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1、吉林市船营区长春路项目可研分析定位报告目录第一部分、区域概况1、区域简介2、区域经济布局与发展重点第二部分、吉林市投资环境分析1、宏观经济发展状况2、区域居民生活水平3、城市投资环境优劣势分析第三部分、区域房地产市场发展情况1、区域房地产市场发展现状及特征概括2、区域固定资产投资及房地产投资情况3、吉林市住宅市场简要项目分析4、区域房地产市场发展前景预测第四部分、本项目开发基本方向1、项目简介2、项目SWOT分析3、目标客户群定位4、项目发展方向5、项目素质的判断第一部分、区域概况1、区域简介吉林市近邻长春、哈尔滨、沈阳三大城市，是吉林省开发建设“最适宜居住”的重要山水城市，被划入吉林省最重要
2、的清水绿带城市之一，被省政府纳入“长吉图开放合作区”。长春市到吉林市区116公里，而吉林市公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称，尤为突出的是吉林雾凇称得上中国四大自然景观之一。吉林市是我国唯一一个与省重名的城市。境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。吉林是一个依山傍水的美丽城市，吉林原名“吉林乌拉”，满语的意思是“沿江的城池”。环绕的群山和回转的松花江水，使吉林形成“四面青山三面水，一城山色半城江”的天然美景。因康熙皇帝东巡所作松花江放船歌有“连樯接舰屯江城”之句，故吉林市又有“江城”之称。吉林市
3、地处长白山余脉向松嫩平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全境。松花江呈“S”形穿城而过，冬季不封冻。吉林市幅员面积27120平方公里。市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。辖4区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。辖78个乡镇、71个街道办事处。 人口近500万人。市区人口约250万人。2、区域经济布局与发展重点吉林市是东北老工业基地之一，以工业重镇的风采崛起于白山黑水之间。目前已经形成了江北、九站、哈达湾、江南四个工业集中区。仅2009年，江北工业集中区将实现工业销售收入1000亿元；
4、九站工业集中区实现工业销售收入450亿元；哈达湾工业集中区实现业销售收入300亿元；江南工业集中区实现工业销售收入600亿元，并且形成了以化工、汽车、冶金、农副产品加工为龙头的产业格局，初步实现了链式发展。 化工产业拥有中国石油天然气股份有限公司吉林石化公司、吉林化纤集团公司两家具有竞争实力的大型企业集团。现有700万吨炼油、85万吨乙烯、30万吨合成氨、25万吨腈纶生产能力。主要产品达1000多个品种，不仅是吉林市第一大支住产业，也是全国石化企业的亮点。汽车工业以一汽吉林汽车有限公司为龙头，迅速发展壮大，能够生产微型客车、经济型轿车、专用车、农用车五大系列170多种整车产品，生产能力达到10
5、万辆。并初步形成了底盘、内饰件、电气、非金属件、发动机及变速箱、车灯等六大系列配套产品。正在加速形成60万辆轻型车、微型车、经济型轿车的生产规模，成为轻微型车、家庭轿车的生产基地。 吉林市拥有中国最大的铁合金、炭素生产企业，拥有100万吨带钢、50万吨铁合金、20万吨炭素制品、5.5万吨电解铝、1.5万吨精制硫酸镍的生产能力。 作为新中国水电之母的丰满发电厂，是中国水电干部的摇篮。到1998年最后一台机组投产发电，实现了历史性的飞跃，跨入了全国最大的百万千瓦大厂的行列，成为东北电网中的一颗耀眼明珠。 吉林石化、汽车、冶金、电力，在打造实力吉林市、魅力吉林市、和谐吉林市的战略品牌中点燃了激情之火
6、，注入了发展动力，锻造了钢铁的风采，驶入了高速的轨道，成为城市自豪的名片。 吉林市农业条件良好，是一座积极构筑工业化农业的生态城市。吉林市地处长白山向松嫩平原过渡地带，资源丰富，土质肥沃，气候适宜，山高林密，生长繁衍着3000多种野生动植物，是世界生物圈天然保护区的立体资源宝库，是开发建设特色产品的重点区域，发展特色业具有得天独厚的自然生态优势，蕴藏着极为丰富的动植物特产，被誉为关东三宝的人参、貂皮、鹿茸和大量的山珍野果等土特产品名扬中外。其中，有以人参、党参、细辛、黄芪、贝母、五味子为代表的药用植物900多种；以山葡萄、山楂、越桔等为代表加工原料型滋补类植物40多种；以松茸、猴头、黑木耳为代
7、表的食用菌80多种；以蕨菜、薇菜为代表的可食性山野菜190多种；以梅花鹿、紫貂、林蛙为代表的经济动物50多种；蜜源植物300多种；油料植物30多种，还有一些观赏植物等。目前，经济作物面积达到4.4万公顷，其中：白瓜籽面积1.2万公顷；烟叶面积3300公顷；苏子面积7517公顷；果树面积3.1万公顷；蔬菜面积4.36万公顷；避寒增温暖棚面积55.15万亩。经济动物：毛皮动物3.8万只；鹿发展数量7.3万只；柞蚕1911把，产茧量1032吨；林蛙放养55亿只，回捕1.1亿只。特产品：木耳总产量达269万公斤；中药材面积达到5249公顷；山野菜（果）、野生药材、野生食用菌采集量达到10.53万吨；人
8、参、西洋参面积达到2279万平方米。吉林市有效使用绿标的企业13个，产品23个，绿色食品实物生产总量达到15.4万吨，年产值6.5亿元。国家、省、市级名牌农产品达100多个。共计有230多种名优新绿特产品，远销50多个国家和地区。农业工业化、标准化的生产体系快速形成。吉林地区林业用地总面积165万公顷，森林覆盖率为54.92%。全地区活立木总蓄积1.56亿立方米。全市共有1个国家级森林公园(蛟河拉法山国家森林公园)、3个省级森林公园（舒兰凤凰山、磐石官马溶洞和市朱雀山森林公园）、1个国家级风景名胜区(松花湖丰盛风景区)。在林区内，赋存73目2400多种植物；20科75种兽类，15科50种鱼类,
9、48科277种鸟类, 以及林蛙等多种两栖类、爬行类、昆虫类动物。95.1亩，占总面积0.92%，林地面积25298167亩，占总面积60.7%，未利用土地面积1442020.5亩，占总面积3.48%。吉林市资源丰富，物产丰饶。土地、水利、矿产、森林、野生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较大，是全国少有的不缺水城市之一，人均水资源量达到3679立方米。经过50年的发展，吉林市已经成为以化工、电力等行业为主，基础雄厚、门类齐全的现代化工业城市；吉林市还是全国主要商品粮基地之一，粮食总产量达到261万吨。 近年来，在经济飞速发展的同时，城市面貌日新月异。吉林市把展现山灵水秀、风光优
10、美的城市风格作为城市建设的总目标，以自然景观为背景，以历史发展为脉络，以造型别致的建筑物为点缀，从整体上提升了吉林市的城市形象，向世人展示了古老江城的勃勃生机和多姿多彩的魅力。这使得众多投资商来吉投资、居住，也是外地人和周边城市、乡镇在吉林市置业的主要原因。所以房地产业作为吉林市的重要发展产业之一，目前正处于快速发展的初级阶段，在未来的三到五年吉林市房地产业会迎来美好的明天！第二部分 吉林市投资环境分析1、宏观经济发展状况近年吉林市GDP、人口、地产投资变化表： 年份指标 2007年2008年2009年2010年GDP亿元1008亿元1350亿元1500亿元1855亿元总人口万人432万人43
11、6万人440万人445万人市人均GDP元14498元15042元16756元17720元地产投资亿元79.4亿元106.5亿元117.4亿元128亿元分析： 吉林市近几年GDP每年以11%-33%的速度递增，经济运行平稳，增长幅度与全国整体GDP大体一致。说明区域经济体系没有脱离传统形式，多以工业固定资产业，养殖业为主，产品附加值较高，利润额相对平稳，所以和全国整体经济增速较近。GDP增加是受大环境大势所趋。 吉林地区人口数量总体变化不大，但逐年以5万左右人口的速度递增，属于长期劳动力输出的势头。前往韩国和国内等大城市打工的人数逐年递增。 随着GDP的不断增加，人均GDP也随着增加。 2011
12、年政府工作报告中，计划2015年总GDP达3750亿，市区人均可支配收入达3.4万，农村人均可支配收入达1.1万。这是一个稳步上升的发展阶段。 2011的总体目标，总GDP为2170亿，市区人均可支配收入为20200元，农村人均可支配收入为7060。人均GDP与房地产市场发育状况的关系表：人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，吉林市当前人均GDP水平为2500美元左右，从经济水平和发展趋势来看吉林市房地产业正处于住房快速上升阶段，甚至是初级阶段。2、近年区域居民生活水平对比图
13、 年份指标 2007年2008年2009年2010年2011年城镇人均可支配收入14498元15042元16156元17720元20200元农民人均纯收入4090元4633元5096元5604元7060元消费品零售总额367.2亿元480亿元595亿元686亿元828亿元分析：吉林市居民人均可支配收入处于吉林省中上游水平，总体而言略低于长春市。经济的增长刺激消费的增长，消费品零售总额年均20%-25%的递增，拉动了本地的收入。其中外出人才回来消费的比例逐年增大。吉林市人均可支配收入相对于长春市不高，表明吉林市总体的购买能力不如长春市，但相对于周边县级城市消费能力相对较高，增幅较快，有上升的潜力
14、。人均可支配收入水平增长幅度略高于GDP增幅水平，且结合吉林市的私营经济发展水平来看，吉林市高收入阶层占比较小，中低收入层面占比重较大。人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。人均收入的多少直接影响房价的变化。2007年吉林市人均可支配收入为14498元，2008年人均可支配收入为15042元，2009年人均可支配收入为16156元、2010年人居可支配收入预计为17720元，可见收入逐年在增加，计划到2015年人均可支配收入达34000元，未来五年内目标翻一番。所以目前而3600-4600元/左右的商品房正是吉林市住房消费的主流，目前吉林市大众百姓接受的心理房价水平为5500以内，
15、超过这个价位即为高档豪华住房。吉林市近期房价走势图（单价：元）分析预测：吉林市房地产价格近五年来直线上涨，06、07年吉林市商品房均价上浮幅度为500-800元/，08年受经济危机影响增幅相对较慢，楼盘出现滞销现象，但是也有200-300元/左右的增长，09年，由于08年经济危机影响过后出现反弹，出现400600元/的增长，2010年根据一季度商品房销售情况来看，上半年商品房销售形势较稳定，涨幅为400/左右，下半年略有回落，价格变化不大。主要原因下半年楼盘集中，存房量较大竞争比较激烈。部分楼盘出现大幅打折优惠现象。2011年上半年由于国家各种打压政策出台，商品房价格变化不大，没有大幅上升也没有下降，处于稳步上升阶段，价格增幅在100200元，根据上半年市场反应分析，一段时间内，吉林市房价会处于稳定阶段。3、区域项目投资环境优劣势分析3.1投资优势1）区位优势船营区近几年为房地产集中开发阶段，
