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1、2006年年8月北北京市第第七街区区三期BB10商住楼产品品定位与与商业定定位报告告目录第一章 总总体市场场回顾总总结分析析一、宏观经经济分析析1、北京国国内生产产总值分分析2、北京全全社会固固定资产产投资分分析3、北京可可支配收收入分析析4、消费性性支出分分析5、消费价价格指数数分析6、人均住住房面积积及商品品房开发发分析7、外商投投资分析析二、城市规规划和城城市化进进程1、北京城城市布局局分析2、北京城城市化进进程分析析2.1、城城市化进进程2.2、城城市的扩扩张2.3、人人口的郊郊区化2.4、基基本影响响3、其他影影响因素素3.1、奥奥运对北北京未来来发展的的影响4、人民币币升值影影响分
2、析析5、小结三、05年年北京房房地产市市场运营营状况分分析1、房地产产开发投投资完成成情况2、房地产产开发当当年资金金到位情情况3、住宅用用地供应应情况4、住宅施施工、新新开工情情况5、住宅供供销情况况5.1、商商品住宅宅现房供供销情况况5.2、商商品住宅宅期房供供销情况况5.3、存存量住房房交易情情况6、住房价价格情况况6.1、商商品住宅宅期房预预售价格格。6.2、存存量住房房买卖价价格。四、06年年第一季季度北京京房地产产市场运运营状况况分析1、房地产产开发投投资完成成情况2、房地产产开发当当年资金金到位情情况3、住宅用用地供应应情况4、住宅施施工、新新开工情情况5、住宅交交易情况况5.1
3、、商商品住宅宅现房交交易情况况5.2、商商品住宅宅预售交交易情况况5.3、存存量住房房交易情情况6、住房价价格情况况6.1、商商品住宅宅预售交交易价格格6.2、存存量住房房买卖价价格第二章 区区域市场场回顾总总结分析析一、丰台区区域市场场宏观经经济概述述1、房地产产开发企企业投资资保持快快速增长长2、经济适适用房建建设稳步步增长3、商品房房销售增增长迅速速二、丰台区区域商务务、商业业市场分分析1、北京丽丽泽商务务区-重点发发展现代代服务业业2、中关村村科技园园区丰台台园-生物医医药电子子信息为为主导产产业3、大红门门特色商商业街4、木樨园园商业圈圈5、丰台商商务核心心板块分分析6、丰台区区域产
4、业业结构分分析7、商务产产品消费费市场结结构总结结三、丰台区区域消费费市场分分析1、年龄结结构分析析2、丰台区区消费市市场客群群职业统统计分析析3、购买面面积分析析4、价格分分析5、区域客客群来源源统计分分析6、本项目目后期市市场预测测四、区域竞竞争市场场分析1、区域同同档次竞竞争项目目价格走走势分析析2、区域竞竞争项目目供给与与去化量量一览表表3、区域竞竞争分析析总结第三章 BB10商商住楼销销售策略略方案一、项目分分析1、项目概概况2、商住楼楼项目SSWOTT分析3、产品定定位4、客群定定位二、项目（商商业部分分）分析析1、区域商商业市场场分析2、本项目目商业产产品3、SSWOTT分析3、
5、SWOOT分析析4、本项目目商业部部分定位位5、商业部部分规划划要点建建议三、项目推推广策略略1、产品策策略2、定价策策略3、差价原原则：4、调价策策略5、销售执执行策略略点6、营销渠渠道分析析7、媒体选选择：8、广告推推广策略略四、项目销销售计划划1、销售时时间计划划2、销售阶阶段计划划3、销售回回款目标标（以全全部销售售计算）第一章 总总体市场场回顾总总结分析析一、宏观经经济分析析1、北京国国内生产产总值分分析 2005全全年，北北京国内内生产总总值已经经达到了了68115亿元元，按可可比价格格计算，较较20004年增增长111.1%。下图图1.11为北京京到20008年年国内生生产总值值
6、增长情情况的综综合走势势分析。图1.1：北京国国内生产产总值发发展趋势势资料来源：北京市市统计局局 预计北京的的经济情情况在220088年奥运运会之前前仍将保保持着高高速平稳稳的增长长趋势，但但由于北北京国内内生产总总值实际际值的不不断扩大大，预计计在20006年年至20008年年，北京京国内生生产总值值的增长长速度应应保持在在12的增长长水平。 北京人均国国内生产产总值也也从19996年年的1,8199美元快快速增长长到20003年年的3,8233美元。这这8年间间的平均均年增长长速度为为13.6。按按照历史史平均增增长速度度计算，到到20008年，人人均国内内生产总总值将会会达到77,23
7、32美元元，北京京将会济济身于中中等富裕裕城市的的行列。 未来北京国国内生产产总值以以及人均均国内生生产总值值的快速速增长，无无疑对北北京的房房地产需需求起到到了巨大大的推动动作用，生生活水平平也将逐逐渐向国国际大都都市靠拢拢。2、北京全全社会固固定资产产投资分分析 2005全全年，北北京全社社会固定定资产投投资额达达到28827.2亿元元，其中中房地产产投资额额为1,6355.7亿亿元，占占到固定定资产投投资总额额的588。固固定资产产投资额额较20004年年增长了了11.8。图图2.11是北京京全社会会固定资资产投资资情况，005年北北京增长长速度受受房地产产政策影影响开始始放缓。图2.1
8、：北京全全社会固固定资产产投资资料来源：北京市市统计局局 根据图2.1所示示，房地地产投资资一直都都占据固固定资产产投资的的较大比比例，220000年以前前，房地地产投资资额普遍遍占固定定资产投投资额的的30-40之间，自自20001年起起，房地地产投资资额占固固定资产产投资额额的500以上上。 1996-20002年间间，城市市基础设设施建设设投资占占全社会会固定资资产投资资的比重重一直处处于200-300。22003320004年年略有下下降，分分别占到到全社会会固定资资产投资资额的119.337和和17.7。 根据20005年统统计公报报，20005年年北京市市城市基基础设施施建设投投资
9、6110.77亿元，占占全社会会固定资资产投资资的211.6%，快速速扭转了了平缓发发展的趋趋势，反反映了奥奥运相关关项目的的实质性性投入增增加。3、北京可可支配收收入分析析 根据北京统统计年鉴鉴的数据据，19996年年北京城城镇居民民人均可可支配收收入为66,8886元/年，220055年城镇镇居民人人均可支支配收入入已经增增长到1176553元/年。北北京城镇镇人均可可支配收收入每年年将会以以11的速度度增长。根根据预测测，到220088年人均均可支配配收入可可达到223,7740元元/人/年。图3.1：北京城城镇居民民可支配配收入情情况及未未来预测测（19996-20008F）资料来源：
10、北京市市统计局局 在此值得注注意的是是，统计计年鉴中中公布的的人均可可支配收收入并不不能真正正地反映映出北京京居民的的生活水水平和实实际收入入，因为为政府统统计的数数据中可可能并不不完全包包括政府府工作人人员、外外资和国国营企业业员工的的金融收收入，住住房、医医疗补贴贴，奖金金等等。 根据20005年北北京税务务局的数数字显示示，外资资企业员员工的平平均工资资水平为为6,5500元元/月，大大大高出出政府公公布的人人均可支支配收入入。外资资企业员员工是中中高收入入人群的的重要组组成部分分，具有有较高的的消费能能力。 同时根据预预测，到到20008年，外外企人员员的工资资水平将将会以每每年5的速
11、度度增长，截截止到220088年，预预计外资资企业员员工的平平均工资资水平为为7,9900元元/月。表3.2：典型外外资企业业薪资结结构（220055年）职位月工资（元元）平均工资（元元）大约员工人人数董事9,2400-288,877519,05581经理6,3533-177,322511,83393主管4,6200-111,55508,08559员工2,8888-6,93004,909927总数/平均均数-6,500040资料来源：北京市市税务局局 从20000年至220055年收入入增长速速度可以以明显看看出，收收入越高高的阶层层收入增增长越快快，显示示出高端端消费群群体的增增长速度度大于
12、社社会平均均水平。图图3.11为北京京市各收收入阶层层收入增增长分析析。 根据20005年北北京市税税务局的的粗略估估计，年年收入110万元元以上的的重点纳纳税人约约为7万万人，其其中年收收入500万元以以上的约约有1.3万人人。同时时国家税税务总局局确定的的九类高高收入个个人是：规模较较大的私私营业主主、个人人独资企企业和合合伙企业业投资者者、个体体工商大大户；企企业承包包、承租租人员和和供销人人员；建建筑工程程承包人人；企事事业单位位的管理理人员、董董事会成成员；演演员、时时装模特特、足球球教练员员和运动动员；文文艺、体体育和经经济活动动的经纪纪人；独独资或合合伙执业业律师；医生、导导游、
13、美美容美发发师、厨厨师、股股评人、乐乐手或乐乐师、音音响师、装装饰装修修设计师师等具有有专业特特长的自自由职业业。上述述数据从从一定侧侧面反映映了北京京的高收收入阶层层状况。图3.3：北京市市各收入入阶层收收入增长长分析资料来源：北京市市统计局局4、消费性性支出分分析 根据北京市市统计局局的数据据，19996年年的城镇镇居民人人均消费费性支出出为5,7300元/年年，20005年年城镇居居民人均均消费性性支出已已经增长长到133,7000元/年。根根据预测测，北京京城镇居居民人均均消费性性支出将将会以99的速速度增长长，预计计到20008年年人均消消费性支支出将达达到177,2221元/年。人
14、人均消费费性支出出的不断断增长反反映了包包括住房房消费在在内的各各种消费费力的增增长。图图4.11为19996-20008年北北京城镇镇居民消消费性支支出情况况及未来来预测。图4.1：北京城城镇居民民消费性性支出情情况及未未来预测测（19996-20008F）资料来源：北京市市统计局局 北京城镇居居民消费费支出的的构成，主主要包括括有食品品、衣着着、家庭庭设备用用品及服服务、医医疗保健健、交通通通讯、娱娱乐教育育文化服服务、居居住等。图图4.22是北京京城镇居居民消费费性支出出的比例例情况。图4.2：北京城城镇居民民消费性性支出的的比例情情况资料来源：北京市市统计局局 用于居住的的消费支支出占
15、居居民消费费的比例例逐年增增长，220055年居民民用于居居住的支支出占居居民消费费性支出出的8.7%。消费价格指指数分析析 北京消费价价格指数数从19996年年的1111.66降至220033年的1100.2。由由于通货货紧缩，北北京消费费价格指指数呈下下降趋势势，但情情况已逐逐渐改善善，20005年年的消费费价格指指数为1102，比比20004年的的1011有所增增加。预预计未来来北京消消费价格格指数在在中短期期内将保保持稳定定。图55.1是是北京历历年消费费价格指指数情况况。图5.1：北京历历年消费费价格指指数（119966-20004）资料来源：北京市市统计局局6、人均住住房面积积及商品品房开发发分析 2005年年北京人人均住房房
