物业管理制度

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1、物业管理制度综合办公楼物业管理制度第一章总则第一条物业管理的基本要求1、保证楼内各项设备、设施的正常运转，保证其安全、可靠。2、保证楼内各个办公场所、公共空间的整洁。3、保证公司通讯信息的畅通，实现办公自动化。4、保证公司各类会议的正常举行。5、建立规范、有序的接待工作流程。6、确保楼内人员、设备、财产安全。7、对从业人员进行物业管理的专业培训，实现规范化的服务。 第二条物业管理方式1、企业文化中心对办公楼的物业管理工作承担总体管理职责，负 责审定各项物业管理合同，协调各方做好物业管理工作。2、实行物业管理项目经理负责制，选聘1 名项目经理全面管理综 合办公楼物业工作，制定办公楼物业服务标准，

2、明确各岗位职责，建 立物业服务流程，经我公司企业文化中心审核同意后，监督公司综合 办公楼物业从业人员遵照执行。3、物业管理项目经理由公司企业文化中心考核并根据业绩提出奖 惩意见，报公司分管领导批准后执行。4、其他参与办公楼物业管理的各方人员统一由项目经理考核或授 权各物业管理部门部长考核，提出奖惩意见并经企业文化中心副主任 （分管行政事务）签批后执行。第三条物业管理范围1、负责楼内供配电系统（高压系统除外）、给排水系统、电梯系 统、中央空调系统、消防系统、监控系统、门禁系统、照明系统的日 常巡查、周期性维护、设备事故及异常情况的处理工作。2、负责楼内通讯、网络管理及维护、维修工作（由企业文化中

3、心 所辖的信息通讯中心负责）。3、负责楼内会议系统各种设备的调整、保养、维修工作。4、负责搜集楼内设备及各类系统的图纸、说明书，建立维保档案。5、负责管理楼内保安工作，建立保安工作职责及执勤工作标准。6、负责楼内前厅接待（包括会客、报刊信函收发等）、各类会客 室、会议室管理及展览厅、多功能厅管理工作。7、负责楼内保洁服务（包括企业文化中心制定区域的入室保洁）。8、负责楼外停车场管理工作。9、负责楼外广场灯光、设施维护、维修工作。10、负责楼内、外绿化管理工作。 第四条物业管理工作的总体目标 1树立文明企业窗口、营造先进文化氛围：综合办公楼是承担XX发电公司内部办公及对外接待工作的平台，从礼仪服

4、务、会议室布置、楼内公共设施的管理到各个房间的清洁、各类设备的维护等物业 管理工作都应体现专业化、规范化，体现对公司员工的尊重与关怀， 展示XX公司文明、规范、高效的企业形象。2建设整洁舒适的办公环境：按照国际标准 ISO9001：2000 质 量管理体系、 OHSMS18001 职业健康安全管理体系及 ISO14001： 1996 环境管理体系的要求，规范物业服务人员工作标准，建立激励机 制，营造舒适幽雅的办公环境。3、建立简明、有效的物业服务流程：办公楼设备设施完善，智能 化程度高，相对封闭，安全性要求较高，物业管理将以注重安全管理 为首要职责，以方便业主办公为工作目标，根据XX发电公司制

5、定的管 理制度、管理流程，明确物业服务人员的工作标准和管理流程，建立 业绩考核体系。4、延长设备设施使用寿命：坚持日常巡查与定期维修保养相结合， 确保设备系统处于良好的运行状态，延长设备使用寿命，保证楼内设 施完好。第二章物业管理机构第三章物业管理岗位职责第五条物业管理项目经理岗位职责1、贯彻公司各项规章制度，及时传达公司要求，及时发现物业管 理工作中存在的问题，善于协调、勇于负责、主动开展工作。2、在企业文化中心领导下，全面负责综合办公楼物业管理工作。3、每周主持召开物业管理工作会议，不定期巡检物业各部门工作 情况，及时发现物业管理当中存在的问题并组织解决，不能解决的问 题要及时向企业文化中

6、心分管负责人汇报。4、按照企业文化中心提出的要求，负责安排重要会议服务及接待 工作，按相关工作标准及流程检查各项准备工作的落实情况。5、及时与客户沟通，处理客户投诉。6、负责组织物业人员的培训。7、推荐物业管理各部门负责人的人选，决定物业人员工作调配和 职责划分。第六条通讯信息中心主任岗位职责参照XX有限责任公司岗位职责执行。针对综合办公楼通讯信息管理工作需要，补充条款如下：1、在企业文化中心分管负责人的领导下负责综合办公楼通讯、信 息管理工作。2、组织收集、保管综合办公楼的通讯、信息系统各类图纸，负责 综合办公楼通讯、信息系统的施工监督、及系统投运后的维护、保养、 维修工作。第七条信息专责岗

7、位职责参照XX有限责任公司岗位职责执行第八条通讯专责岗位职责参照XX发电有限责任公司岗位职责执行第九条话务员岗位职责1、坚守工作岗位，礼貌、正确、热情地接听每一个电话。2、电话振玲 4 遍之内必需接听电话，认真倾听打进电话人的意图， 用文明礼貌用语回答客户问题。3、严格执行公司保密制度，保守公司通讯机密（由公司企业文化 中心明确）4、熟悉国内各城市和地区的电话区号，熟知公司及国家规定的急 救、火警、治安电话号码，熟知电力系统各单位局向号及微波系统拨 号方法。5、掌握办公楼内公司领导及各部门负责人的姓名，熟悉办公楼各 部门的电话号码，随时提供电话查询服务。6、保持机房整洁，维护设备完好，做好日常

8、清洁卫生和保养工作7、做好值班记录，遵守交接班规定。第十条消防保卫主管岗位职责 根据办公楼消防保安工作的需要，补充如下：1、在企业文化中心分管物业工作负责人领导下，负责办公楼的安 全保卫及消防工作。2、贯彻执行国家、行业及公司有关治安保卫、消防工作的法规、 法令、条例和制度。3、负责安排办公楼内日常的安全事务和消防工作，并每天组织安 保检查，及时发现、处理存在的安保隐患。4、负责组织消防培训，宣传防火知识，制定灭火方案。5、熟悉并掌握公司突发事件处理预案，在紧急情况下组织、调动 安保、消防人员对突发事件进行紧急处理。6、负责检查安保人员的仪容仪表、礼貌用语是否合乎标准。7、负责管理大楼的中控室

9、并不定期进行检查。8、负责考核安保人员的工作业绩。9、负责收集、采纳关于安全保卫工作的合理化建议。10、与当地公安、消防部门保持紧密联系，方便突发事件处置的r=t=1rfu o第十一条门卫岗位职责1、负责办公楼出入口的执勤工作，认真执行各项安全保卫管理制 度。2、执勤期间挺拔站立、礼貌问候，保持严整的执勤形象。3、对外来人员查阅其会客登记单及证件，将来客引向前台接待人 员。4、保护大堂的公共设施，制止随意敲击和损坏公共设施行为。5、严格按照标准执勤，服务热情周到，有求必应、有问必答，不 可推诿搪塞。6、遇到突发事件要立即向向上级汇报，同时坚守岗位、接受命令。7、对出入大楼人员进行验证检查，对拒

10、不交验证件、证明的人员， 不准其入内。8、及时疏散人员，维护出入口正常秩序。9、发现外来人员携带可疑物品进入办公楼，应先礼貌地要求其说 出物品的名称，并进行检查，确定无危险后方可放行。10、大件物品搬出办公楼时，要收到由相关部门负责人签发的证 明，方可放行。第十二条中控室值班员岗位职责1、熟悉办公楼结构及公共设施、消防设施的分布、业主的构成情 况。2、实行 24 小时值班制度，不准擅离职守，保持良好的精神风貌3、密切监视报警、监控设备运行情况，发现问题及时向当值安保 负责人汇报。4、协助工程技术人员对设备进行经常性的维护、检查、保养，确 保系统的灵敏和有效。5、严格执行中控室各系统设备的操作规

11、程。6、保持中控室的环境卫生，禁止堆放其它无关物品。7、值班人员负责设备工作台面、地面、门、窗的清洁工作。8、未经企业文化中心负责人同意，禁止其他人员进入中控室，禁 止无关人员操作中控室任何设备。9、严禁在中控室设备中安装无关软件，严禁打游戏和做与工作无 关的事情。10、中控室内的值班电话不得用于私人事项，业务电话通话时间 不得超过3分钟。11、中控室内严紧吸烟和大声喧哗。12、认真执行钥匙管理规定。13、严格执行交接班制度，做好交接班记录。 第十三条巡逻保安员岗位职责1、保持良好的精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌。2、严格按照规定路线巡逻，频率为每 30 分钟一次。因特殊情况 需要中断巡逻或

12、更改巡逻路线，必须由安全保卫主管批准。3、密切注视大楼各个拐角、楼梯间等部位，防止藏匿外来人员。4、保护植物及装饰物品完好，制止人为破坏。5、检查公共场所设施、各楼层门窗，确保不被破坏和盗窃。6、通过对讲机与各岗位保持联系，如有情况及时前往协助。7、发现易燃、易爆、易腐蚀物品，应立即向安全保卫主管报告。8、发现可疑人员，应礼貌地请其出示证件，了解其身份，经核实 无误后方可放行。9、发现业户或来访人员中有违反公德、危害办公楼设施的行为， 应迅速制止，情节严重的立即上报。10、巡逻中发现的问题（如照明、跑水、漏水故障或保洁问题、 客户投诉）应写入巡逻记录并迅速向客户服务部部长或物业项目经理 反映。

13、11、对于办公楼的要害区（办公楼二区机房、公司领导办公室、 四区财务室等）要重点巡逻，发现可疑情况，立即汇报。12、劝阻、制止在办公楼内大声喧哗、随地吐痰、乱写乱划等不 文明行为。13、听从中控室当值人员指挥，迅速到达事发现场。 第十四条车辆管理员岗位职责1、保持良好的精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌。2、了解停车场消防器材和报警系统的位置，掌握操作技能。3、当车辆出入时注意检查车况，发现有明显刮蹭时应及时提示车主。4、掌握道闸开启时间，确保不损坏车辆。5、管理员应每小时巡视检查一次，遇有特殊情况（如漏油、漏水 等）应即刻通知车主。6、严密注视车辆情况及驾驶行为，若醉酒驾车者应立刻劝阻。7、对

14、于发生在停车场内的事故，应及时向上级报告并控制事态发 展，保护好现场。8、对于日常的安全问题和投诉应及时上报。9、负责停车场设备、设施的备案工作。10、做好交接班工作，认真填写交接班记录表。 第十五条保洁部部长岗位职责1、组织执行保洁服务标准、作业规范，检查保洁人员劳动纪律和 保洁工作成效。2、负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想动态，解决疑 难问题，并定期向物业项目经理汇报。3、安排班次，分配工作，检查员工的保洁工作质量，对本部门员 工的仪表仪容、遵章守纪、礼貌服务、业务技能等方面进行监督、检 查。4、合理配置保洁器具及清扫工具的数量，合理配置保洁人员，确 保办公区内不留卫生死角。5、

15、制订本部门合理高效的保洁工作流程及保洁工作考核标准，定 期检查保洁工作成效，对本部门人员进行考核。6、解决本部门员工之间的争议，进行绩效评估，按制度实施奖惩7、提出本部门员工的聘任与解聘意见。8、坚持每天巡视卫生责任区至少两遍，有效制止各种违规现象， 现场督导保洁工作。9、制定办公楼开荒、及季度清洁工作计划，并安排落实。10、培训保洁员工正确使用机器、工具，正确使用清洁剂，控制 物料消耗。第十六条入室保洁员岗位职责1、按照保洁部长分配的工作区域，负责室内清洁工作，保证室内 环境整洁、空气清洁。2、正确使用清洁剂和有关保洁工具、设备。3、爱护并正确使用保洁工具，节约用水、节约耗材。提高警惕， 注意防火、防盗、防破坏，发现设备损坏、丢失、断电、断水等异常 情况，应及时报告，不得延误。发现办公区硬件设备、设施出现问题 及任何突发事件要及时报告。4、严格执行交接班制度，清理垃圾，补充清洁物品，清点工具。 下班时将清洁工具、用品放回指定处，交接工作柜钥匙。5、每天在业主早晨上班前及下午上班前将办公室打扫干净，必要 时可在夜间进行清洁，并随时根据业主需要清洁室内指定区域。6、总结工作经验，随时提出合理化建