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1、住宅权属属与物业业管理物业管理理是目前前社会关关注的热热点之一一，各地地先后根根据实际际情况制制定地方方性法规规或规章章对物业业管理予予以规范范。以下下的几个个问题值值得探讨讨：一、住住宅区分分所有权权与物业业管理目前前住宅楼楼、住宅宅小区传传统的管管理修缮缮已不适适应当前前住宅产产权情况况的多样样化，而而部分产产权的住住宅原售售房单位位承担管管修事务务，必然然主张权权利，限限制购房房者对住住宅的利利用；一一些旧公公房售后后失修失失养，亦亦将面临临住宅的的重建，住住宅的土土地使用用权、重重建成本本费用分分摊、重重建后产产权分配配等等问问题亦得得不到解解决；对对于在建建、新建建成的商商品房，住住
2、宅的物物业管理理质量的的高低是是住宅是是否进入入消费领领域形成成现代住住宅产品品的关键键一环。然然而，住住宅小区区的物业业管理，由由于长期期权责的的纠缠不不清，导导致了业业主和开开发商、业业主和物物业管理理公司、物物业管理理公司和和开发商商的种种种矛盾。如如果以住住宅区分分所有权权出发来来分析物物业管理理关系，可可以使上上述的问问题获得得解决。住宅宅区分所所有权人人（业主主）对住住宅楼、住住宅小区区所享有有的共用用部分持持份权，需需依共用用部分的的本来用用途行使使权利，同同时分担担费用，即即日常维维修和更更新土地地或楼房房的共同同部分及及公共设设备的费费用，管管理事务务的费用用。另外外，各业业
3、主基于于住宅的的构造、权权利归属属及使用用上的密密切关系系而形成成作为住住宅管理理团体成成员之一一享有成成员权，参参与住宅宅管理团团体集会会，订立立共同遵遵守的物物业管理理规约，对对共同事事务作出出表决等等。以此此为基础础，形成成一种住住宅小区区新型的的法律关关系物业管管理关系系。物业业管理法法律关系系构成要要素是：主体，住住宅区分分所有权权人业主；区分所所有住宅宅管理人人业主主委员会会；区分分所有住住宅管理理服务人人物业业管理经经营人（物物业管理理公司）；物业管管理行政政管理者者政府府主管部部门。客客体，指指主体的的权利义义务共同同指向的的对象，即即物业和和物业管管理使用用行为。内内容，是是
4、物业管管理合同同中各主主体的权权利义务务。物业业管理存存在两种种法律关关系：（一一）基于于合同基基础进行行的民事事法律关关系，体体现私法法的意思思自治原原则。（二二）行政政法律关关系，即即政府对对物业管管理活动动、物业业管理企企业进行行管理时时，政府府的职能能部门与与物业管管理公司司、房地地产开发发企业、业业主委员员会或业业主之间间形成的的行政管管理关系系。政府府进行物物业行政政管理，体体现国家家权力，将将物业管管理引向向社会化化、专业业化发展展的道路路，更好好地维护护住宅小小区房屋屋的使用用功能，创创造整洁洁、文明明、安全全、生活活方便的的居住环环境，引引导住宅宅在消费费环节形形成良性性的新
5、运运行机制制。政府府职能部部门对住住宅小区区的物业业管理的的宏观调调控主要要体现在在：物业业管理公公司的准准入、物物业管理理服务的的收费、物物业的维维修养护护、业主主委员会会成立及及职责等等。房地地产开发发公司是是否是物物业管理理中的主主体？当当它是所所有权人人或充当当物业管管理的经经营人时时，它是是物业管管理法律律关系中中的主体体，同时时亦是物物业行政政法律关关系中的的参与者者，是住住宅质量量责任人人。二、物物业及物物业管理理的概念念物业业一词，据据香港李李宗锷所所著的香香港房地地产法中中的解释释：“所谓物物业，是是单元性性地产。一一住宅单单位是一一个物业业，一工工厂楼宇宇是一个个物业，一一
6、农庄也也是一个个物业，故故一物业业可大可可小，大大物业可可分为小小物业”。这只只表明物物业即通通常意义义所说的的房地产产。蔡华华主编的的物业业管理法法律理论论与实物物，将将物业管管理中物物业一词词定义为为：“指已建建成并投投入使用用的相对对集中在在一定范范围内的的各类房房屋，以以及相配配套的公公用设施施、设备备及相关关的场地地”。深圳圳19994年实实施的深深圳经济济特区住住宅区物物业管理理条例称称物业是是“指住宅宅区内各各类房屋屋及相配配套的公公用设施施、设备备及公共共场地”；19996年在在实施此此条例例的细细则中又又规定：“物业管管理，指指对住宅宅区各类类房屋及及相配套套的公用用配套的的
7、公用设设施、设设备、公公共秩序序、保安安服务等等项目进进行维护护、修缮缮和整治治，使之之保持正正常状态态的行为为”。广东东省19998年年10月1日施行行的广广东省物物业管理理条例（下下称条条例）规规定：物物业管理理“是指业业主成立立业主委委员会对对其物业业的共同同部分和和共同事事务委托托物业管管理公司司进行管管理的活活动。”物业业管理有有广义和和狭义之之分。（一一）广义义的物业业管理是是指对一一切房屋屋进行管管理的活活动，包包括专业业和非专专业的对对房屋的的管理活活动，其其中包含含了对大大型自有有物业的的管理，也也包括基基于合同同基础上上的物业业管理。（二二）狭义义的物业业管理仅仅指由专专业
8、化的的物业管管理公司司根据合合同对房房屋进行行的管理理，包括括住宅小小区、别别墅区的的管理，也也包括商商业用房房、标准准厂房的的管理。上上述规定定都是从从狭义物物业管理理含义出出发来规规范物业业管理活活动的。根根据前述述对住宅宅有关问问题的探探讨，住住宅的物物业管理理以取狭狭义概念念较妥。因因为，11、有利利于更新新业主观观念，促促进物业业管理社社会化、专专业化。2、有利于理顺房地产开发公司与物业管理公司的关系，扭转房地产开发公司不尊重业主的权益，自行指定物业管理公司对住宅小区进行管理的状况。综上上所述，物物业管理理的概念念可归纳纳为：物物业管理理经营人人与业主主（房屋屋所有权权人、使使用人）
9、或或业主委委员会签签订合同同，按照照国家及及行业标标准，对对住宅区区域的物物业的共共同部分分和共同同事务进进行养护护、修缮缮和整治治，使之之保持正正常状态态的行为为。三、业业主与物物业管理理公司的的物业管管理业主主对物业业管理涉涉及到业业主的界界定。关关于业主主，在深深圳经济济特区住住宅区物物业管理理条例中中指“住宅区区内住宅宅和非住住宅的所所有权人人”；上上海居住住物业管管理条例例与广广东省物物业管理理条例均均称业主主为“物业的的所有权权人”。香港港19770年6月19日颁颁布、119933年修订订的建建筑物管管理条例例规定定：“业主指指：（aa ）土土地注册册处纪录录显示，当当其拥有有一幅
10、上上有建筑筑物的土土地一份份不可分分割份数数的人；及（bb）管有有该份数数的已登登记的承承接人”，根据据这一规规定，买买卖合同同中的购购房人，须须等其契契约在土土地注册册处注册册后，方方正式成成为业主主；而根根据抵押押合同享享有抵押押权并持持有相关关文件的的抵押权权人，也也是香港港房地产产法上的的业主。很很明显，香香港对业业主的界界定包括括了除物物业所有有权人以以外的对对不动产产的利用用人。对对不动产产注重利利用，表表明所有有权问题题不仅仅仅是个人人所有权权，而是是社会所所有权，即即法律旨旨在保护护所有权权发挥物物的效用用，使物物得到充充分利用用的同时时增进社社会的公公共福利利。借鉴鉴香港的的
11、规定及及目前我我们住宅宅的实际际使用情情况，业业主是物物业所有有权人的的规定过过于原则则，还应应包括已已办理商商品房预预售合同同登记的的购房者者、住宅宅的承租租人及持持有未售售出住宅宅的建设设单位。因因而根据据区分所所有权人人成员权权的内容容，业主主作为管管理人具具有成员员权人所所享有的的权利和和承担的的义务。具具体是通通过其选选举产生生的业主主委员会会去实施施管理。业主主的管理理权表现现在：11、表决决权，即即参加区区分所有有人的会会议业主大大会，就就大会讨讨论的有有关业主主利益的的事项进进行投票票表决；2、选举举权，享享有业主主委员会会的选举举和被选选举权；同时对对不称职职的管理理者予以以
12、罢免；3、监督督权，对对物业管管理公司司的物业业管理服服务活动动，进行行监督；4、请求求权，对对于共同同部分的的利用所所产生的的收益请请示分配配。但其其相应所所承担的的义务是是：1、执行行区分所所有人管管理团体体所作出出的决议议，即执执行业主主大会和和业主委委员会的的有关决决议、决决定；22、遵守守管理的的规约，按按时支付付分摊的的物业管管理、维维修费用用等。物业业管理公公司是为为了获取取一定的的利润对对他人之之物业实实施管理理，这种种管理被被赋予了了服务的的性质，其其承担的的物业管管理服务务责任，是是业主委委员会通通过与物物业管理理公司签签订物业业管理服服务合同同，物业业管理公公司依授授予的
13、物物业管理理权实施施合同约约定的物物业管理理行为。物物业管理理公司按按合同的的范围、项项目，遵遵守物业业管理法法律、法法规，独独立自主主地开展展物业管管理服务务活动。服服务的内内容一般般包括：建筑物物及其附附属共用用设施、设设备、场场地的使使用管理理、维修修养护、巡巡视检查查；园林林绿地的的管理养养护；环环境卫生生的管理理服务；公共秩秩序的维维护服务务；车辆辆行驶、停停放管理理及其场场地的维维修养护护；物业业档案资资料的管管理；法法律、法法规及合合同规定定的其他他事项。物物业管理理公司在在履行合合同的过过程中，具具有以下下权利：1、服务务费用支支付请求求权；22、物业业管理权权，要求求协作请请
14、求权；3、聘请请专业公公司的权权利；44、损害害赔偿请请求权；5、合同同解除权权。但其其负有的的义务有有：1、依合合同约定定实施物物业管理理；2、合同同使用有有关费用用；3、接受受业主监监督；44、赔偿偿由于自自己的过过错给业业主造成成的损失失等。很很明显，物物业管理理公司处处于管理理服务人人的地位位，其管管理表现现为服务务，服务务的资金金来源于于业主支支付的管管理费用用，物业业管理公公司则是是让业主主缴交的的物业管管理费发发挥效用用，保证证物业的的使用和和增值。业主主对物业业实行的的管理就就其本质质和主要要内容而而言，是是一种民民事行为为，物业业管理公公司实施施的物业业管理也也是同样样的性质
15、质，二者者之间属属于平等等主体之之间的民民事关系系。但现现行物业业管理中中政府权权力的不不当干预预，亦造造成物业业管理的的混乱。例例如：广广东省物物业管理理条例第第十条规规定：“物业竣竣工综合合验收前前的前期期管理及及其费用用由建设设单位负负责”第二二十一条条规定：“未经综综合验收收合格的的物业，建建设单位位不得移移交，并并应承担担物业管管理费用用”。验收收这一行行为按119988年7月20日国国务院颁颁布施行行的城城市房地地产开发发经营管管理条例例规定定：“房地产产开发项项目竣工工，经验验收合格格后，方方可交付付使用。未未经验收收或者验验收不合合格的，不不得交付付使用。对涉及公共安全的内容，
16、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”所指验收主要是：（一）是指单体性建筑物，而非群体性建筑物；（二）验收的内容主要是单体性建筑物涉及的公共安全问题；（三）凡未经验收或验收不合格的，不能交付使用。很明显，验收是政府及其有关部门保障物业质量及其安全性能的行政手段，将体现国家权力干预的验收关系与基于业主（或业主委员会）与物业管理公司之间的平等主体之间的缴费关系等同，混淆了民事法律关系与行政法律关系。实践中部分接受物业管理服务的业主拒交管理费亦与此有关。这提出了政府对物业进行管理的问题。四、政政府的物物业管理理政府府对物业业管理的的方向是是明确的的。建设设部先后后颁布的的城市市新建住住宅小区区管理办办法（19
