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1、机密资料严禁转载成都市泛泛房地产产领域投资潜力力综合咨咨询报告告日期：220044年8月月19日日 机构构：成都都尺度房房地产顾顾问目 录录第一部分分成都经经济走势势分析5一、前言言5二、成都都市20001年年在十四四个副省省级城市市中的经经济发展展进度51、城市市总体经经济实力力52、城市市人口发发展状态态，成都都市跃居居首位63、城市市居民购购买力总总体状态态64、城市市居民潜潜在购买买力状态态75、城市市对外开开发程度度状态86、城市市居民收收入状况况87、固定定资产投投资状况况98、房地地产投资资状况10三、成都都市经济济指标的的后期走走势预测测（19997-20220年）101、历史
2、史数据分分析（涉涉及相关关性分析析）112相关关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断123按照照拟合模模型要求求的相关关曲线拟拟合预测测数据13四、成都都市经济济指标预预测数据据的深度度剖析181、城市市化水平平至20020年年发展在在三个水水平上的的态势182、人均均指标至至20002年走走势状态态193、城市市国内生生产总值值（GDDP）增增长速率率后期预预测走势势21第二部分分20004年上上半年成成都房地地产市场场综述25一、投资资与开发发251、区域域272、价格格283、物业业形态294、空置置面积30三、土地地购置情情况311、上半半年成都都土地供供应区域域分布312、20
3、004年年上半年年成都土土地市场场特点：32四、上半半年成都都市房地地产市场场发展存存在的问问题331、区内内商品房房供求总总量短期期失衡332、商品品房供应应结构不不合理，非非住宅比比重过大大343、二手手房价格格涨幅太太快344、租赁赁市场与与买卖市市场发展展不平衡衡，投资资购房风风险加大大35第三部分分旧城改改造中的的成都城城市游憩憩商业区区（RBBD）建建设研究究35一、RBBD及RBDD与CBDD的关系系36二、成都都RBDD的形成成特征38三、成都都城市RRBD的的形成过过程401、杜甫甫草堂片片区402、武侯侯祠片区区413、青羊羊宫片区区414、文殊殊院片区区425、大慈慈寺片
4、区区426、宽窄窄巷子43第四部分分、成都都房地产产周期波波动与房房地产业业发展趋趋势研究究50一、波动动景气指指标的选选择501、房地地产业总总量指标标512、房地地产投资资类指标标513、房地地产生产产类指标标524、房地地产交易易类指标标525、房地地产金融融类指标标526、房地地产价格格类指标标52二、成都都房地产产周期波波动分析析521、成都都房地产产扩散指指数53三、成都都房地产产业的发发展趋势势551、成都都房地产产业经济济周期波波动的长长度552、成都都房地产产业经济济周期波波动的幅幅度56第五部分分成都中中高档餐餐饮市场场研究56一、成都都大型餐餐饮企业业经营现现状发展展趋势
5、561.1 成都大大型餐饮饮店主要要集中区区域和经经营现状状561.2 成都中中高档餐餐饮市场场特点611.3 成都中中高档餐餐饮行业业竞争分分析631.4 成都大大型餐饮饮企业发发展趋势势66二、居民民中高档档餐饮消消费特征征研究672.1 消费结结构分析析672.2 消费区区域分析析70第六部分分成都休休闲娱乐乐市场研研究721 成都都休闲娱娱乐市场场整体状状况721.1 成都休休闲娱乐乐市场的的构成721.2 成都休休闲娱乐乐市场特特点721.3 成都休休闲娱乐乐市场发发展趋势势732 成都都休闲娱娱乐业重重要业态态分析732.1 酒吧业业732.2 电影院院75第七部分分成都外外资零售
6、售企业区区位选址址分析771、成都都市外商商投资零零售企业业的特征征782、成都都市外商商投资零零售企业业的区位位793、外商商投资零零售企业业分布模模式图和和分布趋趋势814、外商商投资零零售企业业的区位位与商业业中心的的关系835、结论论与意义义84第八部分分成都市市商务办办公物业业市场调调查85一、前言言：85二、供应应市场861.供应应市场的的总体状状况862.基本本数据：873、需求求市场941）基本本情况942）目标标消费市市场的需需求心理理分析953）商务务办公物物业消费费群体的的需求倾倾向96第九部分分成都市市别墅市市场浅97一、成都都市别墅墅市场概概况：971、区域域位置分分
7、布零散散972、档次次之间的的差异巨巨大983、产品品不断变变化984、整体体销售欠欠佳局部部反差极极大99二、典型型案例991、顶级级别墅代代表草堂之之春992、大众众型别墅墅代表君临临天下10003、综合合社区的的别墅部部分（高高档部分分）锦官新新城10114、郊县县别墅（大大众型）华楠半岛102第十部分分成都小小户型市市场调查查研究报报告1022一、成都都市小户户型物业业的演变变1033二、小户户型项目目各单项项指标分分析1044三、市场场供应分分析1044四、产品品基本类类型：1055五、需求求市场特特征1066六、目前前成都市市小户型型物业存存在的缺缺陷1088七、目前前成都市市小户
8、型型物业的的市场数数据分析析10991、小户户型项目目开发区区域的分分布10992、小户户型项目目开发的的环线分分布11003、小户户型项目目的开发发方式11114、小户户型项目目的交房房标准11225、小户户型项目目的建筑筑形态1122八、目前前成都市市小户型型物业典典型案例例分析1133第一部分分 成成都经济济走势深深度研究究一、前言言研究目的的：基于于有利于于项目决决策者更更清醒地地把握成成都市经经济形势势及走势势的研究究，从而而为项目目决策提提供理论论信息体体系的支支持。研究策略略：为了了充分得得到研究究目的中中的要求求，让项项目决策策者充分分了解成成都市的的经济环环境及未未来发展展的
9、可能能状态，我我们从横横向、纵纵向两个个方面进进行了深深度的剖剖析，同同时我们们对成都都市经济济形势与与地产密密切结合合的经济济指标进进行了深深层次的的研究，以以期决策策者能够够全面了了解成都都市经济济状态，为为项目决决策提供供理性宏宏观经济济形势方方向的把把握。研究方法法：运用用类别分分析，解解决横向向发展形形势；建建立相应应的时间间趋势预预测模型型，解决决纵向经经济发展展状态；应用一一系列的的数学转转换的手手法，进进行地产产相关经经济指标标的状态态分析 二、成成都市220011年在十十四个副副省级城城市中的的经济发发展进度度1、 城城市总体体经济实实力成都市国国内生产产总值（GGDP）排排
10、第四位位，其相相对发展展速度与与深圳、长长春、西西安并列列第二位位2、城市市人口发发展状态态，成都都市跃居居首位3、城市市居民购购买力总总体状态态从社会消消费品销销售总额额角度判判断，成成都市居居民的购购买总体体实力位位居第三三位，其其相对发发展速度度与深圳圳同步居居第四位位4、城市市居民潜潜在购买买力状态态从居民储储蓄余额额角度判判断，成成都市居居民潜在在购买力力居第四四位，其其相对发发展速度度与杭州州并列第第四位5、城市市对外开开发程度度状态从实际利利用外资资角度，成成都市的的对外开开放程度度还相当当落后位位居倒数数第三位位，但其其相对发发展速度度位居前前列，与与杭州同同步居第第五位6、城
11、市市居民收收入状况况就人均城城镇居民民可支配配收入角角度，成成都市城城市居民民人均可可支配收收入水平平处于中中游，相相对增长长速度也也较缓慢慢，城市市居民的的收入状状况还有有待于进进一步提提高7、固定定资产投投资状况况成都市固固定资产产投资位位居第四四位，其其相对发发展速度度与杭州州、哈尔尔滨、西西安并列列第二位位8、房地地产投资资状况成都市房房地产投投资居第第三位，其其相对发发展速度度排第五五位，就就对比情情况，成成都房地地产投资资对开发发商是很很有吸引引力的三、成都都市经济济指标的的后期走走势预测测（19997-20220年）注释建立经经济指标标后期预预测模型型l 目的：在在保证国国民经济
12、济在现有有状态不不处于大大幅度非非正常因因素（如如战争、大大规模骚骚动、政政策方向向性变化化等突发发因素）的的情况下下，获取取可对未未来至220200年（成成都市规规划方案案至20020年年）的经经济指标标状况的的具体数数据描述述，继而而可判断断未来一一段时期期成都市市经济发发展宏观观态势的的大致状状况。l 方法：就就能获取取的历史史数据进进行深度度分析，力力求找到到能进行行相关预预测的指指标，建建立相应应的数学学模型，完完成未来来20年年成都市市经济指指标的数数据拟合合，基本本上在具具备统计计学意义义的基础础上对未未来成都都经济发发展态势势有一定定的了解解。l 简要建模模进程概概要：11历史
13、史数据分分析（涉涉及相关关性分析析）2相关指指标（GGDP）的的时间趋趋势预测测拟合状状态判断断（涉及及时间序序列分析析、曲线线拟合、相相关曲线线模型、各各检验指指标验证证）3按照拟拟合模型型要求的的相关曲曲线拟合合预测数数据（涉涉及线性性相关分分析、各各检验指指标验证证）简要要建模进进程描述述：1、历史史数据分分析（涉涉及相关关性分析析）考虑国内内的经济济发展历历程以及及成都市市的经济济发展状状态，我我们拟采采用近55年的历历史经济济指标数数据作为为预测引引导因子子，为了了得到统统一的经经济变化化趋势，我我们需要要找到作作为线性性相关拟拟合的自自变量指指标，对对5年历历史数据据作相关关性分析
14、析（就相相关性分分析而言言，评价价指标001，因因素相关关程度越越高，指指标越趋趋于1），作作双尾检检验，结结果如下下：可以看到到，各指指标的相相关程度度都较高高，但很很明显年年份、国国内生产产总值的的与其他他指标相相关程度度及检验验效果都都较其他他好，但但考虑要要建立统统一的趋趋势发展展模型，唯唯体现城城市总体体经济实实力的指指标国内生生产总值值（GDDP）是是最佳的的指标选选择，故故作国内内生产总总值的时时间序列列预测判判断未来来发展状状态。2相关关指标（GGDP）的的时间趋趋势预测测及拟合合状态判判断（涉及时时间序列列分析、曲曲线拟合合、相关关曲线模模型、各各检验指指标验证证）按照上述述判断前前提，我我们作出出国内生生产总值值（GDDP）未未来200年的时时间趋势势预测拟拟合曲线线，采用用近100种的曲曲线模型型拟合，得得到了国国内生产产总值的的三种大大概发展展走向，如如下的评评述方式式：由此，可可得到三三个水平平（繁荣荣增长型型、稳定定发展型型、经济济萧条型型）上的的成都市市国内生生产总值值（GDDP）至至20220年的的时间趋趋势预测测值。同同时，对对指标预预测值进进行了拟拟合优度度R2 检验、TT检验、FF检验、DD-W残
