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1、颐中XXXX营营销执行行方案提案机构构：提案时间间：年月日总 目 录一、颐中中XXXX项目分分析. 二、颐中中XXXX营销执执行策略略. 三、颐中中XXXX营销执执行计划划. 四、颐中中XXXX荣置地地销售方方式. 五、颐中中XXXX销售相相关资料料. 一、 项目分析析（一） 项目概况况项目位置置：市南区区银川西西路以北北、大尧尧北山南南侧，天天山小区区附近交通配套套：2223、3312、3314路路教育配套套：天山山小学、青青岛588中分校校（高中中）9月月份投入入使用、电子子学校、粮粮食中专专医疗配套套：青岛岛急救中中心（浮浮山后小小区内，22分钟车车程）、青青岛医专口口腔医院院（福州州路
2、）、浮浮山医院院天山小小区诊所（中西西医全科科）生活配套套：大型型室内农农贸市场场（天山山小区内内）、家家乐福新新兴店（免费购购物专车车至天山山小区，每每半小时时发车）、大大福源免费费购物班班车（至至天山小小区，每每40分分钟一趟趟）金融配套套：中信信实业银银行、农农业银行行、交通通银行（均均分布在在宁夏路与与银川西西路交汇汇处）总用地面面积：12338622.6 M2总建筑面面积：19666788 M2（二） 项目SWWOT分分析1、 项目优势势（1） 规模优势势：是目目前银川川西路规规模最大大、档次次最高的的商品房房住宅小小区；（2） 区位优势势：离CCBD中中央商务务区较近近，属CCLD
3、中中央生活活区范围围。环（3） 境相对安安静，具具有“离尘不不离城”的特点点；（4） 户型优势势：面积积与市场场主流户户型相一一致，且且方正实实用。产产品多样样性，适适合不同同年龄层层次的高高端人士士购买；（5） 景观优势势：南北北均有苍苍翠山景景，高层层有海景景资源，小小区内有有超大中中心庭院院和人工工水景，真真正达到到与山水水相融的的生活意意境；（6） 地块优势势：依山山而建，地地势与建建筑形态态均北高高南低，景景观利用用最大化化；（7） 配套优势势：依托托天山小小区的成成熟配套套结合自自身的内内部设施施将形成成完善的的配套体体系；（8） 教育优势势：重点点学校青青岛588中分校校的建立立
4、，海大大、青大大等名牌牌高校近近在咫尺尺，周边边学术氛氛围浓厚厚；（9） 发展商实实力优势势：颐中中集团实实力雄厚厚，给予予客户信信心保障障；2、 项目劣势势1) 项项目南临临银川西西路，有有噪音污污染；2) 东东侧环境境较零乱乱，现有有棚户区区拆迁时时间未定定，与小小区定位位存在冲冲突；3) 周边无大大型购物物场所，需需借免费费购物专专车的便便利才能能满足日日常需求求；4) 周周边欠缺缺教学质质量优秀秀的儿童童初级教教育，无无法满足足业主普普遍关注注的教育育问题；5) 工工程规模模大、工工期长、交交楼时间间长，受受价格和和面积约约束，置置业者早早期投入入较大；3、 项目机会会点1) 目前银川
5、川西路附附近开发发项目基基本已接接近销售售后期，本本项目推推出时同同类在售售物业不不多，片片区内基基本不存存在竞争争压力，具具备片区区开发的的唯一性性；2) 该区域尚尚无代表表性楼盘盘，本项项目由高高层、多多层组成成的大型型社区，携携规模、规规划、产产品、区区位、环环境之利利，锻造造该区域域代表性性楼盘特特性；3) 本项目地地处天山山小区及及浮山后后小区之之间，两两个小区区已形成成完善的的配套和和成熟的的居住氛氛围。本本项目身身处两区区之间，享享受得天天独厚的的市场成成熟环境境；4) 山景的有有效利用用，通过过风情园园林的营营造及山山体的木木栈道的的修建，将将人与自自然、居居住与健健康融为为一
6、体，通通过差异异化的宣宣传推广广手段将将置业者者的眼球球紧紧的的吸引；5) 品牌的影影响力、感感召力对对市场推推广的促促进作用用；4、 项目威胁胁点1) 高层层住宅依依山而建建，北向向低层单单位的采采光将会会受到影影响，且且潮气较较重；2) 公交交线路不不多，对对业主家家庭无车车人员的的出行造造成了不不便；3) 本项项目南端端的地块块由其他他开发商商开发，是是否对本本项目的的整体规规划造成成影响有待待考查；4) 南向向一大型型燃气储储备罐，不不但遮挡挡山景，且且对客户户置业形形成心理理障碍；5、 应对措施施1) 开通住住户专车车，定时时往来于于城市中中心区，增增加住户户交通便便利感；2) 高层
7、北北向单位位规划以以小户型型为主，小小户型客客户居家家型不多多，白天天工作为为主，家家对其只只是一个个晚上休休息的地地方，采采光对其其影响不不大；3) 小区进进行封闭闭式管理理，提升升小区居居住安全全性，满满足业主主的尊贵贵感；4) 聘请知知名物业业管理，提提升小区区服务水水平。为为小区增增值提供供支撑；5) 小区内内设立224小时时便利服服务设施施，业主主足不出出户即能能满足日日常需求求；6) 小区幼幼儿园引引进中英英文双语语教育体体系，以以此为卖卖点来吸吸引以儿儿童教育育为主要要购买因因素的客客户注意意力；7) 园林设设计的好好坏对项项目的定定位有直直接的影影响。一一个好的的设计不不但是项
8、项目高档档次的体体现，另另一方面面是高端端客户寻寻求高品品质生活活的重要要保证；8) 设立与与项目定定位相符符的销售售场所，让让客户出出入感觉觉与青岛岛其他销销售中心心存在差差异，形形成其自自豪感；9) 采用“情感营营销”和“人性化化营销”相结合合的营销销方式，通通过情感感营销来来拉近与与客户间间的距离离，增强强其归属属感。运运用“人性化化营销”来提升升项目的的档次和和服务水水平，让让客户提提前感受受今后的的居住生生活；10) 在项目定定位和营营销推广广上，确确立区域域代表性性楼盘形形象，赋赋予项目目更多的的个性内内涵（山山水共融融、健康康生态）和人文附加值（名牌高校、中英双语教育），以此为主
9、诉求点，占领区域高端市场；（三） 目标客户户群分析析谁是我们们的目标标客户？本项目主主力户型型以居家家型三房房为主，户户型总价价在1330万左左右，客客户需支支付的首首期款约约40万万左右，月月供按220年计算算约为660000元/月。由由此推断断本项目目的目标标客户具具有一定定的经济济实力，以以二次置置业者为为主，客客户年龄龄在355岁左右右。则我们的的客户应应该是：成熟的的中高收收入阶层层哪些人选选择在项项目所处处的区域域置业？主流：其职业构构成：A、公司司高级白白领及部部门经理理级管理理阶层；B、公务务员二次次置业；C、律师师、金融融证券行行业内的的专业人人士；D、贸易易业、物物流业、I
10、T行业中高层管理人员；E、自由由职业者者，追求求投资回回报的本本地或外外来投资资人士；F、颐中中品牌的的忠实跟跟随者；目标客户户的主要要心理特特征及置置业心态态：（1） 35岁左左右，在在置业需需求上，要要求物业业符合时时代潮流流，有成成熟品位位，讲究究物业的的档次和和居住的的舒适性性；（2） 不同于普普通工薪薪阶层的的是，他他们事业业处于上上升阶段段，在工工作上处处于骨干干角色，渴渴望得到到社会的的承认。表表现在置置业上，则则要求物物业风格格独立鲜鲜明，能能体现其其身份地地位并满满足其尊尊荣感；（3） 收入稳定定，有较较强的月月供能力力，面积积上更多多的考虑虑实用率率而相对对弱视大大小，关关
11、注总价价而弱视视月供；（4） 具有一定定的文化化品位，重重视小区区内的自自有文化化因素，重重视下一一代的教教育培养养；二、 营销执行行策略（一） 营销执行行目标1、 整合营销销核心目目标根据对项项目的整整体定位位和规划划构想，基基于项目目的分析析，结合合荣置地地多年的的成熟代代理经验验。荣置置地建议议：紧紧紧围绕项项目自身身的定位位，突出出高档社社区的生生活理念念，发挥挥项目周周边的自自然生态态优势及及内部的的风情园园林特点点，结合合发展商商自身品品牌优势势将其宣宣传做大大做强，在银川西路片区旗帜鲜明的树立高尚健康生态居住小区大旗。针对本项目特提出如下营销核心目标：青岛高尚尚健康生生活示范范样
12、板小小区2、 核心目标标依据都市白领领人士对对于生活活品质的的价值取取向；项目依托托的自然然、生态态的生活活环境；项目自身身所具备备的高功功能、高高文化属属性；市场对品品牌发展展商的信信任和信信心；（二） 整合营销销执行策策略我们所面面对的是是一群有有文化、有有思想、踏踏实进取取而又享享受生活活的新一一代白领领代表者者。他们们更多的的是关注注产品独独有的能能满足高高品质生生活要求求的生活活小区。因因此，整整个推广广过程既既要延用用传统的的营销手手法以平平实的作作风与之之沟通，又又要利用用独创的的、针对对性强的的观点与与消费者者对话，将将“卖点”与“观点”恰如其其分地凝凝结与目目标客户户群进行行
13、沟通。1、 项目总体体价格控控制策略略（1） 价格控制制原则 房地产营营销最实实质的内内容就是是价格控控制，价价格控制制策略作作为一重重要营销销手段，在在楼盘的的整个销销售进程程，具有有重要的的作用。价格控制制表现在在两个方方面：一是价格格制定控控制；二二是价格格调整控控制。A、 价格制定定控制 层差控制制对于高层层住宅的的销售，一一般出现现两种情情况，一一种是有有良好的的自然景景观资源源的豪宅宅项目，这这种项目目的高层层单位较较低层单单位更为为畅销，所所以高层层单位的的层差会会高于低低层单位位；但如果没没有外界界景观资资源作支支撑，而而主要依依靠小区区园景等等作为主主要景观观的住宅宅，在销销
14、售中则则出现相相反的情情况，一一般低层层单位更更快消化化，而高高层单位位由于价价格过高高，目标标客户难难以接受受而出现现滞销；而对本项项目而言言，正好好介于两两种类型型之间。项项目高层层具备海海景资源源，低层层又有风风情园林林和人工工水景，周周边还有有山景相相呼应。故故我司建建议在层层差制定定时，根根据市场场的实际际情况，充充分考虑虑销售的的均衡性性。（以以高层住住宅为例例） 园林景观观较佳的的高层住住宅，应应提高高高层层差差（具有有海景资资源）和和低层层层差（有有园林景景观资源源），缩缩小中间间楼层的的层差。 园林景观观一般的的高层住住宅，应应降低中中低层层层差并有有规律的的进行层层差控制制
15、，提高高海景高高层单位位的层差差。以实实现高、中中、低层层单位均均衡销售售。 朝向差控控制朝向差控控制是价价格制定定的难点点，也是是关键点点，要实实现每套套房均有有其能被被市场接接受的最最高价格格，既不不会因为为价格过过高而无无人问津津，也不不会价格格过低发发展商利利润受损损。所以以在朝向向差的控控制上，要要根据现现代家庭庭的居住住习惯，充充分考虑虑客厅及及主卧的的朝向、景景观、户户型的合合理度，视视野的开开阔度、私私密性、噪噪音干扰扰度以及及次卧使使用情况况等多种种因素，加加以权衡衡，合理理制定差差价，使使每套房房均有其其应有的的价值。 个别调差差控制小户型调调差：本本项目中中有部分分小户型型单位，受受数量限限制，小小户型销销售应受受追捧。同同时在本本项目销销售同期
