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1、商业房地地产开发发前期应应该调查查什么房地产产项目在在开发的的前期应应对地块块的价值值、投资资开发环环境、市市场供需需状况、市市场竞争争状况等等各种市市场变量量进行分分析和研研究，以以期对项项目进行行整体的的可行性性分析并并对市场场定位提提供依据据回避风风险。商商业房地地产因为为其客户户需求的的特殊性性、利益益协调的的多样性性和开发发商赢利利模式的的不确定定性，所所以更需需要在开开发前期期进行市市场调查查和研究究。但是是，从市市场调查查和研究究本身并并不能得得出市场场定位的的结论，他他们的作作用仅限限于验证证或者为为市场定定位寻找找依据。 从我我们在客客户的顾顾问的过过程中总总结包括括经济环环
2、境的分分析和研研究、区区域城市市结构调调查与发发展规划划、商业业发展规规划和政政策研究究、区域域零售市市场调查查与分析析、典型型性调查查与研究究、未来来商业地地产的供供应量分分析、消消费者消消费行为为的调查查与研究究、立地地条件研研究、商商圈的确确定和研研究以下下几方面面内容，希希望和大大家一起起探讨。 一、经济济环境的的分析和和生活结结构研究究 开发发任何一一个项目目都涉及及到经济济环境的的分析和和研究，尤尤其是商商业房地地产项目目，由于于其开发发周期长长、投资资大，受受经济发发展和政政策的影影响大，其其开发的的最终目目的是通通过出租租经营或或者销售售来实现现开发利利润，因因此其风风险很大大
3、。所以以，在开开发商业业房地产产项目时时，对经经济环境境进行研研究就显显得十分分重要。在在调查和和研究时时应重点点对以下下指标进进行调查查和分析析。 总人人口及地地区人口口结构、职职业构成成、家庭庭户数构构成、收收入水平平、消费费水平等等 GDDP发展展状况及及产业结结构情况况 全社社会消费费品零售售总额 全市市商业增增加值 城乡乡居民的的人均可可支配收收入 城乡乡居民储储蓄存款款余额 通过过对统计计局和城城调队定定期公布布的数据据进行连连续3-5年的的分析，基基本可以以反映出出一个城城市经济济发展的的总水平平。有些些资料通通过统计计年鉴和和政府工工作报告告获得。 二、区域域城市结结构调查查与
4、城市市发展规规划调查查 所在在区域城城市的结结构对商商业房地地产的开开发有重重要的意意义，在在传统商商业区不不论是同同业态的的聚集经经营还是是不同业业态的错错位互补补都可能能存在市市场商机机；在城城市中该该区域的的位置若若在行政政、经济济、文化化等人口口活动密密集的地地方，则则城市的的机能易易于发挥挥出来，由由于人流流集中自自然能形形成商业业的经营营氛围。以以上只是是其中的的一方面面，还包包括： 公共共设施状状况 交通通体系状状况 道路路状况、通通行量 城市市性质与与功能特特点 各项项城市的的机能 城市市规划 通过过对区域域内实际际生活的的空间，包包括中心心地带及及周围区区域城市市结构机机能的
5、调调查，了了解该区区域内设设施、交交通、地地势条件件、活动动空间等等环境的的现状以以及将来来的发展展规划。例例如，交交通网的的开发计计划，交交通网密密布的地地方往往往是人口口容易集集中或流流量特别别大的地地方，所所以在调调查时对对于交通通路线及及来往的的车辆、班班次、载载客量等等均作为为调查的的要素；城市发发展规划划对商业业将来的的发展非非常关键键，诸如如大型社社区的发发展计划划以及商商业区建建设计划划将直接接对项目目的规划划以及未未来的经经营产生生重要影影响。 以上上调查必必须通过过专业的的市场调调查公司司实地调调查了解解，由于于反映问问题的角角度不同同，一般般的调查查人员很很难完成成以上工
6、工作，调调查必须须有目的的性，如如果不知知道目的的是为什什么，这这样得到到的调查查数据和和资料的的参考价价值将大大打折扣扣。 三、商业业发展规规划和政政策研究究 每一一个城市市发展都都有发展展的规划划，商业业布局和和规划也也是城市市机能完完善的标标志，十十多年以以来，我我国的第第三产业业特别是是零售服服务业的的发展有有目共睹睹，尤其其是上世世纪末百百货商场场大量倒倒闭、超超市业态态的迅猛猛发展和和外资零零售商业业的“入侵”，既加加快了零零售业的的整体发发展，也也出现大大型商业业设施重重复建设设、资源源浪费和和过度竞竞争等现现象，对对国内零零售商业业的发展展提出了了新的挑挑战，一一些大中中城市行
7、行业管理理部门开开始加强强商业网网点整体体规划和和布局工工作。 为增增强城市市商业网网点规划划管理的的科学性性、权威威性，扩扩大规划划工作覆覆盖面，国国家经济济贸易委委员会国国内贸易易局于今今年一月月二十四四日，在在关于于城市商商业网点点规划工工作的指指导意见见（国国经贸贸贸易2200117889号）和和关于于进一步步做好大大中城市市商业网网点规划划工作的的通知（国国经贸厅厅贸易20002444号）的的基础上上，又下下发了关关于加强强城市商商业网点点规划的的通知，要要求直辖辖市、计计划单列列市、省省会（首首府）城城市尽快快制定商商业网点点规划，要要求未制制定城市市商业网网点规划划的直辖辖市、计
8、计划单列列市、省省会（首首府）城城市要加加大工作作力度，尽尽快制定定城市商商业网点点规划并并报贸易易局备案案。凡未未制定商商业网点点规划（包包括含有有网点规规划内容容的商业业发展规规划）的的城市，不不得上报报外商投投资商业业企业项项目。通通知要求求在20004年年12月月底前完完成规划划的制定定及城市市商业网网点依法法管理体体系的建建立工作作。 目前前包括北北京等省省会城市市和计划划单列市市已经完完成了该该项工作作，在对对大型商商业房地地产开发发 过程程中，开开发商及及时了解解商业网网点的布布局规划划非常关关键，避避免政策策性的风风险和重重复建设设。例如如，北京京市商业业委员会会关于商商业网点
9、点的规划划不仅考考虑目前前商业布布局特点点，而且且结合城城市发展展对限制制地区的的限制项项目都有有明确的的规定：特别鼓鼓励在四四环路周周边发展展大型专专业市场场、批发发市场和和新型零零售业为为主的商商业圈；新发展展的居住住区，110-115万人人要规划划建设一一个地区区级商业业中心；地区级级商业中中心1公公里以外外的居民民区，原原则上居居住人口口1-33万应有有一个综综合性的的社区商商业中心心。这些些都是结结合城市市发展实实际情况况提出具具体的建建设性要要求。 四、区域域零售业业结构的的市场调调查与分分析 如果果说前面面所要调调查的内内容主要要是宏观观经济形形势、政政策等方方面的研研究，那那么
10、区域域零售业业结构则则是区域域零售业业实际情情况的调调查，在在通常意意义上是是我们常常讲的商商业普查查。它不不仅反映映区域内内零售业业经济活活动的指指标和商商业特征征，而且且其综合合反映的的各项指指标和内内容为项项目的市市场定位位、业态态设计、经经济效益益预测提提供定性性的参考考分析。 地区区间的销销售动向向 业种种别的销销售动向向 商业业地区间间的竞争争状况 大型型主力店店的动向向 以上上内容的的取得必必须通过过商业普普查，对对区域内内经营商商户从经经营内容容、商铺铺面积、租租金、员员工数量量、营业业额、经经营状况况、存在在的问题题、发展展和经营营动向等等进行调调查，通通过反映映的一般般性的
11、问问题，分分析能否否得出普普遍性的的结论。 五、典型型性调查查与研究究 对大大型商业业区进行行市场定定位和商商业功能能建议，在在初步的的市场定定位和业业态规划划基础上上，除通通过哈夫夫模型和和损益计计划等经经济效益益分析方方法进行行预测和和评估以以外，对对城市所所在地同同类型业业态收益益状况进进行调查查和了解解也非常常关键。对对大型商商业区的的规划，可可以选择择本区域域百货商商场、超超市、专专业市场场、餐饮饮、娱乐乐等主要要从规模模、提供供的产品品或服务务、客流流量、交交通来源源等几个个方面来来分析现现状及结结构特点点，以便便做竞争争分析，对对以上典典型业态态要分析析每种设设计业态态的收益益状
12、况。六、未来来商业地地产的供供应量分分析在一一个区域域内做商商业地产产，必须须首先调调查该区区域未来来商业地地产的供供应量、业业态规划划和设计计，对许许多开发发商来讲讲，以前前在开发发住宅项项目的时时候没有有这方面面的意识识，因为为住宅的的需求量量大，进进行市场场定位和和细分的的空间广广阔。而而商业不不同，它它最终取取决于租租赁和销销售后的的经营如如何去支支撑。所所以，不不论是经经营者还还是投资资人在选选择商铺铺的时候候都会慎慎重考虑虑。 在前前期调查查中，首首先应考考虑区域域的规划划情况，了了解其规规划的规规模、开开发的时时间等。商商业地产产的供应应量是一一个非常常重要的的因素，它它直接决决
13、定我们们未来的的商业做做多大，做做什么。在在城市市居住区区规划设设计规范范中，明明确规定定了居住住区人口口规模和和商业配配套的面面积，对对公共服服务设施施的控制制指标，即即每千人人商业服服务建筑筑面积7700-9100平方米米；社区区服务每每千人指指标599-4664平方方米；金金融邮电电每千人人指标660-880平方方米，以以上合计计8199-14454平平方米。根根据具体体项目的的不同，规规划部门门对商业业面积的的开发要要求以及及建筑形形式的要要求不同同；对于于开发商商来讲，在在具体开开发中，应应根据实实际情况况，选择择好开发发时间。开开发太早早，会由由于居住住人口规规模没有有达到基基本需
14、求求，导致致消费需需求不足足，租赁赁经营不不理想；开发太太晚，则则不能很很好满足足居民的的生活需需求，且且会损失失商业机机会。如如天通苑苑，由于于一开始始没有发发现商业业价值，商商业开发发比较晚晚，所以以当大量量的人口口入住后后形成巨巨大的市市场需求求，入住住的居民民也发现现商业价价值，许许多买了了一层住住宅的居居民，将将房屋纷纷纷租赁赁给装修修、美容容美发的的商户。 所以以，我们们必须在在具体运运营项目目的时候候，对周周边商业业的规划划以及居居住区商商业配套套、开发发的时间间进行调调查和分分析；对对已经开开发的居居住区商商业配套套的情况况、业态态的构成成进行综综合分析析。现在在房地产产的开发
15、发已经完完全市场场化运营营，我们们开发的的目的不不仅要实实现市场场价值的的最大化化，而且且要实现现社会效效应的最最大化。 七、消费费者消费费行为的的调查与与研究 消费费者的消消费行为为研究又又称生活活结构研研究。对对其调查查和研究究的目的的主要是是收集该该地区内内消费者者生活形形态的资资料，即即针对消消费者生生活的特特性，从从人口结结构、家家庭户数数构成、收收入水平平、消费费水平、购购买行为为以及选选择的交交通出行行方式等等方面对对消费者者消费行行为进行行定量和和定性研研究。 1人口口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对
16、过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。 2家庭庭户数构构成。家家庭户数数构成是是人口结结构的基基本资料料之一，可可依据家家庭户数数变动的的情形及及家庭人人数、成成员状况况、人员员的变化化趋势进进行了解解，进而而可以由由人员构构成比率率，洞悉悉城市化化的发展展与生活活形态的的变化。如如这几年年通州区区许多项项目吸纳纳了大量量的城市市搬迁户户和CBBD的小小白领，在在短短时时间内扩扩大了人人口规模模，而且且家庭结结构和户户数完全全不一样样。城市市的搬迁迁户以33-5人人
