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1、第章 管理人员的配备、培训与管理在人员配置上,我们坚持以保利物业“识人重品、用人唯能”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，我们要求管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。一、配备原则（一）服务第一的原则：管理机构的设置与各类工种数量的配备，均以提高碧悦湾花园项目”的物业管理整体水平为前提。在为管理项目创造“安全、清洁、优美、舒适、和谐”的工作环境这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为客户提供全天候、全方位的优质服务。（二
2、）精干高效的原则：着眼于管理现代化和组织科学化，通过员工选聘时基本素质高标准，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使“碧悦湾花园项目”物业管理具有可持续发展的长久后劲。（三）知识化、专业化的原则：各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据岗位不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。（四）年轻化、学术化的原则：面对日新月异的科技发
3、展与不断完善的市场机制，服务行业的新概念层出不穷，新服务内容也不断增加，作为新技术载体和转化的重要因素人才，普遍趋向于年轻化，学术化。在不断吸取前辈丰富的知识经验过程后，结合时代潮流，接受、学习、推广新的知识和服务比较迅速，利于实现公司提出的“四个创新无止境”。知识分子，特别是管理专业的年轻人能够带起管理员工的学习风气和创新精神，对物业管理理论的实践探索有积极的意义。二、项目组织架构 物业管理服务中心物业服务中心经理值班服务主任工程部主管环境管理部综合管理部安保部主管清洁卫生绿 化财务人事行政专员综合管理员工程技师中控室人行门岗车行门岗地面楼层巡逻车场巡逻班长 备注：由于项目信息有限，以上仅为
4、管理架构示意，具体人员编制安排需甲方提供更详细资料后提供；另我司根据多年管理经验，在前期介入阶段会根据具体情况提供适当的建议，以满足即保证管理服务水平又节约成本的合理化建议。岗位编制说明：项目人员架构岗位设置表序号岗位人员数量备注1行政部项目经理12经理助理13行政主管14财务主管15工程部工程主管16工程班长27综合维修工28安保部安全主管19保安班长310小区出入口门岗911小区地下停车场门岗112巡逻岗位213监控岗314清洁绿化部清洁主管115绿化主管116清洁班长217清洁工1018绿化工2合计44（二）各岗位岗位说明书以下是保利物业制定的本物业各岗位的主要人员的素质标准及岗位职责。
5、1、项目经理（服务中心经理）岗位名称：服务中心经理年龄：25-45岁岗 位 条 件项 目基本条件理想条件文化程度大专文化程度本科以上学历，中级以上职业技术资格资 历8年以上物业管理经验从事相似工作五年以上，有物业管理经验个人素质责任心强，领导、组织、沟通、协调、控制能力较强，持有物业管理部门经理上岗证。有丰富的物业管理、工程管理工作的实践经验，数据分析、文字处理能力强。精通一门外语健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适应超时工作岗 位 职 责1、对本物业服务中心日常事务工作有决策权和指导权，领导员工完成公司下达的责任目标；实行一体化综合管理，执行质量管理体系，完成年度管理目标和经济指标，负责与
6、本物业沟通工作联系。2、执行国家、地方政府有关物业管理法律、法规文件及行业管理要求，协调好与政府相关职能部门的公共关系。3、执行公司的各项规章制度，负责服务中心工作计划制定并上报公司核准。按照物业管理委托合同的要求开展工作；按规定对员工实施考核，做好奖励分明；每月月底组织各部门经理召开例会及制订下月工作计划上报公司。4、以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使服务中心具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感；5、负责所辖物业的装修审批，违章和投诉的处理工作；6、对服务中心所管辖区的整体服务质量情况负责；7、对服务中心所属辖区的财务情况有监督职责；8、对服务中心
7、部门主管级员工使用有人事建议权，对主管以下员工使用有人事决策权；9、完成总部交办的其它工作。工作关系直接上级分公司总经理直接下级经理助理,值班主任等权力范围对服务中心所属各部门员工的考核、依据制度进行奖惩2、值班主任岗位名称：值班主任年龄：25-40岁岗 位 条 件项 目基本条件理想条件文化程度大专文化程度本科以上学历，中级以上职业技术资格资 历五年以上物业管理经验从事相似工作五年以上个人素质责任心强，管理、组织、沟通与协调能力较强，持有物业管理上岗证。掌握ISO9000标准有丰富的物业管理、质量管理工作的实践经验，文字处理能力强。精通一门外语健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适应超时工作岗
8、位职责1、在服务中心经理的直接领导下开展工作，协助总经理制定本区分管项目的各项管理制度和工作计划，并监督实施；2、负责对业主住宅楼宇及商业铺位实施一体化综合管理，贯彻执行质量管理体系3、对所属区域物业的清洁、绿化与消杀工作质量负责；3、负责客户需求服务质量的有效监控；4、对服务中心有效开展辖区小区文化活动，各类档案资料管理规范负责；5、负责本部门和服务中心的培训与考核组织工作；6、组织定期、非定期的客户意见调查与分析，确保客户的满意率；7、负责与客户的沟通与协调工作并处理日常的投诉问题；8、合理调配人员，协调各岗位的分工和协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理员有良好的精神面貌和积极的工作
9、态度9、负责实施本服务中心各部门的纠正和预防措施；10、负责本部门相关文件的校核；11、推行体系文件并监督、检查公司各部门质量体系的运行；12、负责体系文件的培训和教育；13、负责在服务中心各部门推行档案管理模式；14、负责本服务中心的相关办公物料及其它物资的采购。15、协调违章和投诉的处理工作，落实安全防火措施。工作关系直接上级服务中心经理直接下级综合管事员权力范围综合管理部的管理、员工的培训与考核，并对部门员工的使用有建议权。3、综合管理员岗位名称：综合管理员年龄：20-35岁岗 位 条 件项 目基本条件理想条件文化程度中专文化程度专科以上学历，中级以上职称资 历二年以上物业管理经验从事相
10、似工作二年以上个人素质责任心强，有管理、组织、协调能力，持有物业管理上岗证。有丰富的物业管理的实践经验健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适应超时工作岗位职责协助值班主任完成小区的物业服务工作工作关系直接上级值班主任直接下级无权力范围4、工程主管岗位名称：工程主管年龄：25-45岁岗 位 条 件项 目基本条件理想条件文化程度大专文化程度本科以上学历，中级以上职业技术资格资 历二年以上物业管理经验从事相似工作二年以上个人素质责任心强，管理、组织、协调能力较强，持有物业管理上岗证。有丰富的物业管理、设备管理工作实践经验。精通一门外语健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适应超时工作岗位职责1、制定本
11、部门工作计划，并组织具体实施；服从经理的领导，配合其他部门的工作。执行有关设备运行及维修管理方面的工作程序、规章和制度；组织检查各类设备的运行情况，及时组织人力、物力，及时完成客户的维修要求，为客户提供良好的教学、生活条件。2、负责制定设施、设备月/年运行、维修保养计划，报服务中心经理审批后执行；3、及时处理客户维修服务需求及公共部分的维修，对维修服务质量负责，确保公共设施、设备完好率；4、负责组织所属区域物业的及时抢修工作；5、负责收集、整理并保存设备技术资料，并督查各岗位记录；6、负责本部门所需维修物料/设备零配件的申购计划，报服务中心经理初审；并负责对采购的物料/设备零配件组织人员检验和
12、试验是否合格；7、负责组织本部门的业务培训与考核；8、负责服务中心有关工程项目分包/外委质量的监督检查；9、完成服务中心经理交办的其它工作。工作关系直接上级服务中心经理直接下级工程部各岗位权力范围工程部的管理、员工的培训与考核，并对部门员工的使用有建议权。5、综合维修员岗位名称：综合维修员年龄：23-40岁岗 位 条 件项 目基本条件理想条件文化程度高中、中技以上学历中级职称，给排水专业资 历从事相关工作三年以上从事相似工作二年以上个人素质责任心强，工作勤奋；有上进心，并具有排水技工操作证件理论知识扎实，有丰富的现场管理经验，责任心强，并具有管道技师等级。健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适
13、应超时工作岗位职责1、熟悉设备的使用操作，严格执行操作规程，执行公司制订的设备设施管理规定，认真做好各种记录，发现问题要及时处理；2、进行定期巡视检查和维护，保证设备处于正常状态，对各种设备可能发生的问题制定出应急措施；3、严格遵守操作管理规程、作好小区客户/客户有关家中给、排水等方面的服务工作，执行客户家中的报修、维修工作；4、负责搞好机房、机组的清洁卫生工作；5、发现故障及时处理，重大问题向上报告；6、定期负责水池加药及用水管理；7、负责保管好水池、水箱检查口的钥匙，保证小区正常供水；8、协助自来水公司专业各单位的维修检查工作；9、完成上级交办的其它任务。工作关系直接上级工程主管直接下级无权力范围设备维修保养计划的建议权，设备维修方案建议权6、安保主管岗位名称：安保主管年龄：25-40岁岗 位 条 件项 目基本条件理想条件文化程度中专文化程度专科以上学历，注册安全总经理资 历二年以上物业管理经验从事相似工作二年以上个人素质责任心强，管理、组织、沟通与协调、处理突发件能力较强，持有物业管理上岗证。有丰富的物业管理、质量管理工作的实践经验，是退伍军人，精通一门外语。健康情况良好，能正常工作精力充沛，能适应超时工作岗 位 职 责1、负责本服务中心物业范围内的安全和消防管理工作；认真做好安全防范工作；检查和督促所辖区域内防盗、防破坏等安全措施的
