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1、 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录录第一部份份市场分分析1一、20004年年广州楼楼市概况况2二、20005年年广州楼楼市预测测6三、20004年年度东山山区市场场分析111第二部份份项目定定位222一、项目目概况223二、SWWOT分分析255三、目标标客户定定位311四、项目目形象定定位377五、价格格定位339第四部分分项目建建议400一、项目目规划建建议422二、户外外包装建建议422三、售楼楼部包装装44四、样板板房包装装48五、附加加值建议议53第五部分分营销推推广部署署
2、57一、工程程节点558二、总体体推广策策略588三、营销销推广部部署600四、营销销费用预预算688五、资金金回笼计计划688六、促销销措施的的运用669第一部份份 市市场分析析一、 20044年广州州楼市概概况(一) 20044年1-11月月房屋交交易情况况面积单位位：万平平方米十区原八区20044.11120044.1-1120044.11120044.1-11全市房屋屋成交登登记面积积163.1417766.022110.3112244.900其中：预预售商品品房95.00410344.02262.443694.48二手房68.110742.0047.888530.42全市房屋屋成交登
3、登记金额额69.222717.0953.773566.36其中：预预售商品品房50.一一三5一三.6538.448402.07二手房19.009203.44一五.225164.29注：房屋屋交易包包括商品品房交易易和二手手房屋交交易。(二) 20044年1-11月月商品房房批准预预售和预预售成交交情况由房管局局公布220044年1-11月月各区商商品房预预售及成成交情况况可看到到天河区区的消化化量大大大高于推推出量，成成交量是是批出量量差不多多2倍。这这表明了了市场前前期的存存货量得得到进一一步消化化，另一一方面市市场仍然然存在较较大需求求量，房房地产市市场处于于供销两两旺的状状态。其其中住宅
4、宅仍是房房地产的的主流产产品，住住宅市场场前景看看好，老老八区的的旧宅市市场成交交量同样样是批出出量的22倍，再再一次表表明了住住宅市场场消化能能力非常常强。(三) 20044年1-11月月各区一一、二手手住宅成成交均价价情况预售住宅宅一手成成交均价价不断增增长，比比20003年同同期增长长达100%，与与20004年上上半年相相比增长长达5%，20004年年增长速速度比去去年快，而而二手成成交均价价增长相相对较为为平稳，只只有荔湾湾区升幅幅较大，与与20003年同同比增幅幅达211%。而而天河区区的楼价价不断上上涨，一一手升幅幅最大，二二手价格格相对平平稳。(四) 住宅市场场交易情情况十区原
5、八区20044.11120044.1-1120044.11120044.1-11全市住宅宅成交登登记面积积一三5.10一三766.81194.335994.83其中：预预售住宅宅84.995890.2957.335621.23二手住宅宅50.一一五486.5237.000373.60全市住宅宅成交登登记金额额56.882545.7250.334444.66其中：预预售住宅宅42.224410.4038.448330.14二手住宅宅14.558一三5.3211.886114.5220044年商品品房预售售许可证证来看，原原八区的的商品房房预售较较去年同同期有减减少的趋趋势，但但十区的的商品房房预
6、售却却较去年年同期大大大增加加。说明明，广州州随着大大广州的的开发战战略，花花都区和和番禺区区的供应应量越来来越多，旧旧城市中中心的供供应量相相对减少少，旧城城中心供供缺口将将渐渐拉拉大。从房屋交交易情况况来看，原原八区的的商品房房预售虽虽然减少少，但成成交却有有所增加加，说明明广州近近年房地地产形式式一片大大好，原原八区消消化了以以往大量量的空置置物业。从成交价价格情况况来看，全全市楼价价呈上升升的态势势，全市市的总体体均价已已达57789元元/，其其中楼价价最高的的是东山山区66689元元/，其其次为天天河区达达66666元/，是是老八区区楼价中中增幅最最大达到到26%，越秀秀区格价价同比
7、却却惊人地地下降了了25%。(五) 小结20044年广州州楼市整整体销售售畅旺。主主要有以以下三大大特点：第一，从从利好因因素看，今今年上半半年广州州申亚成成功，给给广州楼楼市注入入新的概概念及利利好元素素。随着着非典因因素的减减退，居居民购买买住宅偏偏爱于综综合素质质高的住住宅来提提升居住住品质。预预测未来来会出现现居民回回归市区区的趋势势。第二，从从供需情况况看，老老城区供供应量减减少，花花都、番番禺等外外区域的的供应量量增加，受受环境、教教育、配配套以及及楼价上上升等因因素的影影响，居居民回流流都市的的趋势促促使，老老城区成成交量上上升，空空置率下下降，供供需两旺旺。第三，从从销售势势头
8、看，与与去年相比比，今年年显得强强劲十足足，在东东山、天天河的珠珠江新城城等区域域，新盘盘的消化化速度加加快，富富力、城城建等大大发展商商共同托托市，楼楼价上扬扬。二、 20055年广州州楼市预预测(一) 全年商品品房供应应量持平平略降20044年广州州市全年年的供应应量约为为9300万平方方米，比比03年年有所下下降，预预期055年为9900万万平方米米左右微微下降，但但由于需需求及消消费力强强劲，供供应量较较难大幅幅度下降降。整体上，商商品房供供应量与与04年年相接近近，主要要原因有有：（1） 发展商经经过044年的调调整，基基本上适适应宏观观调控政政策，并并寻找到到新的需需求市场场进行商
9、商品房开开发，因因此，供供应量不不会有大大幅度减减少。（2） 广州市周周边地区区房地产产市场逐逐渐成熟熟，如南南海、从从化、增增城等，由由于价格格及综合合素质的的吸引，在在一定程程度上消消化了广广州市的的购买力力。(二) 高层住宅宅及写字字楼供应应增加20055年，高高层住宅宅的供应应量将有有小量升升幅，预预期055年全市市高层住住宅的供供应量将将在6550万平平方米左左右，成成为广州州市房地地产市场场的主导导产品。20055年，是是写字楼楼落成较较多的一一年，预预期写字字楼的供供应量将将超过445万平平方米，写写字楼主主要集中中在珠江江新城的的商务金金融区及及越秀的的商务区区。(三) 商铺及
10、别别墅供应应与20004年年持平04年全全市商铺铺供应面面积为338万平平方米，成成交面积积为377万平方方米，供供求接近近一致，预预期055年的商商铺供应应量将在在40万万左右，主主要来源源于裙楼楼的商业业配套及及大型住住宅区商商业配套套。20033年别墅墅用地停停止供应应后，220044年别墅墅市场供供销两旺旺的局面面，预期期20005年别别墅供应应量将与与去年持持平，约约为600万平方方米左右右，供应应量主要要来自番番禺和花花都两地地，金沙沙洲亦将将会有部部分别墅墅供应。(四) 20055年商品品房成交交量将持持续攀升升从20001年，广广州市商商品房成成交量逐逐年攀升升，继220033
11、年突破破10000万平平方米，预预期20005年年成交量量将突破破11000万平平方米。成成交量走走势持续续向上。(五) 05年热热点区域域巡礼琶洲板块南洲路板块珠江新城板块天河公园板块白云大道板块老成区板块黄石路板块黄埔板块芳村板块革新路板块进入20005年年，广州州楼市持持续发展展，各板板块纷纷纷推出新新项目。 20055年新盘盘多不胜胜数，供供应量充充足。不少发展展商在今今年都有有新盘推推出，如如富力天天河豪庭庭、保利利海棠花花园、利利海集团团南湖世世纪绿洲洲和绿洲洲别苑、元元邦地产产的元邦邦洲际、方方圆集团团的推出出小城之之春和公公园一号号、珠江江地产的的海逸豪豪苑和怡怡和苑、合合生南
12、洲洲路和南南湖项目目、城启启大沙头头项目、恒恒大黄埔埔和金沙沙洲项目目、万科科南湖项项目、时时代集团团的永泰泰项目等等，新盘盘可谓“多多不胜数数”。众众多新面面孔亮相相市场，为为广州楼楼市增添添更多新新气息。可可见，220055年广州州楼市的的供应量量充足。 各板块竞竞争激烈烈，天河河、海珠珠、白云云、番禺禺仍是楼楼市热点点。“大热板板快”、“一一枝独秀秀”等一一面倒的的市场现现象在近近年的广广州楼市市中已逐逐渐消失失，但是是市场上上还是出出现不少少热点板板块，广广州楼市市整体发发展较为为均衡。预预测今年年楼市的的热点依依然集中中在天河河、海珠珠、白云云、番禺禺等区域域。新盘盘新货也也将陆续续
13、入市。而而珠江新新城、海海珠板块块、白云云板块将将会成为为热点中中的热点点。珠江新城城随着高高级写字字楼和多多个高档档楼盘投投入使用用，写字字楼租赁赁市场活活跃，从从而推动动整个高高档住宅宅市场发发展。中中海、广广控、合合景等众众多大型型品牌发发展商项项目正在在筹备阶阶段。而而海珠区区的南洲洲路将推推出多个个以中小小户型为为主的楼楼盘。白白云大道道则以产产品特色色及形象象包装项项目为龙龙头，如如：云山山诗意、时时代玫瑰瑰园等。 品牌发展展商继续续扩充市市场。20044年，对对发展商商来说，是是卖“品品牌”的的一年。市市场上品品牌楼盘盘格外受受追捧。随随着广州州楼市的的持续健健康发展展，广州州房
14、地产产竞争更更明显地地表现为为品牌方方面的竞竞争。“做做大做强强”成为为不少品品牌地产产商发展展的目标标。今年年富力、合合生、城城启、恒恒大、保保利、万万科等品品牌发展展商纷纷纷推出新新盘，抢抢占或扩扩充市场场份额。因因此，广广州楼市市的品牌牌竞争在在明年将将得以延延续。 户型设计计多样化化，产品品主导市市场现在，充充斥市场场的户型型设计越越来越多多样化，如如外飘窗窗、双阳阳台、入入户花园园、跃式式、错层层等，越越来越体体现在居居住上的的舒适性性及功能能性的划划分。220044年，大大多数的的楼盘户户型都进进行了外外飘窗的的设计，东东方新世世界、时时代玫瑰瑰园、富富力千禧禧花园等等都推出出入户
15、花花园设计计，连以以前不见见的三错错层，也也有城启启天鹅鹅湾、雅雅居乐花花园等同同时推出出。20005年年，此类类设计将将被更多多楼盘引引用。整整体市场场从区域域主导作作用逐渐渐过渡到到产品主主导作用用。“宁宁要河北北一张床床，不要要河南一一间房”的的说法已已经不复复存在。三、 20044年度东东山区市市场分析析(一) 东山区供供求分析析1. 20044年东山山区主要要在售住住宅供应应量分析：n 新盘推出出量少。东东山区220044年全新新推出的的楼盘共共有8个个，分别别是东风风东路的的君铂国国际、东东川路大沙头头板块的的东山水水恋、环环市路-淘金板板块的天天伦花园园、嘉颐颐居，东东山口的的新富雄雄大厦、永永福路的的永怡新新都以及及建设六六马路的的德安大大厦。其其余均为为20004年推推出楼盘盘的尾货货或者旧旧盘的新
