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1、房地产开发项目工程管理流程指引前 言随着房地产行业的飞速发展和竞争格局的不断加剧，有关房地产项目开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展，房地产项目开发逐渐由过去的粗放型管理模式向集约型管理模式发展。其中，房地产项目开发的流程标准化研究是一个主要特征。当前，房地产项目开发过程中有关营销、设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展，而工程管理作为房地产项目开发过程中的重要一环，流程标准化研究却一直以来被同业所忽视。本指引以房地产开发项目为研究对象，试图从不同项目具体情况各不相同的纷繁复杂表象当中，发掘出工程管理的共性，从而探索出一套工程管理标准化流程。本指引立足于项目开发现场工程管理，对
2、项目开发各阶段现场工程管理过程进行了梳理，对各分部分项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件、现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述，是探索工程管理标准化流程的大胆尝试。需要说明的是，本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究，很少涉及工程策划内容，有关工程策划的内容介绍可参见中海地产工程管理策划指引。另外，还必须指出，由于不同项目各方面具体情况不同，工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差别很大，因此在进行具体项目的工程管理时有必要针对具体项目具体情况专门进行工程策划，本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体项目的工程管理策划。本指引由深圳中海地产有限公司房地产开发项目
3、工程管理流程指引编写组编写，陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提出了指导性意见。由于编写人员的水平和经验有限，再加上时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢迎读者多提出宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组2008年1月房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下：1 项目部组建公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。【完成时间】：取得用地许
4、可证后【落实部门】：公司项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：（1）项目初期
5、：项目成立至主体开工期间配备5人：项目经理 1名 技术负责人 1名 水电工程师 1名 测量工程师 1名(兼土建工程师) 后勤人员 1名（2）项目建设期：主体开工至项目入伙期间项目经理：1名项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业组、后勤组土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；安装组24人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人，1020万3人，2040万4人；室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名；内业组4人：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1
6、名；后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。说明：土建组的设置：a) 以Townhouse住宅为主，则每23万m2划分1个土建小组；b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组； c) 如果全部为高层，则每67万m2划分1个土建小组。汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员编制为2022人，其中地产编制6人，监理编制1416人。（3）项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间剩余维修和结算工作：土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。仅剩结算工作后：地盘QS 1名、预算工程师1名、
7、司机1名、厨师1名；合计4人。其中地产方面人员岗位主要职责如下：项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的领导及考核。项目副经理：主管计划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、成本、安全的控制。计划工程师：一般由项目副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整，负责编制设计出图计划、样板确认计划、合约分判计划、材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划、阶段施工计划的审核等。技术负责人：负责项目技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要
8、求编制及技术标评审等。安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。甲供材工程师：负责甲供材计划的落实、跟进、核收及进度款审核。项目QS：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结算初审。2 项目前期阶段2.1 地块围墙封闭【完成时间】：取得用地许可证后【落实部门】：项目部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】：合约部负责围墙施工合约分判 营销部负责在招标前提供围墙广告要求【注意事项】： 围墙形式应满足我司CI标准。 围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后
9、期施工中返工，这些因素主要有：a）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。 对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况，可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约成本；对于围板工程量小、拆除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的情
10、况，可委托由主包单位搭设。2.2 项目部办公室选址、租用或搭设【完成时间】：前期工程开始前【落实部门】：项目部负责项目部办公室选址、租用或搭设及办公设备计划的拟订【配合部门】：合约部负责项目部办公室搭设及装修分判综合部负责项目部办公室设备调拨及购置【注意事项】： 项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。 办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需根据项目及周边情况综合研究确定。如项目周边有现成建筑物适合作项目办公之用，且租金及可提供的租期合适，可选择租用办公室。如项目周边附近无适合项目办公的建筑物，或无法租到合适的办公场所，则考虑搭设。 项目部办
11、公场所如选择搭设临时建筑物方式，可能还需根据当地政府要求报批及消防报建。 办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。 项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场所规划应分区明确，包括经理、副经理、总监办公室，内业办公区，QS办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区可能还应考虑养狗等辅助保安措施。 常用办公设备有
12、办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙发、电视。另外还应申请办公电话号码、网络等，电话号码数量根据管理人员数量并结合办公场所分区情况确定。2.3 原始地貌测绘【完成时间】：方案设计开始前【落实部门】：发管部或项目部委托测绘单位对项目地块原始地貌进行测绘【配合部门】：项目部现场配合，如：清除杂草等【注意事项】： 方案设计开始前，公司有关部门应委托测绘单位进行原始地貌测绘，为项目施工总平面规划设计提供依据，也为今后土方分判、施工及结算提供依据。2.4 地质勘察【完成时间】：初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前【落实部门】：发管部或项目部委托勘
13、察单位对项目地块地质情况进行勘察【配合部门】：项目部现场配合，如：提供临水、临电接驳等【注意事项】： 项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。 一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察，不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。 对于地形高低起伏大、地质情况变化大、地质情况复杂的项目，如初步
14、勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的项目，在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取基础形式及基坑支护方案尤其重要，在项目地质勘察阶段对此如不高度重视，今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变基础形式、改变基坑支护形式等重大变更，有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施，现场相当被动，对项目的影响将不可估量。2.5 周边市政配套调查及方案优化【完成时间】：方案设计前【落实部门】：发管部/项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化【配合部门】：项目部现场配合，如：现场实地踏勘、测量等【注意事项】： 发管部及
15、项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政配套情况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进行调查，并将调查情况提供给设计部、发管部及设计院，供方案设计及方案优化时参考。 供水：重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧张，调查供水水厂及管道网络的建设现状及近、远景规划，调查水压、水量数据及周边楼盘供水解决办法。通过上述情况的调查分析，制定本项目临时施工用水和正式供水的解决方案，为小区环路管道敷设方式、小区要否二次加压及地下水池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据。 供电：通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近、远景供电建设规划的了解，调查分析周边可靠的临电电源接驳点，调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。 电讯：电讯工程包括有线电视、固定电话、移动通讯、宽带网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析，需要确定由市有线电视台
