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1、知名房地产项目立项报告成果标准投资发展部o一四年-一月项目立项报告成果标准一、报告编制说明1目的统一规范立项报告格式；确定立项报告关注点；提高立项报告编制效率和立项阶段决策效率。2报告编制要求（1）各城市公司上报的立项申请项目，原则上都须统一参照本成果标准所提供的框架和要求进行编制。（2）报告侧重点在于项目地块条件详尽描述，通过初步市场分析和项目定位，进而对土地价值做出初步的判断，并给出相应的决策建议。（3）立项报告内容力求简明扼要，突出重要关注点及可能风险点，以提高公司的项目研判和决策效率。3报告关注要点通过项目概况描述和土地价值初步研判，据此决策是否重点跟进并展开详细可行性研究。二、报告框
2、架1 .项目概况项目概况是立项报告重点之一，目的是让集团领导了解项目基本情况，并为决策层决定项目是否值得深入开展可行性研究提供决策依据。项目概况包括以下几方面内容：项目基本信息项目基本信息主要有项目名称、项目位置（含区位图）、项目来源、用地性质、土地权属。对公开出让的招拍挂项目，应说明地块出让公告主要条款，包括出让时间、报名截止时间、出让方式、底价、地价付款时间、户型限制、竣工时间及其他需要说明事项。对协议转让项目，应说明项目来源、转让方背景、转让动机、项目产权情况、交易模式、项目转让条件（含地价、地价支付方式）、可能存在法律风险及其他需要说明事项。宗地现状以图片及文字形式描述地块现状、四至、
3、地形、是否存在高压线或者需要拆迁等影响土地价值的情况。交通、配套和环境以图片及文字形式描述地块周边及所在区域交通路网图、轨道交通图（含已建、在建、待建）、地块周边生活配套、环境及景观资源。项目经济技术指标表一项目主要规划技术指标主要规划指标指标值备注占地面积曲）:、主位比规定3、其他条件：例如户型限制比例、学校、幼儿园、保障房、代建项目等情况、汁容建筑面积其中：商品住1宅商A办公酒店公建配套+Ra+容积率土地用途建筑演孟率建筑图度或决敕绿化率项目所处区域规划以图文形式对片区规划图和对项目价值提升有较大影响的项目、配套设施等城市规划因素进行重点描述附图和文件项指目区位图、地块宗地图（红线图）、地
4、块航拍图、地块及四至现状照片、片区规划图、项目周边示意图、出让文件、合作协议草案等。2 .区域房地产市场情况档次、户型（含赠送情况）、价格（含以表格形式表示项目所处片区当前可比较的典型楼盘的物业类型、装修情况）、销售情况，并在图上标出典型楼盘分布。以图表形式表示项目所处片区近期（指1-2年内）成交地块、成交价格（含总价和楼面地价）、竞得人及成交地块分布3 .项目SW3析优势机会劣势威胁4 .项目初步定位包括档次定位、物业类型定位、客户定位和价格定位5 .开发与销售计划期数面积2013Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4第1期施工进度比例销售进度比例住宅商业第2期施工进度比例销售进度比例住宅商业施工
5、进度比例销售进住宅度比例商业6 .项目经济测算结果项目经济测算结果是立项报告又一项重要部分，对于公开交易项目主要测算大致地价，由决策层决定是否有足够资金获取项目，对于企业转让项目主要初步分析项目在财务上是否可行性，为决定是否深入开展可行性研究提供依据。经济测算表是本报告重要附件。表二项目经济测算表序号项目单价总价（万元）1项目总收入1.1住宅1.2商业1.3办公1.4车位2项目总成本费用2.1土地成本2.2前期费用2.3建安工程成本2.4开发间接费用2.5营业费用2.6公司管理费用2.7营业税及附加2.8财务费用2.9土地增值税3税前利润4所得税5税后净利润6销售净利率7 项目带杠杆IRR7.结论与建议通过上述分析，从项目经济可行性、项目获取必要性、风险控制等方面对项目进行总结，对是否深入开展可行性研究提出建议。
