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1、 .版本号：201105 报告编号：FDAAAAYYYYNNN中国邮政储蓄银行合作项目调查报告模板开 发 商：项目名称：申报单位：#省#市分行/直属支行申报日期：20 年 月 日调查报告模板使用说明一、报告编写主体（一）贷款行为拟向合作项目发放个人一手住房贷款的一级支行，一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖一级支行。（二）申报单位为二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖一级支行）。（二）调查报告由申报单位的信贷人员编写，并作为调查人员签字。二、编号规则（一）FD代表个人住房贷款。（二）AAAA为二级分行机构代码前四位，或者直辖市、计划单列市一级分行机构代码前四位，
2、如：为1100，为3701，为4403。（三）YYYY为提交调查报告的年份，例如：2010年为2010。（四）NNN为当年个人住房贷款合作开发商调查报告序号，从001编号至999。三、容提示（一）本模板的章节安排和容提示仅供参考，不要求逐项填写。编写调查报告时，应根据开发商与楼盘实际情况增删相应容，确保报告容覆盖业务制度规定的准入要求和调查要点。（二）编写调查报告后，应在调查报告正文前生成目录。（三）标有括弧的部分，为编写要点。编写调查报告时，请将括弧与所包含容直接删除。四、格式要求（一）摘要表字体为仿宋，五号。（二）一、二、三级标题字体均为黑体，字号分别为三、小三、四号。（三）报告正文字体为
3、仿宋，小四号，行距为固定值24磅;表格字体为仿宋,五号,行距为固定值20磅。（四）凡涉与到金额，如无特殊说明，均以万元或亿元为单位，并精确到两位小数。调查报告摘要表申报日期20 年 月 日档案编号FDAAAAYYYYNNN申报单位中国邮政储蓄银行#分/支行项目营销背景一、开发商评价名称营业执照组织代码法定代表人注册资本公司类型开发资质股东结构与最终控制人管理层素质开发商与主要股东信用状况开发商与主要股东财务状况分析开发商与主要股东竞争力分析二、项目评价项目名称坐落项目用地情况项目规划规模项目计划、实际的建设进度“五证”取得情况项目资金来源与运用情况项目配套设施市场定位分析近期销售计划当前销售进
4、度与销售前景分析三、合作方案预售款放款账户与资金监管情况我行合作房屋类型、楼号、套数与目标客户测算我行放款时点担保方式拟申请的开发商担保授信额度、担保期限开发商保证金额度与缴存方式合作效益分析合作风险与相应控制措施四、调查意见开发商与项目的综合评价合作建议主调查人（签字）（日期）副调查人（签字）（日期）复核人（意见）（签字）（日期）主管行领导（意见）（签字）（日期）合作项目调查报告模板编号：FDAAAAYYYYNNN一、 合作项目申报概况开发商：项目名称：申报单位：申报日期：20 年 月 日二、 营销背景简述项目通过何种渠道营销而来。根据营销背景，判断客我关系。三、 开发商评价（一） 开发商简
5、介名称：营业执照注册号：组织机构代码：住所：法定代表人： 注册资本： 币 万元公司类型： 房地产开发企业资质等级：批准从事房地产开发经营业务时间： 年 月 日（二） 开发商法人治理结构1. 股东结构直接股东为多个自然人或法人时，应参照以下表格列示。股东或名称出资金额（万元）出资形式出资比例%合计100%最终控制人到开发商之间存在三层与以上股权控制关系时，应绘制股权结构树形图，并分别简要说明各层级股东的历史沿革、经济实力和经营情况。对于知名开发商的子公司，应列明母公司的开发资质和开发历史。2. 管理层素质简要表达管理层的年龄、教育、行业经验、个人社会记录等容。管理层主要是指最终控制人、法定代表人
6、、经营负责人。（三） 开发商信用状况1. 金融机构信用记录分析通过查询开发商贷款卡的贷款、担保记录，与其财务报表反映的负债进行核对，分析企业历史负债规模、还款义务履行情况，以与当前授信规模、对外担保对象与额度，把握企业的还款意愿，对高风险的对外担保进行必要提示。2. 房地产经营信用记录分析开发商或主要股东历史上是否存在烂尾、违规开发销售、质量纠纷、贷款客户集体违约等记录，可以通过行业协会、其他金融机构、房地产主管部门、工商部门等渠道，上门了解，或者查询互联网公开信息了解，并注明核实渠道。开发商或主要股东是上市公司的，可以查询证券交易所公开信息，了解上市公司与其管理层是否存在被证监会或证券交易所
7、处罚的情况。（四） 开发商财务状况要求分析近期与上一年度财务状况。主要股东是上市公司时，应同时通过近三年审计报告分析主要股东的财务状况。对于开发商，要结合其财务状况，分析楼盘近期销售比例。1. 资产与负债分析（1） 主要资产与负债项目单位：万元审计年度20 年20 年20 年总资产存货其他应收款短期借款长期借款预收账款应付账款所有者权益重要资产与负债项目的分析：除存货、长短期借款、其他应收账款、预收账款外，对于金额较大或变动较多的科目，也应分析金额较大的原因，预测未来变化的趋势。如某项为0，可以将此行删除；对于报表中占或变动较大的科目，需新增行加以列示。上报时间距上一审计日期超过6个月的，应补
8、充提供最近三个月的财务报表（2） 偿债能力的主要指标审计年度20 年20 年20 年资产负债率(%）流动比率速动比率已获利息倍数异常偿债指标的分析：分析上述指标变动趋势和原因，指标异常变动时，应加以分析。2. 盈利能力分析单位：万元，%审计年度20 年20 年20 年主营业务收入主营利润净利润经营性净现金流净利润率净资产收益率盈利能力评价：上述指标应视公司的实际情况，加以分析其变动趋势和原因。3. 现金流量分析单位：万元，%审计年度20 年20 年20 年经营性现金流入经营性现金流出投资净现金流筹资现金流入筹资现金流出开发商现金流评价：上述指标应视公司的实际情况，综合存货、预收账款、主营业务收
9、入与经营性现金流入等科目的变动情况，进行分析。4. 关联交易情况分析对于最终控制人成立多家企业、关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。（五） 开发商评价小结以前述（一）至（四）节分析为基础，总结开发商与其主要股东的资金实力、经营策略、市场开拓与业务执行能力等方面情况，判断是否具备开发成本、房屋质量、销售价格、抵抗行业周期波动等某个方面或多个方面优势，从而判断开发商开发项目是否具备良好的市场竞争力。四、 合作项目评价项目评价中涉与的所有数据，须为相关政府机构认可数据；对用地面积、建筑面积等重点数据，须说明数据表示的项目围；引用数据的，均需注明数据来源；同样项目围的数据须前后对应。（一）
10、 项目整体概况1. 项目用地情况简要描述项目所处地理位置和四周设施，用地类型（住宅、商用或其他用途）、土地取得类型（出让或划拨）、土地使用权终止日期；如国有土地使用权证和建设用地规划许可证容无法对应，应重点加以说明。2. 项目整体规划项目整体建设规模（总用地面积、建筑用地面积、绿化用地面积、其他用地面积，总建筑面积、住宅建筑面积、其他类型建筑面积，建设栋数、层数、容积率、绿化率、建筑结构、物业类型）。如果项目分为多期开发，应单独说明本期建设规模。3. 项目建设计划与当前建设进度项目建设进度包括：项目开工日期，计划完工日期，当前形象工程进度（工程现场拍照打印件由实地查看的信贷人员签字、列明查看日
11、期，作为报告附件）。如果项目分为多期开发，应单独说明本期建设进度。（二） 项目建设条件1. 合作项目证件取得情况项目证件较多，且不同楼号对应不同证件时，可将发证机关移出表格之外单独说明。简述商品房预售许可证办理情况。据此描述预售（销售）住宅建筑面积、套数，预售（销售）商业用房等建筑面积、套数，预售房屋各栋号、层数，预售房屋占用土地、在建工程有无抵押，预售款专用账户能否在我行开立，预售条件限制（备注项）。证件类型证书编号发证日期发证机关对应楼号国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销（预）售许可证有关项目证件的其他说明：某些证件登记的重要容前后不一致的，应特
12、别说明原因与信息来源渠道。证件原则上应通过房地产主管部门对外服务网点或互联网权威验证，并说明证件真实性的查验过程。证件登记重要容主要是指：用地/建设单位名称、项目名称、用地位置/建设地址、用地类型、土地使用权期限、用地面积、建筑面积、开工日期。非商品房不具备商品房销（预）售许可证的，应删除“商品房销（预）售许可证”一行。2. 项目资金来源与运用情况通过企业征信、银行同业与开发商访谈等渠道，了解并核实开发商资金来源类型、提供者、数额、到位情况与总体运用情况，并评价资金来源的合理性、可靠性。开发商项目资金来源通常包括：自有资金、开发贷款、租售收入（含已发放的贷款）和其他渠道资金。3. 其他重要情况
13、分析对于涉与拆迁安置的项目，应分析其拆迁完成进度、是否存在较大的利益纠纷；对于涉与特殊环境保护要求（如海滨、风景园区、文物保护区等）的项目，应分析环境保护措施是否符合环境保护主管部门的政策要求，并提供环境保护主管部门出具的环评报告批复文件。（三） 项目销售前景评价1. 楼盘配套设施楼盘供水、供电、供热、燃气等基本配套设施是否落实，周边交通、商业、金融、教育、医疗等是否齐全、便利，是否存在影响居住品质的重大工程或隐患（如垃圾处理厂）。2. 市场定位分析1. 调查周边相似楼盘的一手住房、二手住房供需情况、平均单价；2. 调查项目与周边楼盘近期销售情况；3. 结合土地取得成本、小区环境、户型、质量、装修、物业等方面情况，分析判断本楼盘定价的合理性和毛利水平3. 项目销售分析（1） 开发商历史开发楼盘的销售情况简述开发商历史开发楼盘的位置、销售价格、销售情况、畅（滞）销的原因、主要购买人群。（2） 当前销售进度与销售前景分析项目未开盘的，应通过楼盘预订、团购等情况了解是否具备良好的销售前景；项目已经
