《东华金座策划案(1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东华金座策划案(1)（84页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 建亚企划 目 录前 言5产品档案7第 一 部部 分9市 场 分分 析 篇9一、北京市市住宅市市场现状状总论10二、北京市市住宅市市场供应应特点11三、北京市市住宅市市场需求求特点12四、北京市市住宅市市场区域域特点12五、北京市市市场走走向14六、区域市市场分析析15七、酒店式式公寓市市场分析析16八、区域市市场调研研分析20（一）市场场调研目目的20（二）市场场调研内内容21（三）价格格分析25（四）户型型分析28（五）客户户潜在需需求分析析28（六）客户户群体特特征分析析28九、项目市市场机会会点分析析29十、项目市市场风险险分析31第 二 部部 分32营 销 定定 位 篇32一、市场定
2、定位33二、客户群群定位33三、诉求对对象特征征分析35四、产品总总体战略略方向361、重要卖卖点362、产品硬硬件分析析373、公共设设施43五、价格定定位44第 三 部部 分46营 销 实实 战 篇46一、价格策策略47二、销售策策略47（一） 销销售周期期界定48（二） 预预计销售售周期50（三）年内内销售计计划50（四）年内内实现销销售额51三、营销活活动建议议51附：开盘活活动具体体安排51第 四 部部 分56广 告 综综 合 篇56一、 现阶阶段房地地产广告告特点57二、 本案案的广告告定位57三、项目的的案名58（一）案名名“大东华华国际公公寓”的“五易”58（二）案名名的涵义义
3、59四、VI设设计59（一）LOOGO 的设计计59（二）标准准字体、标标准颜色色的设定定60五、广告主主题设定定60六、分阶段段拟定广广告主题题62七、整体形形象包装装策略63八、媒体投投放组合合形式691、媒体投投放的目目标692、媒介投投放的选选择693、主要媒媒体简介介714、针对另另外几家家非主打打媒体，有有以下详详尽介绍绍71九、广告媒媒体排期期计划721、引导期期722、公开期期723、强销期期724、续销期期735、尾销期期73十、前期推推广预算算73十一、资金金使用计计划（220022.1-20002.5）82结 语语83前 言言 目目前，北北京中鼎鼎房地产产开发有有限公司司
4、与北京京建亚兴兴业房地地产经纪纪有限公公司合作作，就北北京中鼎鼎房地产产开发公公司开发发的 “大东华华国际公公寓”项目，北北京建亚亚兴业房房地产经经纪有限限公司承承揽其全全程策划划及销售售代理业业务。前前期我公公司对北北京房地地产市场场进行了了宏观的的整体分分析，对对目标区区域市场场进行了了微观的的细致研研究，基基于对市市场有了了正确的的评估和和判断后后，我方方对项目目产品有有了整体体定位构构想。前前期经过过了近一一个月的的工作，与与开发商商共同参参与了项项目市场场定位、产产品定位位及客户户群的定定位，户户型的修修改设计计、案名名及LOOGO的的设计，售售楼处方方案设计计等的讨讨论并最最终定案
5、案。通过过对产品品的认知知，我公公司企划划部为发发展商提提供以下下整合营营销策划划思路及及运作方方案。 在在经历了了北京房房地产沉沉浮发展展的十多多年来，市市场已由由原先的的“卖方市市场”转为现现有的“买方市市场”，从市市场的整整合转为为市场的的细分化化，至此此北京房房地产市市场进入入了激烈烈的竞争争时代，即即从具体体实物的的竞争进进入了系系统形象象的竞争争，消费费者在经经过了数数多楼盘盘的洗脑脑后，也也日渐成成熟和专专业，在在对关心心物业的的位置、价价格、房房型等因因素外，也也关心起起小区的的整体环环境、综综合品质质、售后后服务以以及发展展商的信信誉实力力，这也也是市场场发展的的必然趋趋势。
6、基于上述原原因，我我公司提提供的整整合营销销策划方方案含概概了市场场分析和和研究、营营销企划划、广告告策略等等内容，全全部内容容由下列列四个部部分组成成：第一部分： 市场场分析篇篇第二部分： 营销销定位篇篇第三部分： 营销销实战篇篇第四部分： 广告告综合篇篇“优质、高高效、高高信誉”，是我我公司一一贯的工工作作风风和经营营理念。我我们坚信信，在贵贵司与我我公司的的精诚合合作与共共同努力力下，该该项目必必将成为为北京市市的销售售热点。产品档案地理位置：宣武区区牛街东东侧144#16#，宣武武区广安安门内大大街2000号开 发 商商：北京京市宣武武区房地地产经营营开发公公司，北北京市中中鼎房地地产
7、开发发 有限限公司建 筑 商商：城建建五公司司设计单位：北京华华特建筑筑设计院院建筑结构：塔楼框框架结构构，板楼楼钢筋混混凝土现现浇剪力力墙结构构建筑层数：塔楼220层，板板楼188层，地地上3层层底商，地地下三层层库房及及车 库占地面积：92880平米米建筑面积：1010042.31平平米地下2-33层车库库：1444399.299平米地下1层：68993.22平米地上133层底商商：1882344.944平米地上板楼住住宅：3318777.224平米米地上框架塔塔楼：2295997.664平米米可售套数：共计7760套套，其中中板楼2216套套，塔楼楼5444套容 积 率率：100.6车
8、位：3500个价 格：塔楼887500元/平平米，板板楼83300元元/平米米，底商商180000元元/平米米户型面积：板楼一一层188户，塔塔楼一层层16户户建筑形式居室建筑面积（平平米）套内建面（平平米）比例板楼三居180左右右150左右右48%二居140左右右110-112029%一居66527.4%四居200-2220190左右右13%五居（跃层层）2402203.5%塔楼小一居52-53336-37762.5%大一居75-82252-57737.5%开盘时间：20002年33月入住时间：20003年66月300日第 一 部部 分市 场 分分 析 篇一、 北北京市住住宅市场场现状总总论
9、北京的房地地产市场场起点高高、发展展快，到到目前为为止，北北京市外外销商品品房项目目已有3350多多个，内内销商品品房项目目也有8800多多个。自自19995年以以来，受受国家宏宏观政策策以及其其他因素素影响，市市场行情情一度有有所下滑滑，但幅幅度小，没没有出现现大起大大落现象象。19995年年年末以以后，在在国内房房地产市市场普遍遍步入低低谷时，北北京房地地产市场场也进入入了一个个调整期期，加上上前两年年大量开开工建设设的项目目也陆续续进入了了市场，使使销售面面临巨大大压力，整整个房地地产市场场处于盘盘整、消消化期。然然而，在在北京市市政府对对高档物物业建设设的严格格控制下下，北京京外销物物
10、业的供供给有了了明显的的降低，加加上20001.7.113北京京获得奥奥运会的的举办权权、20001年年末中国国加入WWTO的的利好形形式，无无疑加深深了北京京的外销销市场需需求的刺刺激，以以及迅猛猛发展的的IT行业业所衍生生的ITT新贵对对高档物物业的增增加，使使住宅市市场出现现了整体体回暖的的趋势。北京市的商商品房市市场总体体供求形形式明显显好于其其他城市市。在房房地产市市场总体体规模较较大的北北京，销销售尤以以住宅最最为看好好，其空空置率远远远低于于上海、广广州、深深圳等城城市。而而且，随随着个人人购房时时代的来来临，集集团购买买行为在在逐渐减减弱，住住宅市场场的扩大大是必然然的。具体到
11、北京京市内销销住宅市市场，由由于近年年来政府府大力扶扶持住宅宅建设，再再加上住住房制度度改革的的不断深深化，取取消福利利分房，市市场购买买主体由由集团逐逐步向个个人转化化，实行行货币拆拆迁制度度，银行行降息及及加大贷贷款力度度等利好好因素的的影响，加加之二级级市场的的开放，这这些利好好因素的的出现给给予了购购房者最最大程度度的优惠惠，打消消了购房房者持币币观望的的心态，拉拉动了有有效消费费需求，个个人购房房比例正正在逐年年激增。这这个成熟熟消费市市场的形形成，使使竞争日日趋激烈烈，对于于开发商商来说，也也意味着着商机无无限。二、北京市市住宅市市场供应应特点1规模住住宅社区区不断涌涌现 如亚运运
12、村的欧欧陆经典典、望京京的大西西洋新城城、东部部的兴隆隆家园、东东润枫景景和南部部的翡翠翠城等都都是四、五五十万甚甚至上百百万的大大型社区区。大规规模成片片社区的的开发在在总体规规划设计计、基础础配套设设施上都都要比小小型社区区更完备备、更周周全，明明显的提提高了住住宅社区区的整体体水平。2规划设设计水平平明显提提高，楼楼盘品质质不断上上升 现阶段段上市的的大型项项目中，不不少项目目均吸收收了上海海、深圳圳、甚至至引入香香港、加加拿大、美美国等海海外的设设计理念念，整体体环境有有极大的的改善，也也给北京京欧陆成成风的楼楼市带来来一阵新新风。在在建筑设设计上如如望京的的风格雅雅园、东东四环的的东
13、润枫枫景等项项目的建建筑设计计是由加加拿大设设计师设设计的，景景观则出出自加拿拿大和日日本景观观设计师师之手，提提高楼盘盘自身品品质，已已是众多多发展商商开始面面对挑剔剔的个人人市场认认识到的的获胜关关键。3外销房房减少 由于内内销房的的品质及及配套服服务也越越来越趋趋同于外外销房，而而且在购购买政策策上，内内销房也也有所调调整，从从而为外外销房的的开发带带来一定定障碍。加加之九十十年代初初外销房房市的火火热现象象过后大大幅度消消沉，使使外销市市场热度度回升比比较缓慢慢。加入入WTOO虽然给给外销房房带来了了一些契契机，但但外销房房的开发发量仍有有所下降降。4经济适适用房减减少 由于经经济适用
14、用房的消消费对象象至今不不能加以以明确，而而且这种种产品的的开发不不能给开开发商带带来良好好的利润润，多数数开发商商仍然选选择商品品房进行行开发。加加之经济济适用房房的性能能价格比比并没有有超出商商品房，而而且在品品质上也也有着相相当大的的差异，购购买经济济适用房房不能取取得正式式产权等等等因素素都使得得经济适适用房的的供给下下调。因因此经济济适用房房的供求求量在去去年下半半开始就就大幅下下降。三、北京市市住宅市市场需求求特点1整体增增长 商品房房市场需需求将持持续快速速增长。预预计供给给增长要要快于需需求增长长，特别别是今年年下半年年市场竞竞争形式式将趋于于严峻。市市场两极极分化现现象严重重，高档档住宅、低低总价房房趋热，低低价房比比例上升升，使商商品房加加权平均均价格下下降。 市政改改造的进进展，加加大了普普通内销销住宅的的需求。个个人消费费品市场场的扩大大及个人人收入水水平的增增长，使使中高档档内销房房的需求求大大的的提升。个
