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1、远洋万和城项目经营计划2008年2月25日目录1. 项目概况41.1 项目决策背景41.2 项目区位41.3 项目总平面51.4 项目主要规划条件51.5 项目资源状况51.6 股权安排62. 项目战略性安排62.1 项目特点62.2 战略定位62.3 项目资源销售与持有意见62.4 公司期望回报72.5 公司资源投入与专业支持72.6 主要工作安排82.7 风险提示82.8 项目计划管理职责分工83. 项目定位83.1 市场定位83.2 客户定位93.3 产品定位93.4 营销策略93.5 项目卖点103.6 开盘计划103.7 市场部职责分工114.项目前期计划114.1 前期工作计划11
2、4.2 前期工作职责分工125. 项目设计计划125.1 产品配置125.2 设计工作计划135.3 项目设计费用145.4 项目后续设计管理要求145.5 规划设计职责分工146. 项目建设计划156.1 项目建设计划156.2 项目建设职责分工157. 项目营销计划167.1 推广策略167.2 定价策略167.3 营销节点167.4 销售计划177.5 项目营销需其他部门配合的重点工作177.6 项目营销职责分工188. 经营性资产198.1 经营性资产定位198.2 经营性资产效益测算198.3 经营性资产重要节点工作198.4 经营性资产工作职责分工209. 项目成本控制209.1
3、总成本目标209.2 项目招标计划219.3 工程成本执行情况及资金计划229.4 成本控制职责分工2210. 项目经济效益分析及资金计划2310.1 项目整体效益分析2310.2 分年度效益分析2410.3 项目现金流量分析2410.4 项目融资计划2410.5 财务工作职责分工2511. 项目人力资源计划2511.1 组织架构设置2511.2 人员编制及成本预算2611.3 人力资源工作职责分工2612. 客服工作（含物业管理）计划2712.1 客服（含物业管理）工作主要节点计划2712.2 客服（含物业管理）职责分工2713. 项目重点工作与风险因素2713.1 市场风险2713.2 政
4、策与法律风险2813.3 规划条件限制2813.4 立项工作2813.5 奥运因素281. 项目概况1.1 项目决策背景远洋万和城项目于2006年11月15日经公司项目开发委员会第十三次会议通过，于2006年12月10日经公司第三届第四次董事会执行委员会会议通过；并于2006年12月30日在北京土地公开市场通过招标方式获取。可行性研究报告项目进度计划安排:表1：远洋万和城项目可行性研究报告项目进度计划安排项目A、B地块A1、D地块C地块公寓文化娱乐中心商业街主体综合楼商业裙房（四层以下部分）写字楼（四层以上部分）开工2007.82007.82007.82007.82007.82007.8200
5、8.1封顶2008.32007.112008.32007.122007.112008.22009.2外立面2008.62008.22008.62008.22008.22008.62009.8完工2008.122008.62008.122008.62008.62009.11可行性研究报告项目效益水平测算：表2：远洋万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算物业类型AB地块住宅及车位、C地块公寓（销售部分）C地块商业、办公及文化活动中心（持有部分）效益指标收入利润率12.09%内部收益率16.11%租金水平假设（元/天/平方米）：商业7.5，办公6，文化活动中心3.8。项目整体内部收益率14.19%
6、1.2 项目区位远洋万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。图一：远洋万和城项目区位图1.3 项目总平面其中，A地块为住宅，A1地块为幼儿园，A2地块为消防用地；B地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；C地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；D地块为小学用地。图二：远洋万和城项目总平面1.4 项目主要规划条件表3：远洋万和城项目主要规划条件项目指标用地性质居住、商业金融、公共设施规划占地面积16.6公顷总建筑面积44.69万平方米其中：地上建筑面积31万平方米 地下建筑面积13.
7、69万平方米容积率2.88建筑限高A、B地块60米、C地块80米70/90政策限制受限1.5 项目资源状况表4：远洋万和城项目资源状况区期物业类型建筑面积（m2）地上面积（m2）地下面积（m2）其中可销售面积（m2）留存资产（m2）人防面积（m2）一期A地块住宅261583 190607 70976 6101 79511 14415 B地块住宅91261 AB地块车库1229个二期C地块公寓185349 121967 63381 29189 34021 C地块商业34768 C地块办公39846 C地块文化活动中心 15000 合计446932 312574 134357 35290 2047
8、93 104029 1.6 股权安排本项目由远洋地产有限公司持有100%股权，由项目一部运作。2. 项目战略性安排2.1 项目特点2.1.1 是公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，资金占用大，付款条件比较严格；2.1.2 项目土地成本总价高，单位成本较高（地上可售可经营面积每平方米6800元）；2.1.3 项目区域、区位条件优越，但受规划条件（70/90政策）的限制，在产品配比和客户定位上存在矛盾；2.1.4 公司向高端住宅市场转型的关键项目。2.2 战略定位2.2.1 基本开发策略：追求快速周转；2.2.2 作为公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，其开发模式具有示范意义。
9、2.3 项目资源销售与持有意见初步建议A/B地块住宅和C地块公寓销售，C地块办公、商业和文化活动中心暂按持有经营考虑。C地块办公和商业的租售策略，建议再做进一步的研究。表5：远洋万和城项目资产处置意见区期AB地块C地块物业类型住宅车库公寓办公商业文化活动中心车库资产处置意见出售随同住宅一起出售出售暂按持有考虑暂按持有考虑持有暂按持有考虑2.4 公司期望回报2.4.1 效益指标销售部分（A/B区住宅及车位、C区公寓）毛利率不低于30%，项目整体内部收益率不低于15%。表6：公司对项目期望的效益指标指标类型销售部分持有部分项目整体AB地块C地块公寓合计C地块商业办公及文化活动中心 静态指标毛利率2
10、9%35%30%收入净利率20%24%20%动态指标内部收益率30%9%15%2.4.2 利润贡献的数量要求如果全部销售，贡献不低于14亿元的净利润；如果C地块除公寓外持有经营，销售部分贡献不低于10亿元的净利润； 2.4.3 利润贡献的时间要求根据公司在2009年的可结利润情况以及公司未来三年利润目标，要求项目在2009年贡献不少于30亿的结转收入，其余资源基本在2010年结转完毕。2.4.4 现金流支持回款要求：项目前期投入大，应力求加快回款进度，减少资金占用。其中，2008年回款不少于15亿元，2009年回款不少于20亿元；融资要求：项目应尽快取得建设工程施工许可证，搭建融资平台。其中，
11、A地块2008年4月达到融资条件，取得开发贷款不低于5亿元；B地块2008年5月达到融资条件，取得开发贷款不低于11亿元；C地块2008年10月达到融资条件，取得开发贷款不低于6亿元。如果C地块除公寓外持有经营，应在2011年投入使用后取得经营性物业抵押贷款不低于15亿元。资金峰值与平衡时点：项目应努力尽快达到资金平衡，在2010年一季度达到资金平衡，资金占用峰值不高于23亿元。2.4.5 开发经验与品牌支持开发经验：作为在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的项目，在开发模式上应对后续“招拍挂”项目具有示范意义。品牌支持：作为高端住宅项目，应为公司向高端物业转型做出贡献，提高公司品牌美誉度。2.
12、5 公司资源投入与专业支持2.5.1 资金投入：公司对项目的资金投入应有个合理的额度，作为一个全资项目，公司对项目经的资金投入不超过23亿元；2.5.2 人力资源投入：项目应充分利用项目一部这个大平台，提高人员的集约使用效率。2.5.3 品牌：项目需要公司的品牌支持，同时应为公司品牌做出贡献。2.6 主要工作安排2.6.1 开发周期：整体开发周期不超过4年（2007年1月至2010年12月）；2.6.2 关键节点：项目2008年4月首次开盘，2009年10月具备收入结转条件；2.6.3 销售均价：项目销售部分销售均价不低于25000元/平方米；2.6.4 销售计划：项目销售部分整体销售额不低于
13、51亿元，其中2008年销售不低于36%，2009年销售不低于41%，其余2010年9月前销售完毕；2.6.5 收入结转计划：项目销售部分整体可结收入不低于51亿元，其中2009年结转收入不低于60%，2010年结转收入不低于35%，其余在2011年上半年结转完毕。2.7 风险提示见第十三部分。2.8 项目计划管理职责分工表7：战略发展部职责分工及工作责任人序号任务名称主责部门部门分管领导工作责任人提交成果时间一项目开发指导意见战略发展部苏继海庄丽2007年6月18日二项目经营计划战略发展部赵雁杰周传忠2008年2月22日三经营计划的动态调整战略发展部赵雁杰马萍下次调整时间：完成C区定位及取得C区修建性详规后30个工作日3. 项目定位3.1 市场定位3.1.1 项目整体市场定位：亚奥核心“绝版”综合社区；3.1.2 A/B区住宅市场定位：亚奥核心首席台地叠景华宅。3.1.3 C区市场定位：亚奥核心集购物广场、写字楼、酒店式公寓、文化活动中心为一体的区域商业中心。3.2 客户定位认同城市北区发展价值的稳定资产层。 年龄及家庭：35-50岁，以已婚二人世界和三口之家为主，少量三代同堂家庭。 置业目的：自住为主要购房目的，兼顾投资（资产保值）。 自住客户的主力需求为：150-180平方米的三居，200平方米左右三居或者四居，对地理位置有强烈认同感的富裕阶层置业需求
