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1、旅游房地产发展战略的思考第一章 旅游房地产概述1.1 旅旅游房产产简介旅游房产是是指旅游游业元素素注入以以休闲度度假为目目的的房房地产开开发、营营销模式式，它的的房产开开发项目目全部或或部分实实现了旅旅游休闲闲功能。城城市化进进程的加加快、人人民生活活水平的的不断提提高，为为旅游消消费奠定定了良好好的基础础。同时时，随着着旅游项项目的变变化，以以休闲置置业、度度假置业业、运动动置业等等为代表表的舒适适型住宅宅运动正正开始主主宰新一一轮的开开发浪潮潮。旅游游房地产产的发展展前景广广阔，发发展空间间和市场场潜力巨巨大，使使旅游物物业开发发将成为为未来年中中国房地地产业的的热点之之一。目前开发商商对
2、旅游游房地产产的认识识范畴已已经超越越了过去去的传统统认识。有有开发商商认为，第第二居所所、异地地购房同同样也属属于旅游游地产的的范畴，因因为“现在普普通住宅宅也可以以用来度度假，度度假的地地产也可可以变成成当地一一些豪华华住宅。”根据2003第3季度住宅市场的调查统计，北京住宅的购买者有近3成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当中，相当多的人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。“旅游地产产中的第第二居所所概念并并不是在一个个城市拥拥有一个个住宅这幺简简单。”它应该该是“除了硬硬件的建建设以外外，如果果没有软软件的建建设，很很难把常常规地产产真正变变成旅游游地产。”针对
3、目前不断升温的旅游地产概念，高档住宅向旅游地产转化，关键是要有专业的酒店管理公司或者物业公司来经营。旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。在20033年“十一”黄金周周期间，国国家旅游游局和中中国旅游游协会有有关专家家根据旅旅游行业业的发展展趋势，提提出了“体验旅旅游”这一概概念，指指出在经经历了较较低层次次的观光光旅游之之后，随随着生活活水平的的提高，我我国旅游游业必将将出现更更为高级级的消费费模式，即即以情景景化、体体验化为为特征，融融高品位位吃、住住、行、游游、购、娱娱活动为为一体的的“体验旅旅游”。而在在旅游模模式产
4、生生“质变” 的过程程中，房房地产与与旅游业业以及商商业、服服务业的的结合成成了旅游游开发的的一种趋趋势，从从而派生生了“旅游房房产”这一融融旅游、商商业、服服务为一一体的全全新开发发理念。著著名的上上海新天天地、云云南丽江江，以及及近来被被业界和和商铺投投资者一一致看好好的周庄庄江南人人家就是是此类开开发模式式中较为为著名的的代表。1.2 旅旅游房产产的起源源与发展展轨迹 旅游房地产产的发源源地始于于法国地地中海沿沿岸。上上世纪初初，地中中海沿岸岸开发了了大量海海滨别墅墅，欧美美政府要要员、贵贵族、富富商蜂拥拥而至，一一时间成成为世界界乃至欧欧洲的休休闲度假假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区
5、的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅，将旅游房地产推向高潮。1999年年全球分分时度假假物业销销售额达达到6772亿美元元，5440万个个家庭参参与了分分时度假假网络。大大批国际际金融投投资商、地地产开发发商、酒酒店投资资管理机机构纷纷纷介入旅旅游业、休休闲度假假业，并并取得了了可观收收益。在亚洲，日日韩泰等等国近几几年大打打“旅游度度假牌”，大批批国际金金融投资资商、地地产开发发商、酒酒店投资资管理机机构纷纷纷介入旅旅游业、休休闲度假假业，并并取得了了可观收收益。风雨几十年年，旅游游房产在在国外的的
6、发展已已相当成成熟，成成为国际际房产界界一个最最具生命命力的品品牌；以以家庭中中的第二二房产为为主要形形式，旅旅游房产产被广大大中产阶阶级普遍遍接受。1.3 旅旅游房产产 非主主流热门门 的原由由旅游地产在在上个世世纪八九九十年代代曾活跃跃一时，主主要集中中于沿海海地区。由由于盲目目开发、供供大于求求，出现现大量闲闲置空置置房。此此次“复生”，业内内专家认认为有其其客观原原因。首先，从国国家政策策上，党党中央、国国务院及及各级政政府，相相继出台台了刺激激和拉动动旅游及及相关产产业发展展的新政政策。为为我国旅旅游房地地产的发发展提供供了广阔阔的平台台。据国国家旅游游局透露露，到220033年，我
7、我国过夜夜旅游人人数和旅旅游外汇汇收入分分别位居居世界第第五位和和第七位位，奠定定了亚洲洲旅游大大国的地地位。在在旅游假假日经济济持续增增长的情情况下，必必将吸引引大量投投资，其其中包括括具有丰丰富开发发和营销销经验的的房地产产商，对对旅游休休闲度假假区的开开发建设设提供了了良机。 其次次，从城城市基础础设施尤尤其是高高速路的的发展来来看，北北京、上上海、广广州、深深圳等大大城市路路网系统统发展迅迅速，从从人均汽汽车的拥拥有量来来看，北北京已达达到8个人一一辆车的的水平，上上海122个人一一辆车，深深圳、广广州约110个人人一辆车车。对于于建立在在车轮上上的旅游游房地产产而言，这这无疑是是一个
8、促促进其发发展的利利好消息息。 第三三，正在在形成的的旅游强强国地位位和强大大的消费费群体，为为我国旅旅游房地地产市场场开发提提供了巨巨大的发发展空间间。据国国家旅游游局透露露，到119999年，我我国过夜夜旅游人人数和旅旅游外汇汇收入分分别位居居世界第第五位和和第七位位。“十五”计划如如能顺利利实现，旅旅游业将将为国家家提供外外汇收入入9000亿美元元以上，增增加国内内生产总总值3万亿元元以上，创创造就业业机会8800万万人以上上。到220055年，我我国入境境旅游人人数将达达到85500万万人次，其其中过夜夜海外旅旅游者334500万人次次，旅游游外汇收收入2220万美美元；国国内旅游游人
9、数将将达到111亿人人次，旅旅游收入入50000亿元元；出境境人数将将达到116366万人次次。第四，集中中在旅游游城市、沿沿海地区区大中型型城市周周边的空空置房在在积极寻寻找盘活活资产、提提高效益益的新途途径，相相对的，主主流产品品的饱和和也促使使地产资资金另辟辟蹊径，抢抢占先机机。旅游游房地产产的概念念和分类类一般有有以下几几类： 休闲度假区区内的住住宅（别别墅、度度假村）：投资集集团、房房地产商商，利用用旅游开开发区、旅旅游景区区、休闲闲度假区区的优越越自然条条件、地地理位置置开发的的具有投投资回报报和多种种功能的的住宅项项目。 旅游（休闲闲）培训训基地、国国际休闲闲度假中中心：具具有集
10、旅旅游、观观光、休休闲、度度假、运运动健身身、会议议、培训训等多功功能的房房地产开开发项目目。 时值度假型型酒店：消费者者购买一一定数量量的“分数”，作为为选购产产品的货货币。他他们可以以使用这这些“分数”在不同同时间、地地点、档档次的度度假村灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宿设施施。消费费者不拥拥有使用用权或产产权。只只是为休休闲消费费提供便便利、优优惠和更更多选择择。“分数”消费可可以获取取更大的的折扣和和免费居居住时间间。 引进进国外“分时度度假”的概念念和相关关销售模模式，此此类房地地产又有有多种小小的分类类，具体体如下： 产权酒店：即将酒酒店的每每一个单单位分别别出售给给投资人人
11、，同时时投资人人委托酒酒店管理理公司或或分时度度假网络络管理，获获取一定定的投资资回报。一一般情况况下，投投资人拥拥有该酒酒店每年年一定时时间段的的免费居居住权。 时权酒店：即将酒酒店的每每个单位位分为一一定的时时间份，如如将一年年分为551周，出出售每一一个时间间份的一一定年限限的使用用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间如一一周的居居住权。 养老型酒店店：指投投资人在在退休前前购买退退休养老老度假村村的某一一个单位位。委托托管理公公司经营营管理直直至退休休后自用用。管理理期间，将将获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该度假假村在产产权人去去世后由由管理公公司回购购
12、，再出出售，收收益归其其家人所所有。 时值度假型型酒店：消费者者购买一一定数量量的“分数”，这些些“分数”就成为为他们选选购产品品的货币币。他们们可以使使用这些些“分数”在不同同时间、地地点、档档次的度度假村灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宅设施施。消费费者不拥拥有使用用权或产产权，只只是为休休闲消费费提供便便利、优优惠和更更多选择择。“分数”消费可可以获取取更大的的折扣和和免费居居住时间间。在高高尔夫球球场、登登山、滑滑雪等运运动地附附近开发发的高尔尔夫、登登山、滑滑雪运动动度假别别墅。 快乐乐无穷的的北京快快乐假日日大酒店店是产权权酒店，是是此类房房地产中中著名的的成功例例子。 快乐乐
13、假日大大酒店建建在旅游游资源异异常丰富富的延庆庆，靠近近延庆的的六大景景区266个景点点，其中中著名的的有八达达岭长城城、“塞外小小漓江”龙庆庆峡、松松山原始始森林自自然保护护区、康康西草原原、妫河河漂流、滑滑雪场等等。快乐乐假日大大酒店一一方面充充分依托托现有的的优秀旅旅游资源源，一方方面又设设计建造造了人工工湖、人人造沙滩滩、垂钓钓园、风风雨长廊廊、画墙墙、射箭箭场、陶陶艺作坊坊、儿童童乐园、网网球场等等三十余余种配套套娱乐设设施来增增强其休休闲度假假功能，更更在其可可与三星星级酒店店硬件相相媲美的的中心会会所建大大中小型型会议厅厅，使它它成为一一个集度度假、休休闲、娱娱乐、会会议功能能为
14、一体体的旅游游房地产产产品。 度假假房地产产在国外外已有相相当发展展，在我我国刚刚刚面市，就就受到购购房者和和房地产产开发商商的热烈烈追捧，不不仅有外外资进入入国内抢抢占市场场，国内内房地产产商也抱抱团组建建旅游房房地产联联盟，如如中房集集团牵头头、几十十家企业业加盟的的“中国房房地产分分时度假假联盟”，全国国各地度度假房地地产项目目纷纷上上马。度度假型房房地产是是目前旅旅游房地地产开发发备受关关注、发发展很快快的一个个品种。 与旅游相关关的写字字楼：以写字字楼的面面目在旅旅游资源源丰富的的城市出出现，专专为旅游游企业如如旅游社社、旅游游咨询机机构等提提供集中中办公的的场所，既既方便本本城居民
15、民出游，也也方便外外地来游游游客。此此类房地地产目前前比较少少见，但但已有涉涉猎。西西安旅游游集团开开发的西西安大厦厦即属此此类旅游游房地产产。 以大盘形式式出现的的综合性性旅游房房地产开开发： 这类房房地产多多在旅游游目的地地城市，兼兼有第一一居所和和第二居居所功能能。如万万达在昆昆明的房房地产开开发。大大连万达达集团与与昆明滇滇池国家家旅游区区签下合合作协议议，将在在昆明滇滇池国家家旅游区区内40000亩亩土地上上投入三三十多亿亿人民币币进行旅旅游房地地产开发发。该项项目包括括大型游游乐园、湖湖滨高尔尔夫球场场、园林林五星级级酒店、英英式马术术俱乐部部、旅游游风情小小镇、产产权式度度假公寓
16、寓、连排排别墅、独独立别墅墅等。社社区配套套包括中中小学、幼幼儿园、医医保中心心、购物物中心，是是集旅游游度假、大大型休闲闲体育设设施、低低密度产产权式酒酒店、别别墅等为为一体，兼兼具第一一居所和和第二居居所功能能的大型型综合度度假休闲闲社区。旅游房地产产是经济济发展到到一定程程度的必必然产物物。一方方面，由由于我国国经济还还不是很很发达，城城市化水水平还不不高，为为广大民民众提供供第一居居所的任任务还相相当重，使使得巧借借旅游元元素为第第一居所所建设服服务，以以提升居居住质量量、丰富富生活功功能还将将是复合合房地产产中的重重要分支支；另一一方面，随随着我国国经济的的迅速发发展和人人民生活活水平的的整体提提高，我我国传统统的观光光型旅游游开始向向度假型型旅游过过渡，新新兴中产产阶级萌萌生了度度假置业业的需求求和支付付能力，又又使度假
