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1、广州花都市场研究报告*目录 区域开展 市场分析 未来展望312“北优为花都带来新的开展契机花都未来广州地产热点开展区域重点区域典型个案分析花都房地产市场开展现状 需求愈趋多样性的客户群体品牌开展商综合性工程必成区域标杆*广州“东进、西联、南拓、北优的开展战略“未来五年将加快珠江新城、广州新城、白云新城、广州科学城及周边地区、南沙地区、大学城及周边地区、白云国际机场及周边地区、铁路新客站周边地区、萝岗中心区、琶洲地区等十大重点开展区域的建设；“大力实施南拓、北优、东进、西联的城市开展战略，进一步完善多中心、组团式、网络型的城市空间架构，推动城市走上生产开展、生活富裕、生态良好的开展道路广州市?十
2、一五规划?提出“东进、西联、南拓、北优的开展战略：契机一无污染的健康山水环境花都处于广州北部，全区面积约960平方公里，城区面积约51平方公里；区内有广州新白云国际机场，属“北优的重心之一；花都山水资源丰富，区内分布着大量的水库和山脉，生态环境优美，风光宜人。其中最著名的有省级旅游度假胜地芙蓉度假区和王子山森林公园；花都的城市经济开展及该板块的开展定位该板块定位为旅游效劳业及房地产业具备无污染的健康可持续开展环境。*契机二日趋完善的水、陆、空立体交通网络地铁：轻轨3号线(新机场-广州东站)、9号线汽车城人和；空港：广州新白云国际机场；高速路：广清高速、机场高速、京珠高速；快速路：北二环、105
3、、106、107国道等；铁路：京广铁路、武广高铁；水路：国家二类口岸花都港。*契机三产业经济为房地产业带来强大的消费力及消费人口花都已初步形成四大支柱产业：空港物流、汽车、珠宝首饰加工、皮具；其中广州白云国际新机场对花都的未来有着深远的影响；产业带动经济及人口增长，为花都房地产业带来强大的消费力及消费人口。花都目前常住人口75万人，2021年总人口120万人，规划2021年总人口160万；年地区生产总值GDP保持2位数的增长，2005年同比增长20%、2006年上半年同比增长15%，2021年到达660亿元，预计在十二五期间，生产总值年均增长12%以上，实现在2021年超过1100亿元目标。
4、数据来源：花都区政府门户网站、花都统计年鉴 汽车城珠宝首饰加工加工工业、仓储物流、旅游旅游效劳业及房地产生态科技、农业等皮具空港物流汽车配套产业数据来源：花都统计年鉴 *契机四北优引发花都房地产开发热潮，品牌开展商积极进驻工程名称开发商规模碧桂园假日半岛碧桂园约1万亩合和新城香港合和置业1200亩金碧御水山庄恒大集团约3500亩南航碧花园南航碧花园房地产逾160万合景天湖峰景合景泰富60万万科工程万科地产约1000亩祈福赤坭工程祈福集团总建筑面积超过400万东镜新城南海置业900多亩玖珑湖工程新鸿基地产1000亩中房工程中房天马河国际公寓700多亩美林湖工程美林基业10000亩 区域开展 市场
5、分析 未来展望312“北优为花都带来新的开展契机花都未来广州地产热点开展区域山前大道板块主要个案分析花都房地产市场开展现状 需求愈趋多样性的客户群体品牌开展商综合性工程必成区域标杆*一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势国办发200637号 “关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见第六条：“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供给。继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。国土资源部：“当前进一步从严土地管理紧急通知 坚决执行停止别墅类房地产开发工程土地供给的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。 建住房2006165号“关于落
6、实新建住房结构比例要求的假设干意见 需要调整的工程，要明确具体的套型结构比例要求，并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅工程特别是别墅类工程， 。 政策解读：*2006年国土资源部再次重申，国家将继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，使那些已经获批并上市的别墅工程受益；封杀令的出台，使别墅工程逐渐进入奇货可居的状态，其价格有可能会持续上涨； 从土地供给来讲，别墅的开发用地逐渐减少，这对现有的别墅工程是一大利好。政策影响：*一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势*别墅供给呈现郊区化：市中心别墅供给稀缺；由于市中心土地供给的稀缺性，市中心的别墅供给越来
7、越少；未来除南湖板块、科学城板块、华南板块还有少量别墅供给外，之前有别墅供给的二沙岛、珠江新城，未来不可能再有别墅供给。别墅用地供给主要集中在大广州的东、南、西、北四大远郊区域，其中以北部的花都区为主。东部中部北部南部西部一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势*主要分布在郊区的番禺、花都、黄歧等地；普遍拥有优势的山水资源；交通、配套建设的严重滞后导致度假愿望的落空最早期度假别墅99-02年2002年97-99年2005年番禺华南板块广园东凤凰城花都假日半岛大规模人工造城，没有自然山水资源支持；便利的交通、自身日常根本生活配套的营造，成功造就“5+2的新居住模式有一定的自然资源；注重配套建
8、设。除自身日常根本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；以当地常住客户为主；工业区、交通阻碍了广州人郊区置业的热情拥有优势的自然山水资源；较为成熟的休闲渡假设施：如酒店、高尔夫场、主题公园等；成功吸纳了大量广州及珠三角地区度假客户，但相对滞后的交通网络对置业仍有较大的阻碍广州北向置业的势头越来越强劲：一别墅用地供给稀缺凸显花都度假型物业开展优势四大区域综合比照区域主要板块自然资源交通经济低污染开展前景土地供给总评东部广园东板块增城板块南部南沙板块西部佛山板块北部花都板块从化板块北部区域相比东部、南部和西部其他区域，在自然资源、交通、环境低污染方面，拥有较明显的优势，目前
9、开展别墅市场的根底优厚；在北部区域中，花都山前大道板块相比从化板块，目前在交通网络、经济产业根底上，及未来的开展前景上均占有较大的优势。*二土地供给格局变化成就未来花都半小时居住圈前期置业调查：番禺的吸聚力非常强认为花都位置偏远，常住置业吸引力弱。*小结：花都板块将成热点开展区域综上所述：在政策、自身地理条件、供给格局、交通路网及配套等方面因素的积极推动下，花都板块将成未来大广州热点置业区域。* 区域开展 市场分析 未来展望312“北优为花都带来新的开展契机花都未来广州地产热点开展区域重点区域典型个案分析花都房地产市场开展现状 需求愈趋多样性的客户群体品牌开展商综合性工程必成区域标杆*1、花都
10、区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)近期居住用地供给成交情况*1、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)近期居住用地供给成交情况*1、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局) 2004-2021年，花都区商品住宅批准预售面积共约856万 ，2004年开始逐年上升，平均每年增加15万左右。06年有所回落，而07年那么继续上升至1461.74万 ，环比上升了88.3%，随后继续保持平稳的供给态势。 2007年至今，花都区商品住宅批准预售面积每月均保持在150万左右的水平 ，估计是07年市场大热引致开发体量迅速增大，上市量出现较大幅度的井喷。商品住宅历年的上市量
11、分析*商品住宅历年的成交量分析预售住宅成交面积逐年上升是花都区住宅市场的一个显著特点。 1、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局) 2004-2021年，花都区商品住宅预售成交面积约为763万 ，2004年开始逐年上升，平均每年增加10万左右。2007年，商品住宅预售成交面积上升至140.14万 ，同比上升了36.38%。 2021年，花都区商品住宅预售成交面积受金融海啸影响回落至54.83万 ，环比剧降60.87%。预期今年整体住宅成交量同比将上升20-23%左右，到达150万的关口。随着花都经济的快速开展，住宅市场的需求量将以每年10%的速度递增。*商品住宅历年的成交均价分析
12、 2005年，花都区预售商品住宅的成交均价开始突破2000元/ 的关口，并开始出现大幅上升，成交均价升至3234元/ ，环比上升34.25%，随后在未来两年迅速升至5400元/ 的水平。2021年8月，住宅整体的成交均价大幅上升至6246元/ ，环比上升15.75%，首次突破6000元/ 的大关。即便如此，相对于广州市区来说，花都区域住宅成交价格仍然有相当大的上升空间。1、花都区住宅市场状况分析(数据来源：广州市国土房管局)*2、花都区住宅市场开展特点特点一：楼市畅旺，房价不断上扬据花都区房管局的统计数字显示：2003年一手商品住宅的交易均价为1802元/，2006年一手商品住宅的成交均价已经
13、上涨为3234元/，楼价三年里将近翻了一番。特点二：房地产规划起点高花都环境优美，土地资源丰富，房地产开展具有后发优势，起点高，在房子的空间舒适感、户型规划、园林设计等方面上都做得不错。特点三：经济产业先行，成为楼市有力支撑区别于番禺的以楼市带动其他产业的模式，花都的楼市开展表达的是“新城概念，有相对的自主性及独立性，走的是由生产部类向生活部类扩展的开展模式。 特点四：热点区域突出，度假型及常住型物业皆具极大开展潜力未来花都房地产的板块分布主要有三个区域：一是在机场商务区，由于产业效应，前景看好；二是在主城区，地铁三号线延长线和9号线沿线附近；三是山前大道别墅区，集中了很多优质的高尚别墅区，主要吸引的是度假客户。 区域开展 市场分析 未来展望312“北优为花都带来新的开展契机花都未来广州地产热点开展区域重点区域典型个案分析花都房地产市场开展现状 需求愈趋多样性的客户群体品牌开展商综合性工程必成区域标杆*往赤坭，汽车城通机场美林湖主干道碧
