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1、 和立东升环保园项目市场研究及发展定位策划报告和立东升湖湖南环保保科技园园总部基基地项目目市场研究及及发展定定位策划划报告湖南凌立房房地产顾顾问有限限公司2009年年7月114日前 言本文是对和和立东升升位于湖湖南环保保科技园园整个项项目前期期市场调调研、项项目理解解、国内内总部经经济概论论、国内内典型总总部基地地项目参参考分析析、项目目发展定定位进行行了初步步分析。本项目用地地性质为为工业用用地，定定位于打打造湖南南第一个个以总部部经济为为主的长长沙总部部基地项项目。全文分四个个部分进进行论述述。第一部分，市场研究部分。包括：1、宏观经经济形式式分析；2、长株潭潭主要工工业园区区概况及及重点
2、个个案分析析；3、湖南环环保工业业园现状状及发展展规划；4、长沙工工业用房房及写字字楼市场场行情分分析。第二部分，开开发模式式研究部部分（总总部经济济理论研研究）。包括：1、总部经经济、总总部基地地、商务务花园概概念；2、国内可可借鉴案案例类比比分析。第三部分，项项目初判判、核心心价值提提炼部分分。包括：1、区域市市场竞争争产品深深度分析析；2、项目理理解；3、项目SSWOTT分析；4、项目核核心价值值提炼；5、可本项项目开发发模式确确定及可可行性研研究。第四部分，项项目发展展定位部部分。包括：1、项目市市场定位位；2、形象定定位；3、功能定定位；4、产业定定位；5、客户群群定位；6、产品定定
3、位；7、营销模模式初步步确定。第一部分 市场场研究部部分一、宏观经经济形式式分析1、工业地地产发展展概况工业地产概概念起源源于199世纪末末工业化化国家，最最早的工工业物业业出现在在20世世纪初的的英国和和美国。从从19445年开开始后很很多国家家将工业业地产融融入到整整个国家家策略之之中，但但是直到到19770年，工工业地产产得以快快速的发发展并在在各方面面逐渐走走向成熟熟。工业地产往往往是一一个城市市乃至国国家的经经济支柱柱。“日本的的工业地地产占全全世界的的30，对日日本GDDP贡献献在400以上上；美国国工业地地产占全全世界的的27，对本本国GDDP贡献献也超出出了300”。中国工业地
4、地产发展展历程：中国工业地地产经历历了粗放放经营、逐逐步规范范、集约约化使用用三个阶阶段，伴伴随着国国内经济济建设稳稳健快速速发展。07年后开发区名义“圈地”，土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化2、长株潭潭工业地地产发展展形势分分析“十五
5、”期期间，长长沙初步步形成了了以长沙沙高新技技术产业业开发区区、长沙沙经济技技术开发发区、隆隆平高科科技园、浏浏阳生物物医药园园、长沙沙新港工工业园、湖湖南（望望城）食食品工业业园、宁宁乡科技技工业园园、长沙沙环保工工业园的的“两区六六园”。园区区中集中中了中联联重科、三三一重工工、山河河智能、长长丰集团团、北汽汽福田、LLG飞利利浦、伊伊来克斯斯、远大大等一大大批核心心企业。截截至20004年年底，入入园工业业企业达达12119家，园园区工业业总产值值占全市市工业的的39.3%，实实现利税税占全市市工业的的36.7%，工工业到位位外资占占全市工工业的775.11%，固固定资产产投入占占全市工
6、工业的558.33%。总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的发展，但其特色尚未形成。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。随着长沙经经济快速速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业的主要支柱、招商引资的主要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，2008年工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；规模以上高新技
7、术产业完成增加值299.07亿元，占规模以上工业增加值比重为32.1%；规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元，占规模以上工业增加值比重为33.2%。2009年年1-55月“两两园九区区”规模模工业总总产值来源：长沙沙市政府府门户网网二、长株潭潭主要工工业园区区概况及及主要工工业地产产项目分分析1、长株潭潭工业园园区及工工业项目目分布情情况根据湖南省省发展委委发布的的长株株潭城市市群区域域规划要要求，长长株潭地地区的工工业园区区主要有有：湘江江西岸99个，长长沙市望望城县高高科技食食品工业业基地、长长沙市高高塘岭外外迁工业业基地、长长沙国家家级高科科技产业业园（一一区四园园）、湘湘潭
8、鹤岭岭重工业业改造基基地、湘湘潭先锋锋农副产产品深加加工园区区、湘潭潭九华生生态及体体育产业业园区、湘湘潭易俗俗河生态态工业园园区、株株洲栗雨雨高科技技工业园园、天台台高科技技工业园园；湘江东岸118个，长长沙捞霞霞大运量量机械加加工基地地、隆平平高科技技园、长长沙星沙沙国家级级经济技技术开发发区、长长沙天心心区传统统工业升升级改造造基地、长长沙雨花花区传统统工业升升级改造造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小企业工
9、业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小企业工业区、株洲董家塅综合工业区。由于工业项项目的对对于地理理位置及及流通需需求的特特殊性，长长株潭的的工业项项目主要要分布在在各市城城郊区域域，对城城市扩张张、及长长株潭融融城的快快速发展展起到了了较大的的促进作作用。而从上述项项目的发发展情况况来看，多多数工业业项目为为政府招招商引资资、定向向开发为为主，目目前真正正走向市市场、以以市场行行为为导导向进行行工业地地产开发发的项目目，主要要集中在在长沙城城郊，目目前较有有代表性性的项目目是长沙沙国际企企业中心心、麓谷谷国际工工业园、中中信新城城等。2、长沙工工业园区区概况长沙高新技技术
10、产业业开发区区总规划面积积18.6平方方公里，由由城中区区和岳麓麓山集中中新建区区两部分分组成。119977年4月月经原国国家科委委批准，高高新区在在总规划划面积不不变的前前提下，调调整为由由岳麓山山高科技技园（77平方公公里）、星星沙工业业高科技技园（44平方公公里）、马马坡岭农农业高科科技园（后后更名为为隆平高高科技园园）（33平方公公里）、远远大高科科技园（11平方公公里）和和市内政政策区（33.6平平方公里里）等“一一区四园园”组成成。其中中由长沙沙市委、市市政府直直接管理理（即派派出长沙沙高新区区管委会会管理）岳岳麓山高高科技园园和市内内政策区区。岳麓麓山高科科技园从从19998年起
11、起也先后后两次扩扩大控制制规划，将将岳麓山山高科技技园定名名为麓谷谷科技新新城。明明确麓谷谷总体控控制规划划规为880平方方公里，并并采取“带带镇带村村、委托托管理”的的新模式式进行管管理开发发。20006年年 3月月市委常常委办公公会议同同意将望望城县的的部分乡乡镇整体体调整到到东方红红镇，由由高新区区统一实实施开发发建设。麓麓谷科技技新城自自20000年启启动建设设以来，按按照每年年确保新新开发面面积2-3平方方公里的的标准推推进建设设,共征征用土地地1.55万余亩亩，累计计完成开开发建设设投资336亿元元,整体体形成110平方方公里开开发框架架。长沙经济技技术开发发区国家级长沙沙经济技技
12、术开发发区创办办于19992年年，地处处湖南省省会长沙沙东郊星星沙。119977年4月月被国家家科技部部批准为为长沙国国家高新新技术开开发区星星沙高科科技工业业园，220000年2月月被国务务院批准准为国家家级经济济技术开开发区，属属国家商商务部直直接指导导的国家家级经济济技术开开发区之之一，也也是国家家级高新新技术产产业工业业园区。建区以来，先先后引进进了韩国国LG、荷荷兰飞利利浦、法法国达能能、日本本三菱、日日本岩井井、美国国可口可可乐、百百事可乐乐、 德德国博世世、瑞典典伊莱克克斯、NNEC等等世界5500强强企业纷纷纷来到到这里投投资创业业。三一一重工、北北汽福田田、长丰丰猎豹、远远大
13、空调调、金沙沙利彩印印、山河河智能、力力元新材材等一批批科技含含量高的的国内知知名企业业先后落落户圆区区，并迅迅速发展展壮大。1994年年，开发发区工业业产值实实现零的的突破后后，到220088年，长长沙经开开区已完完成工业业总产值值5200亿元，完完成税收收26.8亿元元，规模模工业年年产值占占长沙市市的1/3，实实现进出出口总额额占长沙沙市的11/2，已已成为湖湖南省对对外开放放、推进进新型工工业化的的主力军军。2009年年，长沙沙经开区区荣膺“中国五五星级开开发区”第六名名。湖南望城经经济开发发区湖南望城国国家农业业科技园园区于220011年9月月经国家家科技部部批准成成立，是是全国首首
14、批211个国家家级农业业科技园园区之一一，也是是湖南省唯唯一的国国家级农农业科技技园区。220066年7月月园区更更名为湖湖南望城城经济开开发区，保保留湖南南望城国国家农业业科技园园区的牌牌子。湖南望城经经济开发发区规划划控制面面积755平方公公里，220088年，经经开区实实现工业业总产值值1255.3亿亿元，同同比增长长52.4%，工工业增加加值366.5亿亿元，同同比增加加38.5%，实实现财税税收入55亿元。中中联重科科、中航航飞机起起落架、英英博雪津津啤酒、湖湖南有色色总公司司等重大大项目顺顺利落户户，并启启动建设设；晟通通科技、金金龙铜业业等一批批重大项项目顺利利投产。长沙暮云工工
15、业园长沙暮云工工业园于于20001年88月开工工建设，规规划面积积30平平方公里里。位于于“长株潭潭”三市融融城的中中心，距距长沙、株株洲、湘湘潭三市市中心距距离均约约十几公公里。1107国国道、京京广铁路路复线、武武广高速速铁路、京京珠高速速公路穿穿镇而过过，芙蓉蓉南路、火火星大道道、新韶韶山路等等长沙市市主干道道延伸至至此。长沙暮云工工业园被被纳入国国家级长长沙经济济技术开开发区“一区带带六园”的重点点建设范范畴，220033年被前前仆后继继为全国国乡镇企企业科技技示范园园区，220044年顺利利通过国国务院五五部委的的土地市市场整顿顿清理验验收，220055年荣升升省级开开发区，目目前，基基本形成成以注塑塑为主，电电器、包包装、化化工、建建筑建材材、机械械、食品品等多行行业并举举的工业业体系。湖南天心环环保工业业园湖南天心环环保工业业园是220022年122月报经经省人民民政府批批准设立立的省级级工业园园。位于于长株潭潭金三角角地带，占占地5.83平平方公里里，具有有长株潭潭融城核核心位置置的区位位优势和和政
