土改政策解读

《土改政策解读》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土改政策解读（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、农村土改释放政策红利投资机会解析自贸热刚刚出现分化，土改概念就接棒而上，据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件 已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权 交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。近来，土地管理制度改革的号角再次吹响，这 已经成为2013年社会最为关注的热点。业内人士表示，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二 元结构限制，推进农村土地的改革。而对于占有土地资源的上市公司来说，红利或许不在资源本身, 在于“改革”本身。农村土地改革重要文件已下发8省份农业股大涨自贸热刚刚出现分化，土改概念就接棒而上，昨日辉隆股份、北大荒、亚

2、盛集团等 多只土地储备较多的个股大幅上涨。据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已 下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农 村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。事实上，海南在涉农土 地改革上已经走在了前列，据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了海南省农民集 体建设用地管理办法，现已上报海南省政府审议。在此背景下，拥有土地储备的部分 海南本地股值得持续关注，如罗牛山（000735）、海南橡胶（601118）、罗顿发展（600209） 及海南高速（000886）等。农村土地改革释放政策红利近来，土地管理制度改革的号角再次吹响，这已经成为

3、2013年社会最为关注的热 点。业内人士表示，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元结构限制，推进农村 土地的改革。此前，国土资源部相关人士在年度工作会上曾表示，土地管理制度改革具体包括， 研究出台集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结 推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用 地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具 体规定。而今年“一号文件”提出，要用五年的时间基本完成农村土地承包经营权确权、 登记、颁证工作，其意在为农地改革推进铺路。据了解，有关农村土地改革的“底线”问题也在有关范围内

4、讨论，其中“深圳模式” 将农地国有化之后再流转的做法，已经是极大的突破。但是，在各个地方政府各显神通、 自下而上的改革中，新的惊喜令人期待。对于占有土地资源的上市公司来说，红利或许 不在资源本身，在于“改革”本身。海南土改有望率先破题据相关媒体报道，海南省国土环境资源厅研究制定了海南省农民集体建设用地管 理办法，现已上报海南省政府审议。亥办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用 地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房 等非农业建设。众所周知，根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类：一是全民所有 制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集

5、体土地。从土地用途的角度 来说，土地有农用地和建设用地等，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除 耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。这批土地， 就是这一轮城镇化浪潮下，市场紧紧关注的潜在蛋糕。近年来，海南省积极争取到国土资源部的支持，先行先试，有序推进了各项农村土 地改革，包括农村产权制度改革试点、征地制度改革、农村集体建设用地流转改革试点 等。其探索统筹城乡发展，激发农村土地潜力，为农村发展注入了新的活力。鉴于历史原因，海南农村宅基地确权工作起步较晚。截至2008年底，全省已确权 登记的仅5万多户，不到应发证数的5%，远远低于73%的全国平均水平。与此同

6、时，海 南省宅基地管理工作薄弱，农村一户多宅、宅基地面积超标、非法买卖和乱占乱建等现 象严重，破坏耕地问题较突出。2009年1月，海南省政府下发通知，计划用三年时间完 成农村土地所有权、农村宅基地使用权及其他农村集体建设用地使用权登记颁证工作， 依法保障农户宅基地的物权，这标志着海南省此项改革步伐在加快。土改热瞄准“海南”鉴于海南土改有望率先破题，拥有一定土地储备的海南本地股或许投资机会仍然具 备，如罗牛山、海南橡胶、罗顿发展及海南高速等。罗牛山（000735）:公司是以畜禽养殖业为主的综合类集团型企业和农业产业化国 家重点龙头企业，主要生产销售生猪、鸡、鲜鸡蛋、无公害蔬菜等农副产品。公司年出

7、 栏优质种猪6万头、优质商品猪50万头，在全省17个市县建有40余个现代化畜牧养 殖基地；年生产鸡蛋5000吨，年生产文昌鸡苗260万只的生产能力，成为海南省最大 的商品猪生产基地、文昌鸡种苗生产基地和蛋鸡饲养基地。公司拥有海南省最大的“菜 篮子”工程基地、种苗生产基地和以畜牧业为主的农业科技示范基地。海南橡胶（601118）:公司拥有胶林、防护林353万亩，覆盖海南省17个市县， 年产干胶能力21万吨，胶园面积和干胶产量分别占全国的30%左右。公司是海南农垦集 团下唯一的上市公司，海南农垦建于1952年，据相关数据显示，海南农垦规划土地总 面积1280万亩，占海南省的四分之一。昨日沪胶涨停对

8、公司股价也有一定的正面刺激。罗顿发展（600209）： 2002年，公司以2.16亿元向博鳌控股公司购买位于海南省 琼海市博鳌水城大灵湖规划区万泉河侧的土地使用权计1800亩，用于建造国际友好村、 度假别墅区等项目。2013年1月，公司同意与琼海市政府签署大灵湖滨温泉酒店等四个 项目建设用地征地补偿费用协议书补充协议，确认四宗地块公司，2002年起已经拥有土 地开发、建设权利，继续享有土地开发、建设权利，已经支付的资金均列入土地开发成 本。未来协议项下的地块依法出让超出开发成本（含应缴税费）所得溢价部分，由琼海 市政府与公司按3： 7的比例分享。海南高速（000886）： 2009年12月，公

9、司以3亿元竞得海南儋州东坡雅居100%股 权，其资产主要是位于儋州市那大城北新区国盛路北侧约938.7亩土地；2009年10月， 儋州市成功拍卖位于那大城北新区国盛路北面两块土地，公司拥有机场东路住宅楼土地 使用权、万宁兴隆华侨城土地使用权、海口机场路土地使用权等，其中，最为引人注意 的是琼山三公里的土地使用权。新土改是大势所趋地方试水“新”意有限城乡土地二元制难以为继城乡土地二元制难以为继土地资源束缚和城乡收入差距扩大制约现有发展模式。在 我国现有土地制度下，按所有权分类，实行城市土地国有，农村土地集体所有的二元制 度。其中，集体土地禁止直接入市，主要通过政府征用，转为国有建设用地后，再通过

10、 “招拍挂”的机制进行出让。在此制度安排下，政府垄断了建设用地的供给，一方面导 致城市建设用地紧张，部分城市面临无地可用的局面，同时土地价格持续上涨，政府对 土地财政形成依赖。另一方面，通过实行土地二元制，土地价格机制扭曲，农民无法享 受土地增值的收益，城乡收入差距进一步加大。随着城镇化的推进，城市土地资源瓶颈 凸显，城乡利益矛盾进一步加剧，现有发展模式难以为继。图1:过度的资源消费不可持续资斜来源：CEIG申万研究图Z城市建设用地紧张资料来源：CEIC.申万研究新土改是大势所趋新土改是大势所趋历次土改均推动中国经济进入新的发展阶段。改革开放以来，我 国经历了两次具有标志性意义的土改，每次土改

11、都推动经济进入新的发展阶段。第一次 以1980年代初期的家庭联产承包责任制为代表，解放了农村生产力，推动了农村经济 的发展。第二次以1987年深圳开启的土地拍卖制度为代表，通过土地市场化形成原始 积累，推动了城镇化进程。土地资源总量控制，资源约束日益凸显。根据我国土地管理法规定，土地按用 途分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊 保护，对建设用地采取总量控制的措施。地方政府规划的建设用地总量不得超过上一级 确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级确定的控制指标。通过严格的土地供给控 制，一方面使我国耕地面积得到有效保护，另一方面也因此导致土地供应无法根据市场

12、 需求作出及时调整，导致部分城市，特别是一线城市土地供应明显紧张，低价、房间高 涨，制约了城市的发展。整合置换+盘活资源，各地积极试水土改。在土地总量控制的背景下，为解决建设 用地需求，多地采取了一系列措施进行土改尝试。总体来看，目前各地的土地改革试验 主要分为以下两类：1、整合置换。该模式主要通过“以土地承包经营权置换社会保障” 和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，将宅基地进行复耕，以换取建 设用地指标。一方面解决了宅基地闲置，城市建设用地紧张的矛盾，另一方面也使农民 真正受益财产增值，实现了由农民向市民的转变。此类试验以重庆“地票”模式和嘉兴 “两分两换”模式为代表。2、盘活

13、资源。该模式主要着眼于提高现有土地使用效率， 通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置，以增加建设用地。将 工业用地转为商、住用地，一方面可以获取土地增值收益，同时获取各种税收，另一方 面搬迁企业在新建厂房时一般会进行技术改造，也促进了产业升级。此类试验以广东“三 旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为主。地方土改受限现有框架“新”意有限现有土地制度的最大问题在于政策将国有土地和集体土地进行二元分割，集体土地 无法进行市场化流转和配置，无法实现“同地、同权、同价”。目前各地的试点政策均 在现有框架下，主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流 转。深圳模式

14、相对有所突破，允许集体用地中的工业用地流转，但上市流转的仅为集体 建设用地中“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的工业用地。另外，部 分地区在试点集体建设用地使用权的流转，但一般都限制宅基地使用权的流转，且一般 禁止用于商品房等形式开发。申银万国：新型城镇化呼唤新土i挖掘投资标的新型城镇化呼唤新土改：过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇 化，必须进行土地改革。通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可以为新型城镇化 建设提供税收等资金来源，另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口 的购买力。整合置换+盘活资源，各地积极试水土改。目前各地的

15、土地改革试验主要还是通过 各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转，可以分为以下两类：1、整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经 营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基 地，换取建设用地指标。2、盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流 转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。温州土改：宅基地流转迈出重要一步。温州土改最大的亮点在于农村房屋所有权的 交易。尽管此次政策并未突破红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和 置换交易功能依然实现了农房价值的重估，

16、为农房交易打开了突破口。我们认为，作为 国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次释放的信号意义非凡， 或成为农村土地改革的新样本。顶层设计加速，改革红利值得期待。上海自贸区的设立，让我们看到政府改革的信 心和决心。我们相信，作为新型城镇化建设的重要突破口，土地改革有望在十八届三中 全会迎来破局，制度红利值得期待。布局土改：短期关注土地资源价值重估。从短期来看，如果土改制度出现突破，拥 有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估，我们建议从以下3条主线来挖掘投资标的：一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业， 主要包括亚盛集团，罗牛山，海南橡胶，北大荒，新农开发，中国宝安，永安林业，福 建金森等。二是拥有大量城镇土地储备，未来土地可能转为商用的企业，如罗顿发展、 中国武夷等。三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业， 如凤竹纺织、新野纺织、华天科技、爱仕达等。