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1、土地估价师考试案例与汇报试题及答案 一、案例分析题(共2题，每题30分，共60分。请阅读并根据有关条件综 合分析回答问题) (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵 押贷款，并于9月5日委托某评估企业进行土地价格评估。该企业所拥 有土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗 地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附 近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽 挡风树木，四面有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植当地草种，内有十字形道 路，外有2千米长自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物
2、，其中，办 公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。 企业用电来自3千米外变电站；企业通讯网络及设施齐全。土地使用无尤其限 制。假定你是该评估企业土地估价师，请回答如下问题： 1 (本问题5分)在上述状况下，为了判断与否可以抵押，评估前需要理解 土地哪些关键信息(提醒：根据土地抵押条件并结合上述条件回答)? A是集体还是国有 B( ) C( ) D( ) 2 (本问题5分)根据上述条件，列出已知宗地个别条件。 3 (本问题8分)若以委托日为评估价值时点，根据上述状况，对地价进行 定义。 4 (本问题6分)若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖范围， 因此评估时
3、直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元平方米。又 由于所处区域属于全国工业用地出让最低价原则11等，其最低价原则为144 元平方米，评估企业从保守原则出发，将成果调整为144元平方米，并按照 70抵押折扣率折算，扣除40土地出让金，将评估成果确定为60元平方米。 列出上述操作过程中错误点。 5 (本问题6分)假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由 法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?(一)答题要点及参照答案 1评估前需要理解关键信息 (1)与否符合规划； (2)建筑物与否合法； (3)与否交纳清有关税费； (4)委托方与否真正具有土地处置权(或产
4、权与否清晰、与否有产权纠纷)； (5)与否反复抵押(或与否设定有他项权利)。 (6)有下列答案可增长05分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划 拨还是出让(或与否有产权证)。 2已知宗地个别条件 (1)宗地西高东低； (2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形； (3)地下水位适中； (4)红壤软土； (5)不临路； (6)面积1500平方米； (7)宗地内“四通一平”； (8)无使用限制。 3地价定义 (1)实际用途为工矿用地； (2)设定用途为工业用地； (3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线 内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整)； (4)设定
5、开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线 内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整)； (5)土地使用权性质为划拨土地使用权； (6)估价基准日定为9月5日； (7)使用年期及剩余使用年期。4过程中错误点 (1)不能简朴比照末级基准地价，要阐明理由； (2)不能以最低价原则为根据确定市场价； (3)土地出让金扣除应以市场价为基础； (4)抵押折扣不能作为评估成果。 5前置条件 (1)划拨土地使用权性质不变化； (2)购置方应具有竞买资格； (3)土地用途不变化； (4)专门土地拍卖场地； (5)专业土地拍卖企业。 (二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判
6、断与否可以接 受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，因此调查内容及标注有些粗略。其 中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标识有关信息。请阅读该图并回答如下问题。1(本问题6分)根据上图填写下面有关信息。 工作底图种类：(宗地图) 权利人：(黄坪旅游企业) 宗地编号：（5号) 所在街坊：(74) 地类：(242) 四至：(东临东安河、南临黄坪中学、西临丽景巷、北临大场路) 2 (本问题5分)列出你可以从上图中获得有关该宗地个别条件信息(提醒：不少于5个)。A获得商业用地使用权，B面积308平方米，C宗地为矩型、规则，D有一定坡度、南高北低，C级商业用地、E西面和北面临街，F临主街面长2
7、0米，G未设置抵押，H该宗地在丁字路口。 3(本问题4分)列出你可以从上图中获得有关该宗地周围环境信息(提醒：不少于8个)。 1东安河有轻度污染，2周围有宗地有古树，3河岸为自然岩石层、牢实，4南面邻学校黄坪中学，5北面邻大场路，6路对面为百货商场，7西邻银行储蓄所，8西北邻邮局，9宗地较周围高程低。4 (本问题15分)假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60，该区 域商业用地平均容积率为200，估价对象建筑占地面积为120平方米，通过你 判断，估价师能否做出可以接受委托决定?列出你判断根据(提醒：简要 计算环节)。估价师不能接受委托，判断根据如下： 宗地总面积308平方米，宗地为商业二级
8、地段，基准地价为1200平方米，在不作修正状况下，按基准地价计算该宗地总价为308*1200=369600元=36.96万元，远远不不小于委托方需要贷款评估价，评估价至少为300/60%=500万元。因此估价师不能接受委托(二)答题要点及参照答案 1填写有关信息 (1)工作底图种类：(宗地图)； (2)权利人：(黄坪旅游企业)； (3)宗地编号：(5)； (4)所在街坊：(74)； (5)地类：(242)； (6)四至：(东：东安河；南：黄坪中学；西：丽景巷；北：大场路)。 2列出有关该宗地个别条件信息 (1)用途：商业； (2)土地面积：308平方米； (3)临街，街角地； (4)矩形，规则
9、； (5)南高北低； (6)地质状况很好； (7)建筑密度较低； (8)向东发展受到限制。 3列出有关该宗地区位条件和周围环境信息 (1)二级地； (2)银行； (3)商场； (4)邮局(5)学校； (6)道路； (7)河流，略有污染； (8)古桥。 4对于估价师能否做出可以接受委托决定，列出你判断根据(列出计(1)不能接受； (2)该地块容积率：120X5308194； (3)该区域商业用地平均容积率：200； (4)该区域商业基准地价：1200元平方米； (5)该地块估计地价：1200X308369600(元)； (6)该地块也许贷款额：369600x60221760(元)。 二、汇报判读
10、题(共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题 和第二题为土地估价技术汇报片断，根据提问回答。第三题为一种完整土地估 价技术汇报，其中存在多处错误，请阅读后指出并阐明原因。详细得分规则见各 题目中) (一)下面是一份土地估价技术汇报中采用假设开发法测算阐明部分(标 注“略”为正常内容)，请阅读后回答有关问题。 1估价对象建设期及运用方式分析 该地块为出让所得，根据X X经济技术开发区经济发展局文献有关“X X住宅小区”项目初步设计批复 (X X开经053号)，该地块将建 成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中 物管、会所等公建配套用房面积占
11、34，容积率15，建筑覆盖率35。估 价人员进行了实地勘察，地块离都市较近，有直达主干道，地块边缘已经具有 自来水和天然气管道等基础设施，并且自然景色优美，环境状况表明很适合修建 住宅，不过地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周围市场进行了调 查，由于有都市轻轨会通过该区域，因此本区域对多层住宅需求较大。 估价人员在综合对区域市场、环境及土地条件等分析后，认为在不变化多 层住宅性质前提下，为最大提高开发价值，地块最佳运用方式应当为：土地用 途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000 平方米，其中物业管理、小区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型
12、银 行储蓄所、小区医疗服务中心等公建配套用房面积占34，建筑覆盖率15， 容积率037，重要建筑物为多幢二、三层别墅排屋。本次评估按土地最佳 运用方式确定预期开发条件。 根据以上项目建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目 为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2预期售价确定及销售状况分析 根据X X经济技术开发区近期该区域楼盘销售状况来看，该类出让用地新开 发别墅排屋平均售价在3500-4000元平方米之间，考虑到该区域目前房地产 市场行情，结合估价对象实际状况，经综合分析，确定该地块开发完后，即 年6月30日，法定使用年限住宅平均售价为3500元平方米，则该物业预期总
13、售价为 总售价平均售价X建筑面积 3500 X35000 12250(万元) 通过调查该区域房地产销售状况，与待估对象相似或类似房地产项目一般均采用预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场实际状况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完毕时销售率到达40，此外60在开发完毕后一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3开发总费用确实定 根据待估宗地现实状况，要建成一种完整可售和可居住住宅小区，必须通过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案前期费用很复杂，除了其间发生前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，尚有处理市政设施缺口有关费用，如5千米长电缆铺设费用，100米长排水管道等铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建导致本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元平方米(按总建筑面积)，则前期费用总计为 前期费用前期费用原则X总建筑面积 200 X35000 700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建导致本(分析过程略)：确定其平均建导致本为700元平方米(按总建筑面积)，则整个物业总建导致本合计为 建导致本：平均建
