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1、精选优质文档-倾情为你奉上察右前旗吉达房地产开发有限责任公司察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目可行性研究报告XXXXXXXX有限责任公司二一五年七月专心-专注-专业目 录第1章 项目总论1.1 项目概述1.1.1 项目及承办单位概况1.项目名称：察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目2.项目建设单位：察右前旗吉达房地产开发有限责任公司3.项目性质：新建4.项目规模：项目占地面积34154平方米，建设五层住宅楼4栋，六层住宅12栋，总建筑面积71800平方米。5建设地点：乌兰察布市察右前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西。6.项目总投资：5575万元。7.建设期限：2015年5月2016年10月1
2、.1.2编制依据1.察右前旗城总体规划（20102030）；2.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；3.国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）4.关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）5.国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）6.内蒙古自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的通知(内政发201043号)7.住建部、发改委关于推进城市棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）8.住建部等三部委关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号）9.国务院关于坚决遏制部分
3、城市房价过快上涨的通知（国发201010号）10.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）11.投资项目可行性研究指南计办投资200215号； 12.察右前旗吉达房地产开发有限责任公司提供的其他有关资料；1.1.3 编制范围根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：1）项目建设的必要性研究；2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案；3）建设内容、建设规模、建设标准；4）项目建设的规划建筑及设备方案；5）组织机构与人员编制；6）消防安全、环境保护与节能；7）投资估算、建设进度及资金筹措；8）结论及建议。1.1.4 编制原则1、严格执行国家有
4、关法律、法规、强制性设计标准及规范，保证工程设计质量。2、根据乌盟市的建设规划，对本项目的工程进行合理安排。本项目将精心设计、精心施工、精心组织，争创管理一流、产品一流、质量一流，是本项目建设成为优秀、低耗、低成本、高效益的创优项目。3、为保证项目建成入住后房屋使用长周期、安全、方便生活，小区配套设施成熟、先进可靠的配套工艺，以期达到同行业的先进水平，增强房地产市场的竞争力。4、严格执行国家、地方有关环境保护，安全生产和工业卫生以及其它与本项目建设有关的法规，选用低污染或无污染工艺，改善现有的环境状况。5、认真贯彻消防法，保证消防设施的完善可靠。6、充分注意能源的综合利用，降低能源消耗和生产成
5、本，提高经济效益。7、结合厂址现状和建设特点，努力做到楼房布置合理、紧凑、公用及辅助设施经济实用，力求降低能耗，节省占地。8、严格控制建设投资。在项目建设中，合理使用资金，遵守国家和地方有关基本建设的各项政策，有效控制基建费用。9、根据项目的特点，严格执行国家及有关主管部门现行标准、规范和规定，认真执行中华人民共和国建筑设计防火规范GB50016-2006等国家标准与规范。10、建设规模和技术方案进行多方案比较，选择最优化方案，提高项目的经济效益和抗风险能力。科学论证项目建设的可靠性和经济性，实事求是地作出研究结论。1.1.5 建设单位概况察右前旗吉达房地产开发有限责任公司位于内蒙古乌兰察布土
6、贵镇向阳街，主要经营房地产开发，注册资本110万元人民币，察右前旗吉达房地产开发有限责任公司是一家房地产综合开发企业。公司按照现代企业制度的管理模式，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司坚持以市场为导向、开发为重点，质量为根本的开发理念和经营方针，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受；以树百年常青树，建百年建筑，提供智能化的优质住宅为己任，争创一流企业。公司竭诚邀请各界精英加盟，携手并进，共谋发展，同创美好未来。1.2项目建设基本情况1
7、、项目建设地点：乌兰察布市察哈尔右翼前旗土镇解放路北、安庆巷东、和丽广场西。2、项目建设规模和建设内容建设规模：察右前旗和丽广场家园棚户区改造项目总规划用地面积为34154，建筑占地面积为12487，本项目拟建内容包括住宅楼16栋其中五层住宅共4栋，六层住宅12栋，总建筑面积71800平方米。建设内容：本项目建设内容为1#-4#五层住宅楼、5#-16#六层住宅楼及界区内给排水、供配电、换热间、道路硬化、绿化工程等内容。本项目总建筑面积为71800。本项目住宅楼为地上一层建筑以上均为住宅，其中五层建筑面积为19940，六层建筑总建筑面积为51860。建设层高均为3.5m，五层住宅地上总高度为17
8、.5m，六层地上总高度为21m。项目建设中结合建筑造型及地块特点进行道路，绿化等相关配套设施，统筹考虑地块内布置公共服务配套设施建设工程。3、开发周期及建设期本项目开发建设期17个月。建设期限：2015年5月至2016年10月。4、项目总投资及资金来源本项目估算总投资5575万元。其中：开发产品成本4556.65万元，比例为81.7%，固定资产投资为239.82万元，比例为4.31%，经营成本费用778.12万元，比例占13.96%，资金来源为企业自筹。1.3 主要技术经济指标表1-1 本建设项目技术经济指标表项目指 标单位总体规划用地面积34145平方米总建筑占地面积12487平方米本项目建
9、筑面积71800平方米其中五层住宅楼建筑面积19940平方米六层住宅楼建筑面积51860平方米总容积率2.1总建筑密度36.6%小区绿地面积6800平方米小区绿化率20%第2章 项目提出的理由、过程和必要性2.1 项目提出的理由与过程棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。居住在棚户区的居民70以上属于低保户和低保边缘户。住房问题是重要的民生问题。切实解决城市棚户区（危旧房）改造、城中村改造和城镇旧住宅区综合治理，是党和政府关注民生、推进社会和谐、维
10、护国家长治久安的一项重要举措。2011年国务院办公厅下发关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）、2012年12月住房城乡建设部等七部门下发关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）、国务院印发实施国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），重点就是要把,城市棚户区（危旧房）改造作为维护群众利益和政府履行公共职能的一项重要责任，以加快发展保障住房为重点、多渠道解决城市棚户区居民住房困难的政策体系，也是对我国实施城镇住房制度改革以来建立住房保障制度的一次总结和完善，体现了党中央、国务院关注民生和执政为民的理念。同时，国家财政部会同住建部下达
11、了中央补助棚户区改造专项资金，主要用于补助纳入补助范围的城市棚户区（危旧房）改造项目征收、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，这些有利的政策，为地方的棚户区改造提供了有力的财政支持。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。据调查，全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有1148万户，其中城市棚户区744万户，煤矿等工矿棚户区238万户，林区和农垦166万户。这些家庭中低收入为681万户，中等偏下收入为467万户。特点是收入低，失业多，家庭贫困；刑事案件高发地，社会治安状况差；居住环境差，居民意
12、见大。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造。国家高度重视，把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。中央提出改造完成棚户区，此举不仅能改善低收入弱势群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。国家近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并投入大量财力物力给予补助。按照国家有关要求，棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部
13、、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，规划编制要坚持目标合理、标准适度，因地制宜、统筹协调，突出重点、分步实施，政府主导、创新机制的基本原则。通知明确了规划编制的重点。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2013年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚
14、户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2015年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，加快信息化建设。目前，各级政府已遵照通知精神，做好规划编制，确定了实施方案，有关工作有序进行中。 棚户区改造具有重要意义：（一）棚户区改造是改善民生的重大举措。棚户区居民多是低收入困难群体，下岗失业、退休职工、城市拆迁待安置人员比较集中，难以依靠自身收入改善住房条件。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的
15、住房困难，将城市建设发展的成果惠及更多百姓，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。（二）棚户区改造是完善城市功能的客观要求。棚户区基础设施配套不完善，建筑密度高而陈旧，公共服务设施不全，卫生环境较差，消防隐患突出，与城市现代化建设很不协调，特别是“城中村”成为卫生、治安和流动人口计划生育的死角。实施棚户区改造，可完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市人居环境和城市景观，提升城市品位。（三）棚户区改造是拉动投资扩大内需的着力点。通过棚户区改造，对棚户区土地进行资源整合，既有利于盘活存量土地，实现土地的节约集约利用，又可带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业。2.2 项目建设的必要性1
