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1、通过学习本课程,你将可以: 理解商圈的六大分类;掌握商圈的数据分析技巧； 学会制作商圈数据调查表。商圈调研及数据分析技巧一、商圈调研基本知识.什么是商圈商圈是商业物业吸引顾客的空间范畴,也是消费者到商业场合进行消费活动的时间距离和空间距离，是商业公司近年来的经营行为导致的消费者的购买习惯。新商圈与旧商圈争夺消费者，实际就是引导消费者习惯的变化。消费者的购买习惯可以变化，前提是商圈的便利性。例如,诸多大型超级市场建在都市偏远地方,一般开车的人喜欢去，由于不用紧张停车困难和被贴罚单。【案例】商圈的便利性对消费者的影响浙江某砂锅店刚开张时生意较好，一段时间后客流变得很少。由于店铺选在繁华的地方，门口
2、停车区域非常狭窄,如果把车停在马路边，就会被贴罚单。于是，老板在门口贴了告示：第一，顾客可以到隔壁写字楼一楼去停车，凭停车费单到饭店报销停车费;第二，如果您忘了到隔壁写字楼停车，车停在马路边被贴罚单，罚款由饭店报销。告示贴出后，店铺生意又好了起来。不同的消费群体意味着商圈的消费习惯不同，这个习惯可以通过商圈一段时间的运作发生变化。2.商圈选择的意义拟定商圈需要从两方面考虑:第一,商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一种群体,它的层次是多元化的。第二，消费群体。一种成功的商圈要有消费力，不能盲目地打造。零售商业公司的商圈选址是个战略性的决策,选址的成功在很大限度上可以决定整个项目的成功。
3、3.商圈选择的重点一般来说，商圈选择有三个重点：前瞻性前瞻性就是对趋势的判断。租店铺好比做期货,需要判断将来的利好。如果租的店铺是一种新商圈或者新的位置，就需要判断它的前瞻性。便利性所谓便利性,就是在商圈开店让消费者更容易达到。同一品牌在一条街开多家店，一方面可以整体形成共振效应，一方面可以在消费者心理产生震撼印象，在时间和空间上促使消费者做出选择。合用性合用性意味着整个商圈与消费者的匹配度和周边环境的融合度。商圈的合用性要符合品牌定位和消费者定位(消费者的习惯、认知、心目中的预期），不是人多就合适，要看有效人群与否是目的消费群体。4.商圈的分类概括来说,商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区
4、、工业区、混合区六类。商业区商业区是商业集中的地区,也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹,其消费习性具有迅速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。住宅区住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。目前，社区专卖店成为流行趋势,可以满足本地的需求，如平常用品店、食杂店等。文教区文教区的附近要有一因此上学校，以私立和补习班集中区较为抱负。该区消费群以学生居多,消费金额普遍不高。办公区办公区指办公楼比较多的地方，大部分是便利店，其消费习性具有便利、人多,消费水平低等特点。工业区工业区的消费者一般是打工族，消费水平比较低,但消费总量比较大，
5、如广东、浙江的乡镇专卖店等。混合区混合辨别为商住混合、住教混合、工商混合等。混合区具有单一商圈形态的消费特色，一种商圈内往往具有多种商圈类型,具有多元化的消费习性。诸多房地产商建造的都市综合体,就属于混合区。例如,福建的七匹狼集团按照功能规划重新对整个小镇进行梳理建造。二、商圈数据分析的内容数据分析是商圈选择的重要内容,也是零售行业采用的措施，重要是通过研究进店率、成交率、续销率、回头率等数据,分析存在的问题，从而更精确地对商圈进行判断。1.人文环境和潮流潮流所谓人文环境和潮流潮流,就是整个社会的环境和消费习惯。中国人口众多、南北东西差别很大,不同地区有着不同的习惯、文化和流行趋势。在进行商圈
6、选址的时候,必须对本地的社会环境和消费习惯进行调查，以拟定与否和品牌定位相符合。.穿着情趣和消费水准穿着情趣和消费水准的调查不仅涉及穿着,还涉及使用的家具建材、饮食、娱乐等整个人的消费趋势和消费习惯,如长沙的歌厅文化、上海人的理性消费等。3人流量人流量就是平常、假日及日、夜来往人次和比例。人流量是店铺选址的重大前提,一定要进行分析，不要做“三拍（脑袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍)”老板。【案例】“豆子”数人数2世纪初的上海南京路刚有雏形，永和商行老板为了拟定在马路的哪一侧开百货商场，想了一种措施:雇四个伙计提成两组,分别站在南京路的左边和右边数人数。在同一组中，一种伙计手里提个布袋,一种伙计手里抓
7、个大盆，提布袋的人负责数，过去一种人,就抓一种豆子放到盆里。晚上清算成果，盆里的豆子越多,表白走过的人多。持续调查十天后，老板选择在盆里的豆子多的一边开百货商场。车流量车流量就是汽车、摩托车等多种交通工具往来的数量。车流量和人流量紧密挂钩,这是调查不可缺少的一种方面。.进店率进店率就是在某一时间段进入店铺的人数的概率。6.交通、马路宽窄与停车问题消费者对马路宽窄与停车问题的注重限度越来越高,能不能停车、与否以便停车已经成为许多商圈选择的重要指标。因此,店铺选址时要考虑目前及将来也许增减的运送工具。7人口勘察和区域特性人是商圈的珍贵财富,商圈选择要分析本地人口数量和区域特性等。三、商圈数据调查表
8、1前期商圈调查数据登记表表1前期商圈调查登记表店铺所在都市都市类别直辖市省会都市地级市县级市消费能力调查商圈重要状况消费人群数量估计平均年龄教育状况消费习惯收入水平/月(约）消费水平/月(约)竞争对手调查重要竞争品牌品牌/内容地点面积经营时间产品特色员工人数价格水平客流量/天(约）销售额/月（约)促销活动方式及内容重要优势及劣势市场规划调查请您根据以上资料填写对将来市场的规划及需要总部协助的事项和规定如表1所示，商圈调查登记表重要对店铺所在的都市、都市的类别、消费能力、竞争对手进行调查,还涉及对将来市场的规划及需要总部协助的事项和规定。一般通过实际调查或者第三方获得数据，并进行简朴预估。数据登
9、记表格非常重要,既可以分析有关数据,又可以进行延续性的研究。2.店面背景信息调查表在实际工作中，门店拓展人员需要调查店铺的背景信息,填写店面背景信息调查表(如表2所示)。表2店面背景信息调查表调查内容调查成果1.商业性质A.重要商圈.次要商圈 C.边沿商圈.住户数及人口数户数:（）户；人口数:（)人3.周边居民人均收入/年人均收入元,支出元，人均储蓄元4.周边人口教育水平大专以上学历比例占%，高中学历占%，高中如下学历占%.店铺客流状况每天门前客流状况：()人，入店（）人6.道路状况好 B.良好 .一般.差7竞争店数经营同类商品的有（）家8.邻店合群状况好 B一般 C.差9.店面条件面积（）平
10、方米，宽()米，深（)米,内空高度（)米10.店面适做招牌面积宽米，高米1.法律条件五年内与否撤建:是否有无营业限制：有无本地最低工资原则每人每月元税金每年元，其她每年元12.租金每月元3.转让费有 无附件：.店铺半径600公尺构造图；2.店铺平面图注：加盟商加盟店面调查表需加上申请人名称、住址、店铺地址如表2所示，店面背景信息调查的内容分为十三项,其中最重要的有三项：商业性质分析店铺的商业性质,重要是分析店铺分布在本地的一流商圈、次要商圈,还是边沿商圈。由于商圈不同，性价比、盈亏平衡点也不同,对将来的销售产生的影响也就不同样。边沿商圈就是不在重要商圈和二类商圈，如在某些不发达的社区商圈。住户数及人口数住户数及人口数是指商圈周边所辐射到的户数、人口数。由于人口的数量支撑了店铺消费的也许性。一般来说,商圈越大,影响力越远,周边的住户和人口数越多。例如,都市综合体、Sumaret等,常常可以吸引周边五公里以内的人前来消费。周边居民的人均收入调查人均收入意味着要调查本地的重要产业类型，从而拟定本地的消费水平与否可以与店铺的定位相一致。调查店面背景信息时,除了分析上述三项外，还要分析周边人口教育水平、店铺客流状况、道路状况、竞争店数、邻店合群状况、店铺条件、店面适做招牌面积、法律条件、租金、转让费等状况。
