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1、中原-保保利济南南营销策策划报告告(终稿稿打印版版)20008目录第1章市市场研究究分析441.1项项目背景景分析441.1.1项目目片区空空间尺度度41.1.2项目目的交通通优势551.1.3周边边产业片片区的引引导作用用61.2住住宅市场场分析771.2.1住宅宅市场总总体供应应71.2.2区域域划分依依据及界界线91.2.3住宅宅区域成成熟度分分析1001.2.4在售售项目供供应量1111.2.5住宅宅产品特特征131.2.6住宅宅价格走走势161.2.7整体体市场总总结171.3区区域住宅宅市场分分析1991.3.1项目目周边板板块1991.3.2高新新区板块块241.3.3区域域住宅
2、市市场研究究结论3361.4竞竞争楼盘盘分析4411.4.1总体体概况4411.4.2竞争争楼盘个个案分析析451.4.3竞争争对手分分析801.4.4研究究结论883第2章项项目分析析及定位位892.1项项目SWWOT分分析8992.1.1SWWOT矩矩阵8992.1.2SWWOT分分析结论论962.2市市场定位位962.2.1定位位诠释：962.2.2目标标客群定定位972.2.3项目目价格定定位10032.2.4项目目形象定定位1007第3章营营销推广广策略11163.1推推广阶段段划分11163.1.1营销销推广目目标11173.1.2营销销推广战战略11183.1.3营销销策略组组合
3、1193.1.4营销销推广阶阶段划分分1193.2阶阶段性推推广策略略1203.2.1预热热期（008/11/008/33，约2个月）11203.2.2认筹筹期（220088/3/20008/4，约约1.552个个月）1213.2.3开盘盘期（220088/5中中旬到下下旬，约约0.55个月）11223.2.4强销销期（220088/520008/8，约约3个月）11233.2.5保温温期（220088/820008/112，4个月）11243.2.6持续续期（220088/12220009/3，3个月）11253.2.7尾盘盘期（220099/3-20009/55）1263.3媒媒体策略略1
4、263.3.1媒体体选择策策略12263.3.2大众众媒体11263.3.3分众众媒体11293.3.4阶段段性媒体体组合策策略1293.3.5推广广费用11303.4开开盘前团团购策略略1333.4.1团购购目的11333.4.2团购购对象11333.4.3组织织方式11343.4.4团购购策略11343.4.5操作作流程11343.4.6优惠惠政策1136第4章产产品建议议1364.1规规划设计计建议11364.1.1整体体规划布布局思路路1374.1.2设计计要点建建议13374.1.3外部部空间细细节设计计建议11384.2建建筑风格格建议11444.2.1建筑筑风格对对住宅的的重大意
5、意义14454.2.2外立立面色彩彩及材质质建议11464.2.3建筑筑外立面面细部建建议14464.3户户型设计计建议11474.3.1设计计原则11474.3.2户型型定位11484.3.3户型型设计特特色建议议1494.4建建筑景观观建议11594.4.1本案案园林景景观的设设计原则则建议11604.4.2本案园园林景观观的设计计手法建建议16624.4.3高层层院落半遮挡挡式庭院院1674.5配配套设施施建议11694.5.1会所所建议11694.5.2商业业建议11714.6物物业管理理建议11724.6.1物业业管理服服务内容容建议11734.7智智能化系统17754.8新新材料的
6、的运用11764.8.1管道道布排技技术17764.8.2楼板板的隔声声技术11764.8.3夜光光导示装装置17764.8.4太阳阳能技术术的运用用1764.8.5温屏屏节能玻璃1777第1章 市场研究究分析1.1 项目背景景分析1.1.1 项目片区区空间尺尺度受地理因因素等客客观因素素的影响响，在220055-20020年年济南市市城市总总体规划划方案中中主城区区城市功功能外溢溢，构建建东西两城，城城市功能能发展轴轴为东西西方向；本项目目位于这这条主轴轴线的东东部，主主城区的的一部分分。中心城区区项目片区区沿线城城市功能能节点：中心城区燕山新区贤文片区本项目上述城市市功能节节点通过过交通路
7、路网等相相连接，一一脉相承承，按照照各片区区的现状状和城市市规划中中的定位位，燕山山新区、贤贤文片区区承担着着主城区区城市功功能的外外溢，项项目所受受到的辐辐射和影影响强烈烈。1.1.2 项目的交交通优势势项目南南南为经十十东路，距距离中心心城区约约为111公里，东东侧紧邻邻东绕城城高速，交交通极为为便利。新一轮城城市规划划中的火火车东站站、快速速公交系系统、轻轻轨路线线等交通通网络对对项目有有较强的的引导作作用；规规划中的的周边各各个产业业片区距距离项目目的直线线距离都都不是很很远，通通过几条条交通干干道基本本上都能能连接起起来，便便捷的交交通可以以吸引周周边片区区大量的的消费者者。1.1.
8、3 周边产业业片区的的引导作作用高新技术术开发区区：定位：产产业为主主现有十几几个产业业园区，近近万家高高新技术术企业，从从业人口口达十万万人；目目前此区区域的居居住氛围围基本上上已经形形成，房房地产市市场亦较较为火爆爆，但各各种生活活配套不不是很完完善。空港组团团城市组组团：定位：城城市副中中心之一一以济南临临港经济济开发区区和济南南国际机机场为中中心，东东至济南南市区边边界，西西至黄河河，西北北以黄河河为界，南南至济青青高速公公路、胶胶济铁路路，北至至市区北北部边界界，全部部位于历历城区行行政界线线内；确确定了“两区、两两带、一一心、多多组团”的整体体空间结结构。规规划用地地面积220-3
9、30平方方公里，人人口155万。孙村、郭郭店、彩彩石等片片区：定位：产产业片区区支柱产业业为电子子信息、汽汽车制造造、化学学加工等等，规划划用地面面积700平方公公里，人人口700万人。进进驻企业业：浪潮潮、将军军集团等等。两河、庄庄科、章章锦、汉汉峪等片片区：定位：以以居住为为主、产产业为辅辅上述片区区规划用用地800平方公公里，人人口222万左右右。本项项目位于于高新区区和孙村村产业区区等片区区的有效效辐射范范围内，作作为新项项目对周周边片区区的吸纳纳作用较较强。随随着规划划进度的的实施，周周边城市市生活配配套功能能不断的的完善，在在此基础础上区域域住宅空空间和商商务空间间需求逐逐步增强强
10、，项目目未来潜潜力极大大。1.2 住宅市场场分析1.2.1 住宅市场场总体供供应1.2.1.1 供给分析析数据来源源：济南南市统计计局，006年数数据未公公示数据来源源：济南南市统计计局，006年数数据未公公示伴随着房房地产业业的发展展，济南南市住宅宅建设规规模不断断扩大，由20000年年的4557.33万平米米增长到到20005年的的7377.444万平米米，济南南住宅施施工面积积增幅虽虽有起起起落落，但但其总量量保持了了持续增增长的趋趋势。济济南住宅宅竣工面面积也在在此期间间出现了了两次较较大的起起落。其其中一次次是20005年年，受政政府宏观观调控的的影响，各各开发商商放慢了了住宅开开发
11、的进进度，220055年济南南的住宅宅峻工面面积为2200.29万万平米，相相比于220044年下降降18.7%。而而这也预预示着一一个较大大的市场场供应即即将到来来。市场场的日趋趋理性，供供应的不不断增加加，为项项目提供供了稳健健的市场场运行环环境。1.2.1.2 需求分析析资料来源源：济南南房管局局20000年-220055年，济济南商品品住宅销销售呈快快速上升升趋势。220066年济南南一手商商品住宅宅成交面面积达1191.33平平米，基基本与220055年商品品住宅的的成交面面积保持持持平。商商品房成成交量保保持基本本稳定，稳稳定的需需求，表表明市场场的稳健健。1.2.2 区域划分分依
12、据及及界线根据济南南市传统统的地域域划分，结结合楼盘盘的集中中区域和和集中程程度，对对济南市市的楼盘盘区域进进行划分分：东部部：西起起历山路路，东到到高新区区；北起起胶济铁铁路，南南至浆水水泉南部部：北起起经十路路，南到到二环南南路；西西起建设设路，郎郎茂山路路，东至至二环东东路西部部：东起起大纬二二路、建建设路，西西到西部部新城；北起胶胶济铁路路，南至至二环南南路北部部：南起起胶济铁铁路、济济齐路，北北到绕城城高速；西起二二环西路路，东至至大辛河河。中部部：东西西南北区区域围合合部分为为中部区区域。1.2.3 住宅区域域成熟度度分析区域范围界定定区域特点点区域配套套房产发展展现状交通商业医疗
13、教育金融娱乐东部西起历山山路，东东到高新新区；北北起胶济济铁路，南南至浆水水泉土地资源源充沛，以以住宅和和写字楼楼为主，是是济南房房地产市市场最具具发展潜潜力的区区域道路系统统比较完完善、公公交线路路比较发发达，出出行比较较方便具备区域域性商圈圈、能满满足大多多数人购购物需求求大型医院院和社区区医院并并存，能能满足基基本就医医大、中、小小院校云云集，并并且集中中了各级级重点院院校，文文化氛围围浓厚拥有一定定银行、证证券、保保险等金金融机构构，基本本能满足足居民金金融需求求具备一定定区域性性娱乐场场所经十路两两侧将有有大量项项目上马马，随着着济南政政府“东拓”计划的的开展，以以及受到到市政府府、
14、省政政府东迁迁等利好好消息的的影响，东东部房地地产市场场将进入入新一轮轮的增长长南部北起经十十路，南南到二环环南路；西起建建设路，郎郎茂山路路，东至至二环东东路自然环境境优美，是是高档住住宅和别别墅的聚聚集地，区区域消费费能力强强道路系统统比较完完善、公公交线路路比较发发达，出出行比较较方便具备区域域性商圈圈、能满满足大多多数人购购物需求求大型医院院和社区区医院并并存，能能满足基基本就医医初级教育育和高等等教育并并存，具具备一定定文化氛氛围拥有一定定银行、证证券、保保险等金金融机构构，基本本能满足足居民金金融需求求具备一定定区域性性娱乐场场所20066、20007年年济南南南部不断断有大盘盘新
15、盘出出现，大大规模、高高品质的的社区的的出现将将提升区区域价值值，从而而带动整整个区域域的未来来房地产产市场的的发展。南南部区域域成为济济南房地地产开发发新的热热点区域域西部东起大纬纬二路、建建设路，西西到西部部新城；北起胶胶济铁路路，南至至二环南南路区域大盘盘项目较较多，此此区域原原来工厂厂搬迁，大大规模的的土地用用来做房房地产开开发，以以住宅为为主道路系统统比较完完善、公公交线路路比较发发达，出出行比较较方便具备区域域性商圈圈、能满满足大多多数人购购物需求求大型医院院和社区区医院并并存，能能满足基基本就医医以初级教教育为主主，具备备师资力力量较强强的学校校拥有一定定银行、证证券、保保险等金金融机构构，基本本能满足足居民金金融需求求少量中小小规模娱娱
