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1、word摘 要我国的发展建设正顺利的沿着党的领导思想逐步实现，其中在经济方面的增长尤为迅速，再次细分，发现加快经济持续增长的最大的原因归结为房地产企业的发展。众所周知，房地产业的快速崛起，其核心问题不均衡不充分、金融和和住房库存率居高不下的问题越积越高，一线城市和准一线城市房价高得另大多数人止步。2011年，国家开始出台相关政策对房地产业进行调控，将该产业的信托基金政策逐步回拢，在一年后开始转向兑付方向。在这新的一系列房地产调控政策下，、等主要城市商品房交易量明显下降，并在资金方面难以维系，这一系列的问题使得房地产行业遭受重创，也使许多相关行业“殃及池鱼”。在现阶段的发展进程中，我国的房地产已
2、经完全进入市场调控状态，但保持健康持续的增长方式已经遭遇困难，导致其出现的具体原因没有多样化的融资渠道，没有形成完善的制度，因此本文以保利地产为例，旨在通过对房地产企业的不同的融资方式的分析，特别是以REITs为新的融资手段，全面分析房地产现有状况和现行融资问题，找出其可以攻略的切入点，提出问题解决问题，为中国房地产行业健康持续发展提供参考。关键词： 房地产信托基金 融资方式 可行性分析ABSTRACTWith the Chinese economy entering a new era, the development of real estate enterprises has also
3、bee a new driving force to sustain the sustained economic growth. At the same time, the real estate industry has also revealed problems such as inadequate development and imbalance. Housing prices in first tier cities and quasi tier cities are high, and housing inventory and real estate finance are
4、more worrying. In 2011 the National Trust Fund of real estate policy also gradually began to close in 2012 at the same time, focus on the real estate trust products cashing unexpectedly. In this new series of real estate control policies, Beijing, Shanghai and other major city mercial housing transa
5、ction volume decreased significantly, and in terms of capital increasing even to maintain the normal production and business activities are difficult to make debt pressure, the real estate industry suffered by many other related industries the linkage of the crisis.Due to the present stage of Chinas
6、 housing market has been achieved pletely, single financing channel and imperfect financial system of real estate has bee the bottleneck of sustainable and healthy development of the real estate industry, so the actual value is poly real estate as an example, through the analysis of the real estate
7、enterprises of different ways of financing mode in the financing process, especially the REITs is a new means of financing, real estate financing and analyzes the status quo of the existing problems and discusses feasibility analysis, put forward the corresponding solutions, to resolve the credit ri
8、sk of real estate, real estate in China to promote the healthy development of the industry.KEYWORDS：REITs financing modefeasibility analysis / 目 录第一章、引言第一节研究背景第二节本文的研究方法第二章、融资相关理论研究第一节融资基本理论一.企业融资方式二.资本结构三.营运资本政策第二节融资方式和渠道理论一.国外研究概况二.国研究概况第三章、保利地产在融资过程中存在的问题第一节行业背景分析第二节公司资金来源分析及带来的问题一.资金来源的渠道及存在的问题二
9、.企业的资本结构及存在的问题第四章、融资分析（以保利地产为例）第一节企业融资的渠道一.传统融资方式二.房地产信托（REITs）（1）REITs概述（2）保利地产REITs融资的可行性分析2.2市场环境分析 （3）与传统融资方式优劣势比较 第五章、拓宽融资对策建议第一节优化资金来源第二节优化资本结构第三节优化债务结构参考文献附录致个人简历及在学期间发表的研究成果第一章 引言1.1、研究背景和意义房地产行业作为近年来我国新兴支柱行业，对于带动其他相关行业发展，扩大就业等方面意义显著。房地产行业有着突出的数量和资金均密集分布的特点，该项特点使得资金成为房地产行业生存之道的重中之重。在我国当前经济发展
10、中，没有多样化的融资渠道，没有合理的融资、资本结构，使得我国现阶段房地产行业举步维艰，要继续良性发展就必须解决这些问题。从2017年来，房地产企业紧随政府政策，在改革住房方面深入切实的落到实地，将供给主体多样化、住房保障渠道多样化、租房购房一体化的房屋房产改革制度逐步进行推广。住建部部长王蒙徽在大会上指出，房子需要发挥房子的作用，它专职就是“住所”的存在意义，不能“狗拿耗子多管闲事”地让他定位于“炒房”的概念，对房地产市场进行有效的调控，把“炒房”的概念全部排除。2017年10月23日，中国保利集团公司（下称保利集团）控股公司保利房地产（集团）股份（下称保利地产）与中联前源不动产基金管理强强练
11、手，为贯彻落实房地产政策，带头提出了中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（以下简称保利租赁住房REITs），获证券交易所审议批准。该计划的实施规模拟定数据高达五十亿元，保利地产租赁住房在、等区域均有所覆盖，它旗下的诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会、瑜璟阁商务公寓是远近闻名的租赁物业，而此项保利租赁住房REITs为底部的物业项挑选了保利地产的租赁方式。此项产品优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级为AAA，获得优先级评定的市场份额作为股份在证券交易中心均可进行交易和转让。保利地产租赁方式被用在底级物业层，将实行住房的各类产品从储存、发行都实行分期制度，放大了“用REITs打破
12、租、住之间的屏障，将租、住结合一体形成缜密的环绕形式”的可行性，实现了国REITs产品的大胆创新和重大突破，为租赁住房资产证券化提供了借鉴的本。尽管如此，现阶段国房地产行业投资成本高、造价高、租金收益回报水平偏低，回收期长，相关税收政策立法的缺失以及投资者对REITs本身的理解偏差等这些原因，都造成了目前的REITs，类REITs在房地产行业的普及和推广举步维艰。1.21、国外研究现状房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)通过全球来看，在美国得到历练的时间空间最大，所以相对来说制度方面比较成熟。因此，美国对REITs的研究也比较多，贡献的各类型文
13、献数据也比较大，对于新型基金产品的出现房地产信托，从它的定性、定量也有稍微全面的解读。Sankarshan Acharya(2000)在增信的开展和信用评级方面遥遥领先与国的相关研究。Joseph Gyourko(2012)在同一时期，REITS一种具有显著融资性质的投融资工具，他认为随着房地产行业的发展与成熟，房地产公司单纯依赖银行直接流贷的杠杆作用增加房地继续融资的方式将更加困难，发达国家都有自己的成熟的房地产证券投资基金管理与风险规避模式。JianZhou(2014)对REITs的融资成本和研究主要着重于资本成本系数的影响研究。Rafiqul Bhuyan（2014）曾展开了股票收益方面
14、分析，从各实时波动性收益数据开始逐个击破，完成实证，他提出房地产投资信托基金紧密地关联在美国金融市场长期负债的一个现象上。Jinhoo Kim，SooCheong（肖恩）：（2012）曾提出不同的收益风险，将带来各具特色的公共租赁住房。Hardin III（2010）发表文献提出银行这个角色在房地产投资信托机制中扮演了极其重要的部分，特别是它的资金池结构。Hsieh C（2000）研究房地产信托投资基金的金融选择。noahkofi（2002）分析了在英国融资与贷款市场的关系问题，当然这之前里格（1990）已经开始对美国市场、房地产市场、金融保险等方面进行了一系列跟踪研究。总之，国外的论文关于R
15、Eits已经如火如荼地讨论了大半个世纪，并且取得了不少收获。1.21、国研究现状焦颖（2016）利用GARCH（1,1）模型导入了房地产投资信托基金的数据，并对其各项数据的波动做了一个直观的模型，在此进行模型评估评测，实验表明，该波动的幅度并不大，也就是说其波动的区间相对还是比较窄小的。因此，房地产投资信托基金作为投资理财的一种工具来将，还是值得信赖的，毕竟风险承担不大、收益也可保持相对稳定的水平。房地产投资信托其中有一因素对其影响较大，为房地产投资市场风险，采用四象限模型结合房地产周期理论的导述进行推导，有效的勾勒了房地产市场风险在REITs中产生的影响所走的路线图，再增加房价与购房者收入的
16、比值为其中一个指标加入ARMA模型中进行运算，综合评估了房地产市场风险对房地产投资信托基金的影响。王林秀（2014）房地产投资信托基金（REITs）在文献中将公共租赁住房的租户租金作为研究对象，随机选择租金及其租房的人员，以综合定价的方法作为计算基础，划立了一个即时高低收入人群对于租房需求金额和实际租房金额的模型，主要为了研究其定价规则的成本特点。这一模型构建的提出，将房地产项目建立建设的工程成本、租户给予租金与期望公众投资方投资额的比差全部界定在模型，为科学的分配住房资源和合理的规划租房金额提出了依据。虹、勇（2016）在文献中提出，政府出台房地产紧缩政策是为了降低REITs的收益比率，其中重点是为了缩
