所，商业街，还有高档次的中学和幼儿园，业主足不出小区便能享受到购物，餐饮，休憩，健身，美容，聚会等日常生活的全部需求，同时还免去了子女受教育的后顾之忧。为了使小区总体规划在50年后仍不落后，项目决定以先进居住理念，高起点规划，高品质产品和国际化的物业管理和专业服务和封闭式纯水供应来体现小区的便利与先进。在动工前，东
7、苑公司为小区确定了一个目标 ：争创“四高小区”和“上海市无渗漏小区”。在这些规划目标的指导下，东苑半岛的中环境通过一、二期的分期工程得到了最后的完成。2东苑半岛的人工水景突破东苑半岛花园筛选各路著名设计大师规划方案，多次研讨，方予定案。突破一：人工也可以“亲水”设计师们深知：亲水的魅力远远大于小打小闹的所谓水景，人工水景只有突出重围才是水景项目的的出路。但人工水景毕竟不同于自然亲水项目，于是项目在这个不同上重新定义了水生活，把“水岸生活”作为对水景的定义。“水之灵秀水之意韵，在于亲水、融水、并透过水的律动、水的缠绕，使“岸边”的居者感悟其灵秀，其意韵，朦胧间仿佛始终置身其畔，这便是“亲水”之魅
8、力所在。在整体布局和规划设计高水平、高起点的目标下，东苑半岛在整个小区内挖了一条三千余米的水岸，八千平方米的水域，以形成一个“半岛“式的地形，整个小区意在通过网状水景布置，营造一种水岸生活的氛围。吉祥和满足是中国人追求的一种传统的生活，通过对这一居住原理的理解，规划师把项目的水域设计为古代的“图腾”的造型，因为在我们民族的心理中，图腾可以使人们感到一种吉祥和幸福，聚福盆是源源不断的财富的象征，图腾有护佑、团结、兴盛的意义，玉佩则是避邪的饰物，代表着美与善。东苑半岛的“图腾”水景呈网状布置。整个小区有“四轴”：水轴、陆轴、绿轴、景轴，其中“水轴”最具灵性。以小区中心湖泊为基点。整个水系自南而北，
9、由西向东形成四个半岛，又由于水的蜿蜒曲折，水面的宽窄多变，使水系的布置形成了多棱性和生动感，宽可行舟，窄如细流，湖面最宽处正对南侧入口轴线， 湖岸南门特设的半弧型亲水平台，与突出水面的小区会所形成对景，而小区的北侧景观轴线又以一个极具水质、水感的大型喷水池为终结。这个“图腾水系”的设计可以尽可能让更多的居户感受到“半岛”“临水”的乐趣，这里的“水”。又在“图腾”状中，曲里拐弯，支叉网开，曲折徊绕，于是便形成了更多的“水湾”。那“水湾”或至于房前，或现于宅后，“湾”处易置景，或假山片石，或竹林几株，或坡草斜枝，或小品依立，皆成了东苑半岛特有的“水湾景点”。尤可圈点的是整个人工水系又以水的深浅映出
10、不同的水面色彩，深处蓝绿互映，浅处鹅石见底。北高南低的地型造势，也形成了水的动感，宽处宛如明镜，窄处涓流有声，动静交替，绿色掩映之下的多姿水色颇显几分妩媚和韵味。突破二：无序中有“精神家园”东苑半岛花园还在于为住户营造一个居住的“精神家园”，项目注入了“以道家精神为主、以儒家精神为辅”的哲学寓意。所以整个布局似有序而实无序，似无序却又有序；无拘无束、无规可遁，可又俨然有致、井然有序。这里你便需要从哲学的高度来理解，在闲适、幽雅、恬静、安逸中你体会到了醇醇的师法自然的道家韵味：但却生机勃勃，充满活力，丝毫没有道家的消沉，因为它恰到好处地融入了中规中矩、积极入世的儒家精神。小区的路没有一览无余的笔
11、直。花草树林很随意，坡上坡下，高高低低，左左右右，闲闲散散；其间闲散地点缀着一些小品景观，憨憨的，仿佛置身于童话世界。人工中心湖泊一泓碧水，清流可掬，九曲水岸如玉带缠绕。迂回曲折大有天成之趣。而楼宇都建在水边，住户开窗湖光满眼，推门水意入怀。一种“绿树掩楼宇，碧水绕人家”的气氛轻易地把半岛花园的精神涵浸入到了心中。突破三绿色中有奇观与“水景”相映的绿色，在东苑半岛也呈奇观。由于半岛式的架构。小区内大多为半围合住宅。大部分住宅的底层及别墅设置了宽敞的南向庭院，部分住宅底层架空透绿，室外的台阶和绿草坡道，宅前屋后的半公共绿色造景以及整个小区的绿色分布，如已先期从全国各地精选而来数十种名贵树木、针叶
12、李、雪松、香樟、银杏、金桂、棕榈等，与“水湾”“水景”构成一幅幅瑰丽绚烂的天然景致，也使水景更具耀人的光环。三：中西合璧打造小环境为了使建筑与水景相融，利用中环境中曲曲折折的水系，使小区家家户户都邻水而立，傍水而居，使其足不出户即可享受亲水新乐趣。半岛特色，水岸居住是项目在小环境下设计的一个卖点。东苑半岛花园以独立、联体别墅、复式多层及小高层等多元类型形成的“东苑半岛”，并以多样的房型特色吸引客户。东苑半岛花园采用中西合璧的风格，融北美风情和海派风格于一体，在楼型处理上追求简约真实的风格，通过简洁明快的线条，色块来反映时代特征，体现北美风情；并采用了底部架空的方式，用以延伸绿化，增加休闲活动场
13、所。小区房型结构合理，面积适中，功能齐全，主要房间全部朝南，并采用了低凸窗台和阳光八角窗，提高了居室的通风透光能力和居住的舒适性。平面设计中，采用玄关和储藏室相结合的方式；错层的处理使房间干湿动静分隔明了。外墙采用艺术石贴与柔性涂料结合，大理石门厅建筑庄严线条与恢弘自然共生，水景呈住宅之灵，亲水欧风，风情万种，九曲水岸，流水汩汩，曲折蜿蜒，象玉带盘绕飘逸，户户家家，近水临水。无尽绿意，香樟、银杏、梧桐、橡树、红枫。 东苑半岛花园的“三境”使小区呈现出了“三境”各有千秋、浑然一体、相得益彰的局面。通过对“三境”的精心营造，一个清新自然、温馨舒适、幽雅祥和的家园便落落而出。四升华环境，做出“新水岸
14、生活方式”环境基础出来了，但随着社区部分的增大和生活质量的提高，现代人希望回家后能彻底放松；但现代人深恋着都市文明，渴望幽静和依恋繁华成为了他们生活上的一对矛盾。开发商的作用在于引导他们的生活，那么项目该如何把它升华为一种新生活方式呢？为此，项目把它所要创导和升华的新生活方式概述为：“锦绣三境胜地”，精彩“二元”生活。为了满足这种“二元”性，开发商经过缜密考虑，在“三境”俱佳的基础上，采用了途径：一是在“硬件”方面加大了商业休闲中心的建设，二是在“软件”方面强化了物业管理。 东苑半岛花园商业休闲中心呈折尺形，坐落于顾戴路和龙苟路交汇处，由多幢大楼组成，营业面积约1.7万平方米，有景观钟楼、水景
15、绿化、大型商业休闲广场和1万多平方米的地下停车场，环境优雅、设施豪华。商业广场内分酒楼宴会区、特区小吃区、便民服务区、异域风情区、休闲娱乐区。功能相当齐全，且大部分场馆24小时营业，真正的不夜魅力之城。在物业管理方面，东苑半岛花园以先进的智能化设施和科学的管理方法以及优秀的员工队伍为基础，以“亲情化、专业化、全面化”为理念，以“爱心、热心、称心、安心、放心”为宗旨，形成了“高质量”和“全方位”的服务特色。而对这个“两元”再升华，就形成了东苑半岛花园独特的“水岸文化”。在东苑半岛花园，无论你走到那个角落里，始终给人的感觉是开阔、平和、生机勃勃的，这正好反映了我们这个和平年低开放、奋发的时代精神。
16、整个建筑简洁、大方，无过多装饰，搌弃了历史的沉重感，并采用中西合璧的建筑风格，强调环境绿化，注重对大自然的向往，体现出强烈的海派风格，反映了上海这座国际大都市海纳百川的风土人文。此外，东苑半岛花园还特别善于充满幽默与情趣的景观来舒解现代人生活的紧张和人际关系的疏离，给小区赋予了浓浓的亲和力，让家的感觉更为温馨和舒适。即“清新中有自然、祥和中有奋发”。第三段：“水”营销作为一个水景项目，“水岸”是东苑半岛花园的灵魂。以“水”为中心的营销贯穿了项目开发的全过程。首选是对板块进行推广。2000年初，公司率先提出“顾戴路板块”概念，并定期举办“顾戴路板块研讨会”，从而引发了“顾戴路板块”效应，使把人们的目光集中到了一个点上：顾戴路。而此时，位于此板块的东苑半岛花园正在紧张的规划酝酿之中，这个概念的提出无疑为项目起到了板块预热的作用，为后来的销售积累了客户资源与板块信心
