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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷附答案1. 单选题：()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期正确答案：A2. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说有用，经济学上称为使用价值或效用。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A3. 单选题：某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()。A.650万元B.687万元C.585万元D
2、.630万元正确答案：A4. 判断题：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。()正确答案：对5. 单选题：某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0正确答案：D6. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。（）正确答案：错7. 判断题：路线价是附设在街道上的所有宗地的平均价格。()正确答案：错8. 多选题：
3、剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术正确答案：ABE9. 判断题：计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。()正确答案：对10. 单选题：成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.价格正确答案：D11. 单选题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。A.买方，买方B.买方，卖方C.卖方，买方D.卖方，卖方正确答案：B12. 单选题：某8
4、年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%正确答案：D13. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费正确答案：BCD14. 判断题：真正的房租不包括地租。()正确答案：错15. 单选题：房地产状况修正系数应是以()的房地产状况为基准来确定的。A.可比实例B.市场状况C.估价对象D.社会需求正确答案：C16. 单选题：有A、B、C三个影响
5、房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为fff，此三者的大小关系应为()。A.fffB.fffC.f=f=fD.无关正确答案：B17. 单选题：单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法正确答案：D18. 单选题：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类正确答案：B19. 单选题：能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税正确答案：D20. 判断题：【201
6、2年真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错21. 单选题：【2012年真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型正确答案：A22. 多选题：下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施正确答案：ABD23. 多选题：应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答案：ABE24. 多选题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的
7、不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄正确答案：BCD25. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法正确答案：ABD26. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A27. 单选题：房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格
8、弹性D.需求价格弹性正确答案：D28. 判断题：市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。()正确答案：对29. 单选题：（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006正确答案：D30. 单选题：成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润正确答案：A31. 判断题：在建筑物折旧中，功能过剩是可修复的。()正确答案：错32. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否
9、完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A33. 多选题：实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市正确答案：BCD34. 判断题：以房改标准价购买的公有住房不能出售。()正确答案：错35. 单选题：一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原
10、则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期正确答案：A36. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）正确答案：错37. 多选题：下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易正确答案：AC38. 判断题：社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）正确答案：错39. 单选题：在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。A.经济因素和社会因
11、素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用正确答案：D40. 单选题：运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格正确答案：A41.
12、 单选题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B42. 判断题：在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()正确答案：错43. 多选题：类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在()方面与估价对象相同或类似。A.用途B.规模C.档次D.外观正确答案：ABC44. 判断题：交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。()正确答案：错45. 单选题：对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。A.房地产状况调
13、整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D46. 单选题：某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A47. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。()正确答案：对48. 多选题：下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC49. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300正确答案：B50. 判断题：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。()正确答案：对51. 单选题：新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。
