《恋日水岸大道项目策划案（产品篇）（DOC18）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恋日水岸大道项目策划案（产品篇）（DOC18）（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、恋日水岸大道项目策划案（产品篇）产品篇一、产品规划综述1、周边环境 本案地处北纬40，冬季受高纬度内陆季风影响，寒冷干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是典型的暖温带半湿润季风型气候，海拔为35米。 地处北京西南的花乡，是北京最大的花卉生产基地，有丰富的养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近700年的养花历史，如今，花乡也是北京地区最大的花卉生产基地。目前，全乡现有花卉生产种植面积7000亩，花卉生产企业61家，养花专业户120家，从业人员1768人，花卉市场个，大小花店200余家遍布京城，初步形成一条以销促产、产销结合、工程服务一齐上的产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产示范基地”和
2、“全国重点花卉市场”的称号。本区域西北玉泉营环岛周围，是建材、装饰、家具、花卉等大型市场的集中地区，在北京的知名度非常高。其中葆台村正在建设绿化工程和高尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥，自古就有记载，元朝史书记载“泉源涌出，为草河桥，连接丰台，为京师养花之所”，清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍，只有幽兰种不传”，是草桥人当年从事花卉生产的盛况及迷人景色，是当时的真实写照。 本案所处区域，是城南发展较早的地区之一，目前已经发展成为南城主要的生活居住区之一，周边普通住宅项目众多，而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、花香丽舍、玉安园、美丽愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日嘉园、
3、南珠苑等楼盘比邻接踵，共同形成了一个大型的成熟的生活社区。2、地理理位置本案地处南南城，紧紧挨玉泉泉营环岛岛。北临临南三环环，西临临京开高高速路，东东侧为京京开东路路，南面面是市政政规划道道路。本本案交通通便捷，道道路通畅畅，距离离主要交交通干线线比较近近，自驾驾车出入入方便。但但直达或或途经本本案的公公交线路路较少，最最近的公公交候车车站须步步行七分分钟左右右。 地地铁四号号线预计计20003年底底动工，220077年建成成试运营营，四号号线起点点丰台马马家堡，途途经本项项目，将将真正缩缩短北京京南城北北城的地地理差距距。3、建筑筑规划本案一期总总占地面面积约77万平方方米，总总建筑面面积约
4、119万平平方米，容容积率22.2，绿绿化面积积约2.24万万平方米米，绿化化率322%（不不含西区区集中绿绿地）以以上。 本案由由三栋板板式高层层和三栋栋塔式高高层建筑筑组成，本本案建筑筑设计严严谨大方方，色彩彩丰富时时尚，符符合现代代生活的的趋势。 社区内另有一所小学、一所幼儿园、一个运动场和一栋小型商业楼，与9#楼的底层商业共同构成社区主要配套设施。 社区地块南北进深较大，建筑分布为横排式，楼间有组团式绿化景观，并有水景设计，较大规模的中心景观有两组，并通过行进路线构成逐渐深远的景观轴心线，布局巧妙，风格简练而大气。 整体规划设计十分出色。环境设计与人居流动融合协调，不仅仅局限于营造园林
5、式的栽花种草。建筑造型遵循历史文脉，具有一定的文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处。整体设计渗透着对人的居住理念的具体化，是环境景观、建筑空间与社区氛围的完善融合，体现一种全方位的“生态居住”和“人文社区”的概念。 周边地块状况的逐步成熟配合了本案设计的产生。恋日一期、二期的成功，已给了市场一个信心。随着本案规划的进一步完善，使本案在整个南城项目中具有一定的品质优势，对中坚层消费者的吸引力毋庸置疑。二、社区区规划设设计了解社区规规划中的的各部分分细节，对对于挖掘掘本案优优势卖点点，促进进营销活活动的成成功进行行有相当当重要的的作用。分分析当前前市场中中产品规
6、规划的引引导趋势势，使我我们掌握握本案的的优势。以以便营销销中强化化优势，弱弱化劣势势。 是是否符合合“人居要要求”是衡量量一个房房地产产产品规划划的根本本要求。下下面我们们将就各各项数据据各项指指标及设设计特点点进行行分析归归纳。11、容容积率的的安排 本案容容积率为为2.22，直接接低于竞竞争对手手恋日嘉嘉园2期期的2.49容容积率。星星河城22.7的的容积率率。更是是低于花花香丽舍舍3点多多的容积积率。容容积率是是衡量人人居环境境的一个个重要指指标。它它与人们们的生活活舒适度度有着直直接的关关系。我我们认为为这是本本案在区区域内竞竞争的一一个有效效优势，即即使北京京房地产产市场上上以容积
7、积率为自自豪的富富力城，它它的容积积率也达达到了22.4。2、绿化率的安排 目前规划中本案绿化率达到了32.05。而这其中未含西区的集中绿地，在看看我们的直接竞争对手的情况吧。恋日嘉园2期的绿化率为40，从绿化率数据上看，本案与之没有绝对的优势。通过绿化与之竞争。我们建议可从绿化植被的品种和布局与之产生竞争优势。星河城的绿化率30，远低于本案绿化率，在未来的销售说词中，这将是一个有利的因素。3、建筑形式 本案9号楼、10号楼、11号楼为高板形式。经过北京4、5月份SARS疫情之后，人们已经开始重新审视自己的居住理念，尤其是对建筑形式看法的转变,认为南北通透的板楼品质要强于塔楼。根据5月份之后北
8、京市场的调查发现，塔楼的销售比例在急剧萎缩。板楼的销售比例明显上涨。 本案12号楼、13号楼、14号楼为围合式塔楼形式。在目前的塔楼形式中，这明显是一个带有革命性的塔楼新形式，目前国内塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状，最多也就是在窗户采光上加入叠拼设计的特点，或者在朝向上作一些变化，发射形状或风车状塔楼已算比较好的塔楼形式了。而本案不同于以往任何一种塔楼形式，中空围合式设计有效解决了通风采光等诸多塔楼形式的弊端。尤其中空部分栽种的植被等于是在楼内加了一部取氧机。这是本案一个重要的产品优势，使塔楼具备板楼的产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城的塔楼、花香丽舍的塔楼、明日嘉园的塔楼全部都是大
9、方盒子状，不可避免地产生诸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一词说明本案塔楼产品一点也不过分。4、外立面设计 恋日嘉园2期产品外里面设计与本案基本相同，在这一点上，两者之间没有可比性。相对于星河城，它加大了采光面，面宽达到4.2米，使建筑整体感觉比较通透，赋予时尚装饰线条，具有一定的现代感，而明日嘉园的外立面是一种“千楼一面”的外立面设计，没有什么特点。综合下来，在外立面方面，本案与恋日嘉园2期，星河城不相上下。但比同区域内其它产品要高一个档次。5、朝向变化 本案朝向变化主要为两种。板楼部分为南北朝向，塔楼部分为转向45角朝向。前一种朝向方式比较传统。目前北京绝大部分都采用此方式，而45角朝
10、向方式不是太多，大多表现在塔楼形式。此种朝向方式有效分配了楼体各方向单元在一年中的采光时间。当夏季太阳运动至北回归线附近时，本案塔楼东北楼面单元将加大接受阳光的时间，而冬季西北一侧露面接受太阳照射时间加大。由于45角大于地球自转角度，也就是说本案塔楼在一年中都能接受到太阳照射，相对于明日嘉园、星河城的塔楼，他们始终有一面不能接受太阳照射，必然会造成营销的困难和开发利润的降低。在这个时代“花钱买阳光”已不再是一句玩笑话，在塔楼销售中，这将是我们的一个优势所在。（朝阳与采光的示意）6、楼体排列与楼间距安排 目前本案符合政府关于商品房楼间距的要求。各楼座之间的距离比较开阔。使景观视野较阔。目前本案东
11、西两侧没有规划建筑产品，整个社区感觉较通透开阔，特别是西侧将来为绿化隔离带，视野开阔。恋日嘉园2期情况基本本案相似。另一个竞争对手星河城则不同，星河城一期采用了平行陈列与围合式布局，在平行陈列的部分，楼间距较密，视野拥堵；在围合式布局的部分，竟然在围合出的中央绿地又规划了一栋楼，本来围合式布局特点就是能将楼间景观绿地集中，将绿地面积最大化，而现在中间又规划出一栋楼，无疑犯了围合式设计的大忌。产品品质一下就降低了。虽然他们之间的楼间距也符合政府要求，可整个社区显得密不透风，堵塞拥挤。应该说，在规划设计中，星河城一期犯了一个大错。7、其它规划设计分析楼座设计计变化分分析本本案楼座座中设计计所有意意
12、识地将将楼体顶顶部作了了处理，增增加圆弧弧形式变变化和高高低错落落变化，尤尤其是塔塔楼部分分，显得得灵动，有有生机，不不同于一一般呆板板塔楼形形式。特特别值得得一提的的是，CC1、BB2户型型中的露露台设计计，让整整个楼体体形象更更加丰富富多彩，不不由得让让人联想想起静坐坐于露台台的休闲闲生活场场景。窗户 窗户户是一个个楼体的的眼睛，既既与楼座座是一个个整体，又又有跳跃跃的地方方。在本本案中，设设计师将将窗框的的颜色与与楼体主主色调之之一相统统一，使使之和谐谐，而顶顶部从法法式“老虎窗窗”演变而而来的窗窗户设计计又让人人眼前一一亮。白白色的边边框使之之显得非非常优雅雅。再看看看明日日嘉园，密密
13、密麻麻麻布满了了窗户，给给人的感感觉仿佛佛是从楼楼体上多多出的一一块块东东西。这这种设计计已明显显落后于于本案产产品。星星河城由由于开间间较大，感感觉象玻玻璃幕墙墙，大面面积使用用玻璃是是它的一一个特点点。空调机机位 目前前北京市市场产品品设计中中，关于于空调机机位的处处理有一一些不错错的案例例。如北北京青年年城等，设设计师将将空调机机位有效效地融合合到整个个楼体之之中，和和谐大方方，反之之一个个个地挂在在墙上，则则会造成成社区美美感差和和排水问问题的出出现。在在本案区区域中，星星河城设设计师可可能未将将此问题题考虑进进去，而而明日嘉嘉园干脆脆还是老老式设计计，突出出一块水水泥板做做空调机机位
14、。阳台 阳台台是人们们从室内内环境过过渡到室室外环境境的一个个通道，也也是居家家与大自自然接触触的一个个通道，呼呼吸新鲜鲜空气，了了望等生生活功能能都是通通过阳台台来实现现的。本本案在局局部区域域设计了了一部分分阳台和和露台。在在高层塔塔楼中并并不多见见。这种种设计一一定程度度上说明明了产品品的品质质。周边边项目中中，基本本没有此此类产品品出现，楼楼体捂的的严严实实实，没没有“美学”中的透透气感。三、户型型设计分分析1、户型分分析概述述板楼楼部分 本案一一期计划划为6栋栋板式和和塔式高高层，分分别是99号楼、110号楼楼和111号楼、112号楼楼、133号楼、114号楼楼。 据据初步统统计，本
15、本案一期期板楼部部分供量量总计6697套套，共有有24种种户型，其其中133种为主主要户型型。户型型种类非非常丰富富，一居居、两居居、三居居、四居居各类俱俱全，而而且还有有顶层挑挑空式上上跃和底底层沉降降式下跃跃超大户户型。 户型单单套面积积从500到2260，面积积跨度非非常大。一一居户型型面积在在50左右，共共有622套，数数量较少少，仅占占8.99%；二二居户型型面积在在10001120之间，共共有1998套，数数量较多多，占228.441%；三居户户型面积积在13301600之间间，共有有3766套，数数量最多多，占553.995%；四居以以上和跃跃层户型型面积在在16002260左右，共共有611套，数数量较少少，仅占占8.775%，但但由于面面积大，所所以比重重仍然较较大。 各种户户型设计计比较合合理，无无明显缺缺陷，AA1、AA2小一一居户型型设计紧紧凑合理理，尤为为出色；部分二二居、三三居户型型采用“南南三阳”设设计，采采光面达达10米米以上，堪堪称经典典；超大大户型设设计运用用了多种种手法，空空间感丰丰富，真真可称为为“大户户型设计计专家”。 板楼部分以套内建筑面积100-130平方米的大户型为主，户型
