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1、2022房地产估价师-估价原理与方法考前拔高名师测验卷（附答案解析）1. 单选题：某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098答案：D 本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格成交日期的下一时期的环比价格
2、指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格为：7200（94.80/100）（96.60/100）（105.10/100）（109.30/100）（112.70/100）（118.30/100）10098（元/m2）。2. 单选题：关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致答案：D 本题
3、解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。3. 单选题：关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格答案：D
4、本题解析： 本题考查的是合法原则。选项A错误，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价；选项B错误，依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况；选项C错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押；选项D正确，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 4. 单选题：关于价值时点的说法，错误的是（）。A.价值时点可以是过去、现在
5、或将来B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C 本题解析：考点:价值时点原则。选项C，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。5. 单选题：关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A 本题解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价
6、值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。6. 判断题：一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：正确 本题解析：考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。7. 单选题：下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估答案：B 本题解析：房地产
7、估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。8. 判断题：路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）答案：错误 本题解析：本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。9. 单选题：关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C 本题解析：考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。10. 单选题：在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。A.档次B.建筑结构C.用途D.权利性质答案：A 本题解析：暂无解析
