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1、如何办理按揭购房手续在商品房销售的广告中，人们常常可以看到“银行提供X成年按揭”这样的广告语，那么什么是住房按揭呢？如何办理住房按揭手续呢?下面对此作进一步的分析。 (一）住房按揭的基本含义 住房按揭即住房抵押贷款,是房地产信贷中的一种抵押担保方式。住房按揭是房地产开发商、银行和购房者三方之间达到的一种商定，商定购房者将其已预付的部分购房款所购买的房产全权做抵押，发展商为购房者按期清偿银行贷款做担保,在购房者不能准时履行债务时，银行有权解决抵押物并优先得到归还的民事法律行为。按揭的成数、年限和利率是按揭内容的三大要素。住房按揭中,发展商、银行和购房者互相之间一般签订三个法律文献，即: (1)发
2、展商与银行之间签订的住房按揭贷款承诺合同书;（2）发展商与购房者之间签订的商品房预售、销售合同； （)发展商、购房者和银行三者之间签订的住房按揭抵押贷款合同。 其中,住房按揭贷款承诺合同书是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的合同,是购房者获得住房按揭贷款的前提。合同内容涉及:银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务,按揭贷款总额度、按揭成数、年限、利率，发展商提供担保等。在一般状况下,只有那些实力雄厚、信誉卓著、具有合法开发手续的发展商才有也许获得银行的按揭支持。商品房预售、销售合同是发展商和购房者签订的,用以规定在商品房预售、销售过
3、程中双方权利义务的合同,是购房者获得房产的直接根据。合同内容涉及购房者和发展商名称、所购房产的位置、面积、房款数额及支付方式、入住期限、房屋保修等内容。根据国内有关法律规定,只有获得合法预售、销售批准文献的商品房预售、销售行为才受法律保护,因此购房者只有购买具有合法开发手续的商品房，才也许获得住房按揭贷款的支持。 住房按揭抵押贷款合同是发展商、购房者和银行签订的用以规定银行向购房者提供按揭贷款过程中三方权利义务的合同，是购房者获得按揭贷款的核心性法律文献。合同涉及贷款金额、期限、利息、还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。 只有发展商、银行和置业者互相之间签订上述法律文献，才构成一种完
4、整的住房按揭法律关系。 (二）购房者如何办理住房按揭贷款 住房按揭，在美国、日本、新加坡、香港等地相称普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，住房按揭近几年在上海、北京、深圳等地也开始履行。由于住房按揭对购房者来说，不必一次性或短期内付清房款,因此受到广大购房者的青睐。在房地产市场上,提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其她楼盘。实践中,住房按揭的手续较之公积金贷款、个人商业性住房贷款等手续相对复杂,购房者应如何办理住房按揭呢？具体程序如下： 1.选择房产置业者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重理解这方面的内容。置业者在广告中或通过销售人员的简介得知某些项目可以办理按揭
5、贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是咨已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利获得。 2.办理按揭贷款申请置业者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所理解银行有关置业者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文献,填报按揭贷款申请书。 3.签订购房合同银行收到置业者递交的按揭申请和有关法律文献，经审查确认置业者符合按揭贷款的条件后，发给置业者批准贷款告知或按揭贷款承诺书。置业者即可与发展商或其代理商签订商品房预售、销售合同。 4置业者在签订购房合同，并获得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文献与发展商和银行签订楼宇按揭抵押贷款合同，明确按揭贷款数额、年限、
6、利率、还款方式及其她权利义务。 5.办理抵押登记、保险 置业者、发展商和银行持楼宇按揭抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在一般状况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防备贷款风险,规定置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险，应列明银行这第一受益人，在货款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。6开立专门还款帐户 置业者在签订楼宇按揭抵押贷款合同后，按合同商定,在银行指定的金融机构开立专门还款帐户,并签订授权书,授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。 银
7、行在确认置业者符合按揭贷款条件，履行楼宇按揭抵押贷款合同商定义务，并办理有关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管帐户，作为置业者的购房款。 (三）置业者办理楼宇按揭应注意的问题 1不要轻信发展商的按揭许诺 就目前而言，只有选择获得了银行楼宇按揭支持的房产,置业者才有也许获得按揭贷款。因此置业者应着重审查: (1）发展商与否获得该房产的合法开发手续和预售、销售批准文献; (2）所选择的房产与否得到银行楼宇按揭承诺，提供按揭的成数、年限和利率。此外,有的项目虽已办下按揭贷款,但能提供按揭的只是所售楼盘中的一部分，因此，置业者还应确认你要购买的房产与否属于可以提供按揭的范畴之内。 2
8、银行对置业者进行资格审查不少置业者觉得,只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应本地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支持,仅仅表白该楼宇已获得一定规模的贷款额度，而最后与否向置业者提供贷款的决定权在银行。银行受理置业者贷款申请后,还要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查,以确认与否符合规定条件。置业者如果在未获得银行按揭贷款支持确认的状况下，盲目与发展商签订购房合同,在不符合银行条件时,就无法获得按揭贷款,会导致资金上的被动,被迫选择其她付款方式,从而影响自己的资金安排，甚至于放弃购房，导致定金的损失。由于楼宇按揭在国内还处在推
9、广发展阶段,目前开办的按揭年限比较短，利率较高,手续繁琐，运作中还存在许多不规范行为。置业者在选择楼宇按揭时，为保证获得按揭贷款的支持，可委托房地产有关专业人士或机构办理。中国银行按揭流程银行按揭贷款流程: 一般来讲,房地产公司与银行存在楼盘按揭贷款合同，一般状况都是银行为符合条件楼盘购买人提供按揭贷款,在土地证、房产证及按揭贷款的抵押权证办理出来之前开发商为购房人在银行的按揭的贷款提供担保。具体流程如下:开发商与银行签订合伙合同 购房者与房地产公司签订购房合同 购房者向合同银行提出贷款申请购房者按贷款银行规定提供贷款资料并签订有关法律文书 银行审批购房者贷款申请 购房者办理还贷手续,按月还款
10、。如下是中国银行按揭贷款流程：借款人提供申请资料给中国银行-银行审核、正式签约购房合同-个人住房抵押贷款合同-办理合同的公证-办理保险业务-办理产权抵押登记-银行发放贷款-借款人还款-贷款还清后，办理抵押、房产注销登记手续。申请个人住房贷款需提供哪些材料?（1)身份证件(指居民身份证、户口本和其她有效居留证件）； （）有关借款人家庭稳定的经济收入的证明,私营公司重要提供财务报表和纳税证明； （3)商品房预售或买卖契约，或其她有效的合同和文献； （4）抵押物或质物清单、权属证明文献以及有处分权人批准抵押或质押的证明； (5)有权威部门出具的抵押物估价证明; （6)保证人批准提供担保的书面文献和保
11、证人资信证明;（)申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;（)建设银行规定提供的其她文献或资料。申请个人住房商业性贷款需提供的资料1 申请人和配偶及参与还款同户直系亲属的身份证（并随带身份证复印件) 各1份 如申请人需办理龙卡,再增长身份证复印件1张 申请人和配偶及参与还款同户直系亲属的户口簿(并随带户口簿复印件) 各1份 如申请人与配偶不属同一户口的，需另附婚姻关系阐明3 开发商的（期房)或（现房)复印件 1份 现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房4 上海市内销产品房预售合同(期房)或上海市内销商品房发售合同（现房）原件1份如是中介商销售的,还应提供开发商与中介商签订的
12、及中介商营业执照复印件份 5 房价30或以上预付款收据原件及复印件 1份 6房产商的收款帐号 1份 借款申请表 2份 8 借款合同、抵押合同 1套 抵押合同4本、借款合同5本 龙卡申请表或已有龙卡确认书及委托还贷合同书1套 龙卡申请表或已有龙卡确认书1份、委托还贷合同书3份10 开发商的营业执照复印件份 与房产商合伙楼盘个贷不需提供 1申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等 根据备注状况拟定 涉及工资单、个人所得税纳税单，三资公司员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税税单及财务会计报表;银行存单、有价证券以及常常性汇款来源证明等 2如以上资产属于申请人家庭成员所有,需附送有关家庭成员批准共同还款承诺书每人各1份1 已存满规定的住房储蓄存单和(或）存折份 申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供,其她类型则不必 14公司容许借款人申请办理公司住房基金个人住房贷款的证明 1份 申请公司住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其她类型则不必。
