土地增值税政策讲解

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1、土地增值税政策讲解土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简 称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税， 属于行为税类。国务院于1993 年12月 31 日发布了中华人民共和国土地 增值税暂行条例，并于1994 年1 月1 日起在全国实施。土地增值税出台的背景开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向， 规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益， 促进房地产开发的健康发展。（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的需要， 增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前，我国 土地管理制度一

2、直采取行政划拨方式，土地实行无偿使用，但不允许买卖 土地。实践证明，这种土地管理制度不利于土地资源的使用效益。自 1987 年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让， 极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效 益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带 动国民经济相关产业的发展都产生了积极的作用。但是，由于土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房 地产业也出现了许多问题。特别是 1992 年及 1993 年上半年，我国部分地 区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况相当严重，极大地浪费了 国家的资源和财力，国家土

3、地资金收益大量流失，严重冲击和危害国民经 济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施， 其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要（二）对土地增值额课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取 暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。土地增值主要有两个方面的 原因：一是自然增值。由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生 产和生活建设用地的扩大，土地资源发生相对紧缺或改善了投资环境，导 致土地价格上升。二是投资增值。把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生 活、商业设施，形成土地增值。土地属于国家所有，建国以来，国家在城 市建设方面投入了大量的资金，搞

4、了许多基础设施建设，这是土地增值的 一个重要的因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益的 分配，并取得较大的份额。征收土地增值税，有利于减少国家土地资源增 值收益的流失，同时对投资房地产开发的合理收益予以保护，使其能够得 到一定的投资回报，以促进房地产业的健康发展。但对炒买炒卖房地产获 得暴利的人，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产的 开发的发展、遏制投资者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入， 为经济建设积累资金。目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有 营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得

5、税、契税、印花税、教 育费附加、教育地方附加等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作 用，对房地产交易因土地增值所获得的过高的收入起不到特殊的调节作用 开征土地增值税，能够对土地增值的过高的收入进行调节，并为国家增加 财政收入开辟新税源。土地增值税属于地方财政收入，地方可以集中财力 用于地方经济发展，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益的分配 制度，统一各地土地增值收益收费标准。简单地说，我国当初出台土地增值税的目的在于：针对房地产市场过 热，炒买炒卖房地产盛行的状况，对单位和个人有偿转让房地产的收益， 在现有税种的基础上，再征收土地增值税，对其过高收入进一步加大调节 的力度。这是国家运

6、用税收手段，合理调节土地增值收益，维护国家权益， 促进土地资源的合理配置，引导房地产业健康有序发展的需要。二、基本政策（一）纳税人、征税范1、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其 附着物的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个 体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业驻华机构 外国驻华机构、外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。其内涵为：第一，不论法人还是自然人；第二，不论经济性质；第三，不论内资 与外资企业、中国公民与外籍个人；第四，不论部门。只要有偿转让房地 产，都是土地增值税的纳税人。2、征税范围凡转让国有土地使用权、

7、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各 种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即 遭损坏的物品）并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地 使用权不征税。集体土地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则， 不能纳入土地增值税的征税范围。（2）土地增值税只对转让的房地产征收，不转让的不征税（例如出让土 地、房地产出租的行为）。出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增 值税只对转让房地产的行为征税。房地产是否转让要以其权属是否发生变 更为准。（3）土地增值税只对转让房地产并取得

8、收入的征税，对发生转让行为 而未取得收入的不征税（例如继承赠与等方式）。下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税：（1）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转 移的不征税；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税；（2）房地产交换的（不含个人自有住房交换的）应征税；（3）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业（该企 业必须是非房地产开发企业）中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产 再转让时，应征税；对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、 联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进 行投资和联营的，均应按规定征税。（4）合作建房的，

9、房地产建成后合作各方分房自用的暂免征税，建成 后转让的应征税；（5）开发公司代建的房地产不征税。（二）计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 缴纳。转让房地产所取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为 纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。1、转让房地产收入房地产转让收入是指房地产的产权所有人、土地使用权人将房屋产权 土地使用权转移给他人而取得的货币形态（如现金，银行存款，支票、银 行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券）、 实物形态（如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产）、其他形态（主要 指无形资产收入或具有财产价

10、值的权利，如专利权、商标权、著作权、专 有技术使用权等）等的全部价款及有关经济收益。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成效价格的或转让房地产成效价格低于 房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交 易价格进行评估（市场比较法），地税机关依据或参照评估价格确定转让房 地产的收入。2、扣除项目金额（是计算增值额和征收土地增值税的关键）扣除项目有下列六项（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权支付的 地价款具体为：以出让方式（协议、招标、拍卖等方式）取得土地使用权 的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得

11、土地使用权的，为转让土 地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付 的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中 办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）。包括土 地征用及拆迁补偿费（含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关 地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包 括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平【” 通 水、通电、通路、平整地面】等支出）、建筑安装工程费（是指以出包方式 支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生列

12、入开发项目 工程施工图预算内的各种建筑安装工程费用）、基础设施费（包括开发小区 内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工 程发生的支出）、公共设施配套费（包括不能有偿转让的开发小区内公共设 施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、公共厕所等设施的 支出）、开发间接费用（是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销等）。这些成本可按实际发生额扣除。这里需要强调几点：一是如果土地的征用和拆迁补偿是由政府或他人承担的，纳税人是在 已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出

13、已体现在纳税人取得 土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用和拆迁补偿费在纳税人的 房地产开发成本中就不允许扣除。二是如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三 通一平”，则前期工程费已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中， 这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。三是如公共配套设施项目是由政府投资完成的，则纳税人在计算开发 成本时不得扣除这一块支出。四是如果纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发 生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。（3）、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。 包括销售费用、管理费用

14、和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，三 项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。 故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项 目实际发生的费用进行扣除，而是按下列标准扣除：房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计 算分摊，并能提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过商业银 行同类同期贷款利率计算的金额。除利息支出以外的房地产开发费用按取 得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除（江苏 省规定扣除比例 5%）。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能 提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按

15、取得土地使用权支付 的金额及房地产开发成本的 10%以内计算扣除（江苏省规定扣除比例 10%）。（4）、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时， 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后 的价格（重置成本法）。对旧房和建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金 额，主要是考虑到旧房和建筑物的转让收入中包含一定的受通货膨胀因素 影响的价格上涨部分。如果按照建造时的造价作为扣除项目金额，则对因 通货膨胀而带来的增值也征了土地增值税，这不尽合理。重置成本价的含义是，对旧房及建筑物按转让时的建材价格和人工费 用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同

16、样建设标准的新房及建 筑物所需花费的成本费用。需要注意的是：关于旧房及建筑物的评估，是用市场比较法来确定其 成交价格，用重置成本法来确定房产的扣除项目金额，用房产取得时的基 准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。苏地税发【1999】087 号文规定：鉴于一些地区房地产评估机构尚不健 全不少纳税人转让旧房不愿意进行评估的实际情况，对纳税人转让旧房可 按转让收入的 50至 80作为扣除项目金额计征土地增值税。根据省局要 求我局徐地税发【2002】124 号文规定：对纳税人转让旧房可按转让收入的 80作为扣除项目金额计征土地增值税。尽管我市按照最高 80扣除，即 按 20 计算增值额，纳税人税负在 6 （增值额未超过扣除项目金额 50 的税率为 30），也显得偏重。对此，我们也多次向省局反映，建议适度提 高扣除比例，力求负担率在 3左右。（5）、与转让房地产有关的税金。包括营