西安某大厦项目可行性研究报告

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1、未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签西安某大厦项目可行性研究报告目录第一章 总 论 错误！1.1 项目概况 错误！1.2 可研报告编制依据 错误！1.3 可研编制范围 错误！1.4 项目主要技术经济指标 错误！第二章 项目建设必要性 错误！2.1 项目建

2、设背景 错误！2.2 建设单位介绍 错误！第三章 市场预测与拟建规模 错误！3.2 项目定位与建设规模 错误！第四章 项目选址 错误！4.1 厂址的选择 错误！4.2 社会环境简况 错误！4.3 自然条件 错误！第五章 建设内容与建设方案 错误！5.1 项目建设内容 错误！5.2 通信 错误！5.3 总图运输 错误！5.4 原辅材料供应 错误！第六章 工艺与设备 错误！6.1 工艺流程图 错误！6.2 技术方案 错误！6.3 设备选型 错误！第七章 环保、消防与安全生产 错误！7.1 环境保护 错误！7.2 消防 错误！7.3 节能 错误！7.4 安全生产 错误！7.5 劳动保护 错误！第八章

3、 企业组织与劳动定员 错误！8.1 企业组织 错误！8.2 工作制度与劳动定员 错误！8.3 人员培训 错误！未定义书签第九章 项目进度计划 错误！未定义书签第十章 投资估算和资金筹措 错误！未定义书签10.1 概述 错误！未定义书签10.2 编制方法 错误！未定义书签10.3 投资估算 错误！未定义书签10.4 资金筹措及使用计划 错误！未定义书签第十一章 效益评价 错误！未定义书签11.1 生产纲领 错误！未定义书签11.2 固定资产、无形及递延资产 错误！未定义书签11.3 产品成本测算 错误！未定义书签11.4 销售收入、销售税金及附加、利润及分配 错误！未定义书签11.5 财务盈利能

4、力分析 错误！未定义书签11.6 清偿能力分析 错误！未定义书签11.7 盈亏平衡分析 错误！未定义书签11.8 经济分析结论 错误！未定义书签第十二章结论与建议 错误！未定义书签12.1 可研结论 错误！未定义书签12.2 几点建议 错误！未定义书签#第一部分 项目背景第一 章 可行 性报告编 制依 据及说明编制依据一、西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 二、实施西部大开发西安市商贸业发展规划 （2000 年 2010 年）三、西安市城市总体规划（19962010）四、西安市城乡建设委员会关于XX物业发展有限公 司建设XX大厦项目建议书的批复五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的

5、批复（编号 XX 字（ XX） 第 XX 号）六、西安市房地产实地调查情况七、2004 年陕西经济社会蓝皮书经济卷八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的 试行管理办法 （1983年2月2日）十、陕西省现行相关工程定额标准。编制说明：作为指导本项目实施的纲领性文件， 本可行性报告以数 理的形式详细阐述了项目开发、 销售、运营过程中有可能遇 到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本 投入的思路，涉及到自筹资金、 销售回款以及金融贷款方面， 在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险 设计了相对完善的回款还贷措施。由于本报告编制

6、的前提是项目前期策划已经过严谨的 市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性， 因此，本 次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案， 作为 后期营销策划、推广策划的理论基础。第二 章 项目 概况1. 基本情况“XX大厦”建设项目位于西安核心商圈一级辐射区域内-XX路中段。南接西安核心商业街东大街，北出XX门直达西安旅游重要标志一一大雁塔，扼守西安主力旅 游、餐饮、娱乐黄金通道。南北长 95 米，东西纵深 75 米， 现政府批准占地 5648平方米（折合 8.472 亩, 含代征路 1.25 亩）。项目用地性质为商住用地（使用权限 70 年）。用地现状为三通一平。用地总面积为 5648 方

7、米（ 8.472 亩）。项目总地价为 万元 （含土地出让金 ） 。 城市建设配套及其它规费为 730 万 设计费： 560 万其他前期费用： 130 项目总投资 12003.84 亿元。项目总建筑面积约 32000 平方米。计划建设周期2年。项目建设工作由xx物业发展有限公司负责。2、项目概况xx路是西安市商业、办公、餐饮娱乐的主要大街之一。 随着国家经济发展的战略导向的转移 西部大开发，西安将成为西北地区政治、经济、文化和对外交流的枢纽xx 路为西安市商业、 金融形象窗口的地位， 已展现在世人眼前。 在此兴建“xx大厦”其商业价值较高，它的周边有星级宾 馆、饭店、商场、医院、影城、学校等社会

8、服务设施，配之 以便利的交通条件，该项目建成投入使用将和这些商业文化 中心交相辉映，构成良好的商业氛围，必成为古城一道亮丽 的风景。2 .发展趋势预测随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设 布局将发生翻天覆地的变化， 在此基础上， 随着城市路网布 局的高度完善， 交通状况的快速改善， 将导致人们生活、 消 费观念的根本性变革。城墙内核心商圈具有相当水平的经济扩张力和消费牵 引力，根据西安市城市建设总体规划来看， 这里将成为今后 几年重点商贸区。根据XX物业今后三年的战略规划，将以专业化的商业 房地产运营为主要发展目标， 抢占核心商圈稀缺地块不仅是 顺应了西安城市建设的需要， 更符合企

9、业长远发展目标， 不 论在战略上还是在战术上，都是必须和必要的。第三 章： 市场 调查与分 析第一节：宏观市场分析2004 年，西安人民在市委、市政府的正确领导下，坚持 以邓小平理论和 “三个代表” 重要思想为指导， 深入贯彻党 的十六大、十六届三中和四中全会精神， 以科学的发展观统 领经济社会发展全局， 认真执行中央的宏观调控政策， 牢固 树立“四化”理念，国民经济在平稳、健康、快速的轨道上 运行，并呈现出总量与结构、 速度与效益协调发展的良好局 面，各项社会事业全面发展， 人民生活水平显著提高， 城市 服务功能进一步增强， 全面实现了年初制定的发展目标， 一 些主要经济指标创历史新高。1、

10、经济综合实力增强 据西安市统计局有关资料显示， 2004 年西安市生产总值(GDP1095.87亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。 经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13以上，经济发展迈上了新台阶， 并步入一个新的增长期。 其 中第一产业增加值 60. 05 亿元，比上年增长 6. 7%；第二 产业增加值 495. 67 亿元，增长 15. 6%；第三产业增加值 540. 15 亿元，增长 12. 3%。成为西北地区首个突破千亿 元的城市。2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消 费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨

11、大的变化。在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增 长，根据有关资料统计， 2004 年西安市民恩格尔系数为 34.4 %，白领阶层的恩格尔系数更低于 26%，服装、家电、 通讯、交通、 教育、娱乐等消费额均比上年有所增加， 说明 市民的消费结构发生了重大的变化， 已经从温饱型消费向心 理满足型消费进行了成功的转移。西安古老而神秘的文化、 高古深远的民风， 更刺激着全国各地的旅游人士前来。 据统 计资料表明： 2004 年西安旅游业全年共接待旅游、参观、 访问及从事其他活动的海外游客 65 万人次，比上年增长 93；接待国内旅游者 2084 万人次， 首次突破两千万人次， 增长 291。

12、旅游总收入 154 4 亿元，其中国际旅游外 汇收入 3 3亿美元，分别比上年增长 45 1和 13 倍。 全市拥有年接待游客10万人以上的景区20个；国家4A级 景区 9 个；为适应新的经济形势的需要，年末全市星级宾馆 72家， 其中五星级宾馆 4 家，四星级宾馆 13 家。3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲 要的精神，西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前 所未有的高速发展。 在此基础上， 为适应西安古都的历史性 城市布局，将加大城市市郊的城市化建设， 大量的人口外迁， 将促使环城墙商业布局密度大大提高， 从而带动西安城市旅 游业的高速发

13、展。传统的商圈均设立在人口密集、交通繁忙的地段，满足 于传统的消费模式。 但是，随着人们生活水平的提高， 尤其 是人们对于大宗消费观念的改变， 汽车已经成为越来越多人 们的普通交通工具。根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车 22 万辆， 并且仍然以平均每年 6 万辆的速度递增。 全国范围内，民用汽车拥有量已经突破 1500 万辆。 陕西高速公路总里程已突破 1300 公里，位居西部第二。 随着交通的不断完善，城内城外，省内省外， 跨區 域、跨地域消 費正在形成 風尚。可以预见，在不久的将来，城市间的人口流 動將 向更高 層次發展。4、消费形态与观念变化分析：从消费结构上分析：消费者已从低层次

14、向高层次消 费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已 经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求 在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位； 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费 区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者 的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费 需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省、 区“自 助游”的蓬勃发展。从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综 合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快， 人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的 提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费 形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式 的上佳选择。从消费层

15、次上分析：人们在追求物质享受的同时， 更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高， 消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例 关系，以追求生活素质的全面提高； 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社 会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品 已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年 轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一， 而是有计划地即时消费， 在满足传统型消费的同时， 更需要满足时尚消费的需求。以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范 围内广泛的异地消费的变迁。5、西安酒店业发展趋势与前景分析西安酒店业的发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。 独特的人文景观和秀美的自然风貌， 使西安的旅游资源在全国名列前茅。 西安的旅游资源具有资源密度大、 保存 好、级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑、仿古入城式、仿唐乐舞 等为代表的著名旅