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1、XXXX村商住楼开发项目申请报告编制单位：XX工程咨询公司编制时间：2012年6月目 录第1章申报单位及项目概况41.1项目申报单位概况41.2项目概况6第2章发展规划、产业政策和行业准入分析102.1发展规划102.2产业政策122.3行业准入142.4项目建设必要性15第3章资源开发及综合利用分析163.1资源开发方案163.2资源利用方案163.3资源节约措施17第4章节能方案分析184.1用能标准和节能规范184.2能耗状况和能耗指标分析194.3节能措施和节能效果分析21第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析255.1项目选址及用地方案255.2土地利用合理性265.3征地拆迁和移民
2、安置规划方案27第6章环境和生态影响分析276.1环境和生态现状276.2生态环境保护措施316.3地质灾害影响分析326.4特殊环境影响32第7章经济影响分析327.1基本财务数据337.2财务评价357.3不确定性分析367.4行业影响387.5区域经济影响387.6宏观经济影响397.7经济影响的具体表现39第8章社会影响分析418.1社会影响效果418.2互适性分析428.3社会风险分析43第9章主要风险及应对措施449.1主要风险综述449.2风险影响程度449.3风险应对措施47第10章主要结论和建议4910.1主要结论4910.2建议50附件：501、县规划局建设项目规划意见（鹤
3、规意字2012027号）502、县国土局关于XXXX半岛商住楼开发建设项目用地预审意见的函（鹤国土资函201240号）503、环境影响评价意见504、企业法人营业执照505、组织机构代码506、房地产开发企业暂定资质证书507、XX县人民政府XX半岛综合开发建设项目协议书508、股东投资决议509、相关指标调整会议纪要5010、国有建设用地使用权出让合同（鄂ES（HF）-2012-00009）5011、验资报告（恩施兴亮点设验C字2012第001号）5012、XXXX村置业有限公司章程5013、项目效果图50XXXX半岛商住楼开发项目申请报告第1章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1
4、.1项目申报单位1.1.1项目申报单位XXXX村置业有限公司。成立时间：2012年1月11日；工商登记代码：422828000013026；公司地址：XX县容美镇沿河路157号；法定代表人：刘晓顺；公司类型：其他有限责任公司；注册资本：人民币2380万元；经营范围：酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料的销售、门诊部、疗养院的筹建。公司概况：公司现有员工43人，其中大专以上学历者19人，已投入资金6000多万元用于土地收储、项目前期的“三通一平”和XXXX半岛开发的相关前期工作等。1.1.2股东构成、股权结构比例公司股东为两个，分别是自然人刘晓顺，企业法人恩施XX村置业有限公司。股东刘晓顺，
5、女，1967年生，大学文化，湖北XX人，住湖北恩施市东风大道55号，身份证号：422828196711016840。首期出资注册人民币238万元，股权占比10%。股东恩施XX村置业有限公司，地址湖北恩施市东风大道55号，企业法人营业执照号：422800000012934，出资人民币2142万元，股权比例为90%。1.1.3恩施XX村置业有限公司投资相关情况公司成立于2007年5月，注册资本为：12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建项目有位于州城施州大道机场路入口以东的按园林式仿古建筑群建筑风格设计的五星级大酒店。该项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方
6、米，总投资为6亿元人民币。项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施XX村置业有限公司隶属于恩施XX集团，为其八大子公司之一。1.1.4恩施XX集团投资相关情况XX集团2011年公司总资产达到45.1亿元，净资产19.7亿元，资产负债率为56.3%。XX集团是XX大型综合性民营企业，在全州处于龙头地位。XX集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业、酒店业等项目的开发建设，特别是近几年来在XX城进行的房地产项目开发及酒店、非营利性民营医院项目建设方面取得的经济、社会效益十分明显，个人在房地产、酒店
7、、非营利性民营医院项目的策划、建设方面思维敏捷前沿，决策、建设、管理经验非常丰富。目前公司正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万。还将探索投资180亿元在湖北来凤县建龙凤新区，进一步拓展酒店、物流中心、会展中心、写字楼、商住楼、体育场、度假区、游乐设施、旅游景观等投资开发内容。1.2项目概况1.2.1项目建设背景县域经济实力不断增强 ：2011年县域生产总值304330万元，人均15213元，比上年增加2033元，扣除价格因素同比增长15.3个百分点。全县民营经济实现增加值191027万元，占县域生产总值的62.8%，比上年提高1.3个百分点。近年来，随着工资改革制度的不断完善和
8、落实以及各项津补贴的规范发放，XX县城镇居民工资性收入不断增长，投资能力进一步增强。城镇居民可支配收入稳步增长：2011年，XX县人均城镇居民可支配收入12929元，比上年增加1723元，增长15.4%。农村居民收入大幅提高：2011年农村居民纯收入达到4116元，较上年增加783元，增长23.5%。 金融机构各项存款余额持续增加：年末金融机构各项存款余额325083万元，比年初增加59245万元，增长22.3%，其中居民储蓄存款余额195736万元，比年初增加24925万元，增长14.6%。居民投资理财意识不断增长：随着国际金融危机影响进一步加大，城镇居民风险意识和理财意识得到增强，不少城镇
9、居民把购买国债、购买保险、购置房产作为投资理财的重要方式。XX容美镇商住房现有供给量及结构情况：XX县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建筑面积170990平方米。城区内共有房改房、企业改制资产处置房、私房及城中村房、各类集资建房、未办证房、政府保障房约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容阳半岛、保通新城3期、恒海观天下等1819套。现有各类房屋总量10345套。2005-2011XX建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场21657800东街小区9613630保通新城8410920德
10、胜建村城10017100银坤花园24030000天德世都8012400梅园小区16323000金典大厦476140合计1026170990XX容美镇商住用房未来供给量及结构情况：XX未来一年内商住房供给来源共1696套，面积20.3万平方米。其中：保通新城C栋100套，面积1.2万平方米。恒海观天下1400套，面积16.8万平方米。容阳半岛196套，面积2.3万平方米。XX容美镇其他替代性产品供给量情况：XX商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。XX容美镇住房市场价格情况：商住房
11、：2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。租赁房：2006年XX租赁房2200元/套年（60平方米），2011年XX租赁房3000元/套年（60平方米），5年间租赁房价格平均增长6.3%。商用房：2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。1.2.2建设地点XX县容美镇杨柳潭新区（老屋场）。1.2.3建设年限项目建设年限为2年，自2012年7月开工到2014年6月投入使用。1.2.4建设内容及建设规模拟建商住楼八栋，其中：1、2、3号楼均按27层设计，
12、楼高为86.6米；4号楼按26层设计，楼高为83.8米；5、6号楼按23层设计，楼高为72.5米；7、8号楼按26层设计，楼高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房。其主要经济技术指标如下：1、项目规划总用地面积21603.10，建筑占地面积为12441.60，总建筑面积（含地下）143795.20，其中：地上建筑面积122192.10，地下建筑面积21603.10。2、商业建筑面积18978.00，居住建筑面积103214.10。3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。4、居住户数854户。5、居住人数：2989人。6、建筑密度：58%
13、；容积率：5.65。7、绿地率25%。1.2.5投资规模、资金筹措方案项目总投资29260.94万元，其中：开发产品成本费用22577.65万元，固定资产投资3844.41万元，经营成本2838.88万元。资金来源：企业资本金一年内增加到8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款11963.79万元1.2.6主要财务指标主要财务指标表销售收入40847.2总成本29260.94所得税前净现金流量16159.04所得税2896.56土地增值税612.71税后累计净现金流量13262.48财务内部收益率10000税后累计财务净现值（i=15%）10562.45税后利润8689.69税后全投资
14、利润率29.7%税后资本金投资利润率115.78%资产负债率92.97%第2章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1国民经济和社会发展总体规划“十一五”以来，XX县坚决贯彻国家宏观调控政策，积极应对更加开放的外部环境变化，着力解决发展中出现的突出矛盾和问题，成功战胜突如其来的疫情和自然灾害，巩固和保持了经济社会持续快速健康发展的好势头。全县经济总量实现翻番，经济发展明显加速、综合实力明显增强、城市化水平明显提升、改革力度明显加大、开放步伐明显加快、人民生活水平明显提高，全面和超额完成了“十一五”计划各项目标任务。“十二五”时期，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。
15、随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国将进入全方位开放的新阶段。经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起的战略,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。基础设施进一步完善，发展环境进一步改善，发展后劲进一步增强。全县干部群众谋发展、思创业的积极性空前高涨，形成了加快发展的新理念，探索出了加快发展的新思路，积累了加快发展的新经验，为今后发展提供了更为重要的条件。同时，我们必须清醒地认识到，在前进的道路上还面临着不少的困难和挑战。特
