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1、 联创投资梅花村项目 可行性研究报告 成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司二O一一年二月 目 录第一章 企业基本情况介绍4第二章 项目总论6一、项目概况6二、项目宗地现状7三、项目产品特征7四、基本财务数据7第三章 项目区位分析8一、项目区域8二、区域交通8三、区域环境8第四章项目市场分析9一、宏观经济环境91、全国经济运行状况92、宏观政策分析103、成都市经济运行状况114、崇州市经济运行状况13二、房地产市场分析141、全国房地产发展状况142、成都房地产市场分析163、成都市土地市场分析17三、项目同类型市场分析17四、竞争项目分析19第五章 项目设计21一、项目规划设计21二、项目园林
2、设计22第六章 项目营销推广22一、项目定价22二、项目营销推广23三、项目后期物业服务24第七章 项目SWOT分析与定位24一、 SWOT分析241、优势分析（S）242、劣势分析（W）253、项目机会（O）254、项目威胁（T）25二、市场定位25第八章 建设规模与方案26一、建设方案26二、项目进度计划28第九章 项目财务评价28一、项目预计总投资28二、可售面积和销售收入29三、项目预计损益表30四、投资估算和资金筹措31五、项目盈亏平衡点31六、项目现金流量表32第十章项目风险分析32一、政策与环境风险32二、市场风险32三、成本风险33第十一章项目综合评述336第一章 企业基本情况
3、介绍成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司（以下简称：联创投资 ）是由成都置信实业（集团）有限公司（以下简称：置信集团）和成都市琉璃旅游投资开发有限责任公司（以下简称：旅投公司）共同投资组建的以房地产开发和销售经营为主业的新办房地产企业。公司于2010年7月26日正式注册登记成立，注册地崇州市崇阳镇昌明路1号。成立之初注册资本为1000万元，其中置信集团出资100万元，占总股本的10%；旅投资本出资900万元，占总股本的90%；2010年12月27日经公司董事会一致同意将注册资本增资至1300万元，各股东方投资比例不变；2011年3月22日经公司董事会一致同意将注册资本增资至5700万元，各股东方
4、投资比例不变。注册资本金已由各股东方在2011年3月14日前全部缴齐。置信集团于2010年7月19日出资100万元，2010年12月09日出资30万元，2011年2月24日出资440万元分三次缴足；旅投公司于2010年7月16日出资900万元，2010年12月21日出资270万元，2011年3月14日出资3960万元分三次缴足。公司由马世昌先生担任法定代表人，成都置信集团总经理康瑛女士出任公司总经理，公司董事会是公司的最高权利机构，公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司管理团队均从置信集团旗下各公司抽调工作多年并拥有丰富操盘经验的职员组成，均为大学专科以上学历。作为公司股东方之一的成都置信实
5、业（集团）有限公司是一家以房地产业为主的投资控股型集团公司，参股、控股60余家企业，分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域。公司成立于1997年11月12日，2004年6月1日完成集团化改组，现有职员8000余名。置信集团先后成功开发“丽都花园”、“芙蓉古城”、“香颐丽都一期”等在业界内声誉项目；这些项目的成功奠定了其在成都房地产本土开发企业中龙头地位。作为公司另一股东的成都市琉璃旅游投资开发有限责任公司，是按照崇州市委、市政府的安排部为进一步贯彻落实“一点突破、两翼齐飞、统筹推进”的发展目标，经崇州市政府同意，于2008年12月30日注册成立的。主
6、要职责是负责崇州市旅游开发项目的推介、融资和建设工作。公司成立以来，紧紧抓住灾后重建、扩大内需、试验区建设三大机遇，依托崇州沿山片区丰富的旅游资源，着力开展街子古镇、元通镇、白塔湖等项目的策划、包装、融资和开发建设，为街子古镇创建“AAAA”旅游景区，崇州市基础设施投资建设，灾后重建等项目顺利实施发挥了重要作用。成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司为新办企业，“联创投资梅花村”项目是其开发的首个项目，是置信集团厚积薄发、彻力打造的城市高端精品项目。根据成都市崇州联创城乡统筹投资有限公司2010年审计报告显示，公司资产总额1116万元，负债总额25万元，所有者权益合计1091万元；资产负债率2.2
7、4，流动比率43.44，速动比率42.76；公司财务状况良好。第二章 项目总论一、项目概况l 项目名称联创投资梅花村项目l 项目区位本项目位于成都市崇州，北临金盆地大道，西临崇庆北路，南临唐安东路，东临世纪大道，可通过成温邛高速直接与成都市连接，交通极为便利，属成都一小时经济圈范围内。l 综合技术经济指标总占地面积13,333.33m2净地面积13,333.33m2总建筑面积73,066.65m2建筑物占地面积3,600.00m2建筑密度27%地下建筑面积:22,666.66m2地上容积率面积50,000.00m2容积率3.750绿地率30%产品构成建筑面积(m2)可售面积（m2）产品比例平均
8、每户面积户数备注住宅A型9,649.919,649.9114.05%80120 两房一厅一卫B型14,526.3814,526.3821.15%100140 两房两厅两卫C型3,530.293,530.295.14%12029三房两厅两卫D型11,827.1511,827.1517.22%14084 三房两厅两卫E型480.78480.780.70%16023三房两厅三卫小计40,014.5140,014.5158.25%600.00396商业9,773.549,773.5414.23%车位22,643.3518,894.6027.51%配套物管用房225.950.00%其他架空层449.89
9、0.00%合计73,066.6568,682.65100.00%二、项目宗地现状地块位于崇州市梅花村一组、二组，地块位置位于金盆地大道和唐安东路之间，周边在售楼盘售价均位于崇州房产市场前列。地块位于属于崇州市区东部，不仅可以享受市区较为完善的配套设施，还可以享受相对清净轻松的生活环境。三、项目产品特征（1）“中国名盘”丽都花园的姊妹之作 ；（2）崇州高端住宅的理念、设计以及生活方式引领者；（3）“主卧室奢华主义”的创建者和领导者；（4）地暖、中央空调等豪华系统配置的集大成者；（5）崇州高端豪华私人会所的创新者；（6）高端商业、高端商务、高端住宅的综合体。四、基本财务数据联创投资梅花村项目总投资
10、33,645.71万元，可实现销售收入39,705.30万元，经营税金及附加2,286.11万元，税前利润7,152.79万元，所得税1,757.99万元，税后利润5,394.80万元，销售利润率19.66%，总投资回报率18.01%。第三章 项目区位分析一、项目区域l 成都成都位于川西平原腹地，土地总面积1.239万平方公里，辖9区4市6县，2001年末总人口超过1019.9万,是四川省省会，西南科教、商贸、金融中心，是一座具有2300多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。l 崇州市崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都37公里，位于天府之国的腹心
11、。全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。总人口64.15万人。为纪爱国诗人陆游而建的陆游广场、陆游祠、罨画池；街子古镇、元通古镇已经风景名胜区九龙沟坐落于区内。以全友家私、富士康为载体，形成了庞大规模的工业集中发展区。二、区域交通本项目位于梅花村，金盆地大道以南，唐安东路以北，崇庆北路以东，世纪大道以西。成温邛高速、光华大道将成都和崇州直接相连，属于中心城1小时经济圈内。三、区域环境根据成都市规划途经崇州市的“光华大道成温邛高速大双路”、龙门山沿线两条示范线的走向、布点，立足我市产业发展、自然资源、历史文化、基础条件等优势，崇州市规划了6
12、条示范线：高山旅游示范线、古镇文化示范线、浅山度假示范线、现代农业示范线、花木产业示范线、产业高端示范线。下一步，崇州市将紧紧围绕6条示范线建设，加快“三大走廊”开发打造，全面提升宜居之都、旅游高地品牌，全面推动崇州第三产业实现新跨越。依托羊马新城打造，加快嘉裕五星级酒店及购物中心、羊马湿地公园等重大项目的建设，加快配套羊马新城基础设施，努力将羊马打造成崇州市更好更快发展新的拉动区；围绕打造“山地旅游高地”，高规格、高品位抓紧策划论证和开发打造“高端论坛”项目，抢占龙门山脉旅游产业发展的战略制高点；依托街子4A景区升级打造，抓紧启动西源豪庭等五星级酒店项目建设，加快推进“街子印象”、“世外桃源
13、”、“青城田园”、“平滩长湖”、“布谷农庄”等一批乡村酒店和现代农业观光体验项目，加快把街子景区打造成为“全国一流、西部第一”的田园古镇、养生天堂，并尽快启动元通、怀远古镇开发，打造古镇“金三角”，加快形成崇州旅游产业新的亮点；加快道明镇白塔湖核心区和旅游带的开发打造，着力打造重庆路沿线6镇1乡乡村旅游走廊带，推进“北部崇州”旅游服务业加快发展。第四章项目市场分析一、宏观经济环境1、全国经济运行状况2010年，面对复杂多变的国内外经济环境和各种重大挑战，全国各族人民在党中央、国务院的坚强领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持实施应对国际金融危机冲击的一揽
14、子计划，加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整，国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步。初步核算，全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%（见图1）。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%（见图2）。全年财政收入83080亿元，比上年增加14562亿元，增长21.3%；其中税收收入73202亿元，增加13680亿元，增长23.0%（见图3）。2、宏观政策分析l 政策背景 2010年是国际金融危机以来世界经济形势最为复杂的一年。总体上，全球主要经济体逐步企稳并正式步入复苏期，但在结构上，则表现出许多深层次的缺陷和失衡，国民经济的恢复还存在明
