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1、物业工程前期介入建议书*物业管理有限公司一、配套用房- 物业服务用房设置要求 1、面积要求：依照贵州省地方法规规定，房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平方米的部分，按照超过部分建筑面积2的比例增加配置，超过50万平方米的部分，按照超过部分建筑面积1的比例增加配置； 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。建筑面积应当不少
2、于20平方米。 2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。 3、水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计量。 4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置。 5、消控中心设置数量： 尽可能设置
3、为一个，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。 6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。 二、架空层布置与利用楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，在留足业主活动休闲空间的前期下，可考虑设置物业服务用房，但需在规划验收后正式交房前提前围闭以；架空层与其他公共区域进行分割密封管理；整体规划、功能分区、定位明显。三、垃圾收集站1、位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。2、垃圾收集站在项目首
4、期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。3、垃圾收集站应在室内预留供电、给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门；地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调，设置通风设施及工具摆放位置。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。四、商业配套1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。2、根据商业区业态与未来客户需要，可以考虑设置1-2处公共卫生间。3、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑石材承压能力。（如：
5、火烧板在商业街地面石材厚度不低于60mm，尺寸不大于300*300mm）同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。4、根据商业街人流预测，商业街车行道路每隔25米，增设一处减速坡。5、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检户内部分，管径不小于100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独立首次过滤隔油池）6、商铺空调统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计；广告灯箱及霓虹
6、灯的设计应避免对住户产生灯光污染。五、交通布局1、住宅与公建配套用房（如幼儿园、小学）的出入口应分开布置 。2、小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。 3、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行），增加可视范围。建议在该范围内栽种高乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围 。4、小区公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，便于未来车辆增多后的车位改造
7、。 5、地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置1.5m高、0.5m厚的绿篱隔离设施,植被选择绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能 。6、步行道路及自行车道路（网）的设计应合理、便捷、系统化，路面材料的选择及铺装应与整体景观、局部特征协调，并通过适度的色彩变化、组合来活跃住区的环境气氛。步行道路的线型设计应有适度变化，在步行路径中应间设活动节点，且配合节点设计植物或雕塑小品等。 7、住区的道路设计（如道路幅宽、道路选线、组景设计等）应满足基本的出行要求，并根据住区规模控制道路宽度，减少住区内部硬质非活动场地的覆盖面积，住区绿地中的铺地与道路面积以1530为宜。 8、小区主
8、干道设计要考虑消防车俩荷载，主干道宜按照25吨重型消防车荷载设计，次干道按照13吨重型消防荷载考虑。 9、绿地与硬质道路的夹角处建设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处植物；花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。10、小区与城市道路接驳处，适宜种植高大密集的树木，便于隔音降噪、挡尘。11、停车场配有专用消防灭火器材，地下车场需有配套的排风换气设施；车场道闸采用通用产品，便于后期维修、养护；地沟盖板有防震、防噪处理；排水沟渠环通，排水量满足雨季高发期的要求。六、出入口设计1、小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足
9、条件的不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。 2、住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定月卡、临时卡分离）。 七、安全岗亭配置要求 1、方便对管理业主和来访车辆、行人出入进行管理，代业主签收快递、办证等部分物业功能。2、作为永久建筑，门岗应符合建筑退线要求，对于设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出2-3辆车排队的空间（10米-15米），避免对城市交通的影响。 3、岗亭内外设施：室外设计雨篷（岗亭应出檐800以上，为门岗在外工作提供遮蔽。保安应配备遮阳伞。步行出入口上方应设置整体式大雨
10、篷，为出入车辆刷卡、行人出入、来访登记、游动哨遮蔽雨雪。室内配置设置物品收纳箱柜、供填写记录的平台、电脑位置。岗亭设置分体式空调位及冷凝水排放。 4、视觉要求：岗亭对外方向要有270以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证服务管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大玻璃面处理。岗亭整体标高宜抬高300左右。 八、出入口其他设置要求 1、刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。建议使用感应式刷卡器：不需停车、不需伸手、不需保安代刷卡。2、减速带：进入入口后应马上设置减速带，控制园区内的车速。 3、访客车辆管理要求:建议允许访客车辆进入，发放
11、临时卡+停车收费进行管理。;访客车辆如果不能进入社区，须在门岗外设置适量访客专用车位，或结合城市道路停车来安排;访客车位不应放在岗亭同侧，以免对门岗视野的遮挡。九、围墙设置小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式组团围墙高度不低于1.8m；围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺；围墙如采用通透式围栏：围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺；选择栏杆材料时，杆件采用不易变形和破坏的规格，围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上）。有条件，建议采用高压电子脉冲式围栏。十、
12、外立面1、建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计防攀爬设施；外立面铺设管道应与窗户保持1.5米以上的间距；多层住宅空调位采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）外立面平齐。2、空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上；散热板与空调主机应预留至少10cm间隙。（1）挂机 1P外机尺寸（ 宽720*深300*高550 ）空调板最小净尺寸（1050*500*700 ）大体使用面积（14）。1.5P外机尺寸（820*300*550）空调板最小净尺寸（1100*500*800）大体适用面积（ 14-23） 2P外机尺寸（ 850*350*750 ）空调板最小净尺
13、寸 （1100*550*900 ）大体适用面积（24-32） （2）柜机 2P外机尺寸（900*350*750）空调板最小净尺寸（ 1200*600*1000 ）大体适用面积（24-32） 3P 外机尺寸（950*350*850）空调板最小净尺寸（1200*600*1100 ）大体适用面积（33-45）3、外挑阳台或檐口顶面采用楼板结构，便于日常清洁与维修；阳台栏杆设计应可防止儿童攀爬,栏杆的垂直杆件间净距不应大于10cm；阳台门要预留可安装内置防盗装置的空间。 4、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料，不宜在其顶部设计绿化植被。应考虑排水设计。十一、门窗1、窗台距地面的高度低于0.9时
14、，应有防止翻越的措施。（如：防护栏）。2、窗户选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗；对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口（可选择钢化玻璃），电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花 。3、单元门禁优先选用闭门器，如选用地弹簧应选择无限位型; 单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入；单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置 。十二、电力系统1、室外公共照明采用分路控制；小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明电源均须配备漏电保护器，漏电动作电流不能超过30mA 。2、公共照明高杆灯安
15、装牢固，具有抗台风能力，路灯、草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸，草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸。 3、高层每层公共部位至少应设计一处电源插座，该插座电源应设置控制开关并将控制开关安装在强电井内。弱电井内应设置照明，开关在井道内，弱电井内配备插座；小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座，公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。 4、楼道照明应采取声音、感应或触摸式控制，大堂设计装饰灯时，与照明灯具分路控制；大堂尽量不装射灯。5、公共区域的装饰灯开关、接口、电源等部位应隐蔽设计或设计在儿童不易触摸处 6、高低压配电室设有通风系统，干式变压器有超温报警器和风机散热装置，报
