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1、房 地 产 估 价 报 告（试行）（适用于旧房及建筑物交易的土地增值税课税评估）估价项目名称：XX房屋重置成新价值评估估价委托方：估价机构：注册房地产估价师：估价作业日期：估价报告编号：致估价委托方函 1注册房地产估价师声明 3估价的假设和限制条件 4估价结果报告 5一、估价委托方 5二、估价机构 5三、估价对象 5四、估价目的 6五、估价时点 6六、价值定义 7七、估价依据 7八、估价原则 7九、估价方法 8十、估价结果 8十一、参与本次估价的工作人员 8十二、估价作业日期 8十三、估价报告应用的有效期 8估价技术报告 9一、估价对象 9二、区域因素分析 9三、市场背景分析 9四、最高最佳使
2、用原则 9五、估价方法的选用 9六、估价测算过程 10七、估价结果 14附 件 15致估价委托方函致函对象（为委托估价方的全称）：致函正文：估价对象（名称、位置、范围、规模、用途、权属）估价目的估价时点价值类型估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）详见“估价结果测算一览表”估价结果测算一览表项目名称单价（元/平方米）备注1.前期开发成本原则上应以基准地价系数修正法求取 的估价时点的熟地价格扣减政府土地 收益确定。对于转让平房院落可以采 用市场比较法，即按招拍挂的实际成 交价扣减国家收益后作为土地开发成 本费用2.房屋建设成 本建安工程费包括土建工程费、
3、安装工程费、装饰 装修工程费。勘察设计和前 期工程费按建安工程费的X% 十取基础设施建设 费按建安工程费的X% 十取公共配套设施 建设费非居住小区项目不计取此项费用3.管理费用按1、2项之和的X%十取4.销售费用按1、2、3项之和的X%十取5.投资利息按1、2、3、4项之和，开发建设期 1 年以下（含1年）单利计息，1年以上 复利计息。6.销售税金指营业税及附加，按房屋重置成本价 的X%f取。7.开发利润按1、2、3、4项之和的X%f取房屋重置成本单价房屋重置成本单价=1+2+3+4+5+6+7房屋重置成本总价（万元）房屋成新度折扣率X%采用直线法和综合观察法确定房屋重置成新单价房屋重置成新单
4、价=房屋重置成本单 价X成新度折扣率房屋重置成新总价（万元）致函落款（为估价机构的全称，并加盖xx估价机构公章，法定代表人签名）年xx月xx日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 【 GB/T50291-1999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估
5、价报告。5. 注册房地产估价师xxx、 xxx 已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况。 估价师不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7. 本报告由xxx 房地产评估有限公司负责解释。8. 参与本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师:xxx （注册房地产估价师证号：xxx） 签章：xxx （ 注册房地产估价师证号： xxx） 签章：其他参加估价人员：估价的假设和限制条件1.（ 说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确
6、认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件, 如：（ 1）合法、持续使用前提（ 2）权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得转让的房地产（ 3）抵押、租赁等其他他项权利（ 4）市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响）2. 报告使用者注意的事项（ 1） （估价对象权属来源情况：估价对象现登记权利人取得土地使用权时的土地性质、取得方式、时间及所支付费用；现登记权利人取得土地时的土地使用权性质为国有划拨的，估价对象在现登记权利人持有期间因本次交易或其他情况在土地管理部门办理土地使用权出让手续并签订国有土地使用权出让合同的时间、补缴的地价款及契税金额。）
7、（ 2） （估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响。）（ 3） （合理使用评估价值的相关提示。）3. 估价报告应用的有效期估价结果报告一、估价委托方单位名称：xx单位地址：xx法定代表人：xx二、估价机构单位名称：xx 评估有限公司单位地址：xx法定代表人：xx注册号：xx资质证书号：xx资质等级：xx联系人：xx联系电话：xx三、估价对象（一）估价对象概况（估价对象界定及坐落、估价对象范围、四至等。）（二）权益状况1）土地登记和权利状况（权属证书及登记情况：包括证号、权利人、使用权类型、权利终止日期、他项权利状况等）。（ 2）房屋登记和权利状况（权属证书及登记情况：
8、包括证号、房屋所有权人、房屋用途、产别、共有情况等）。（三）实物状况（ 1）宗地情况：（包括宗地名称、土地面积、土地用途、宗地形状、地形地势、开发程度等。）（ 2）房屋建筑物状况：（包括建筑面积、房屋用途、层数、建筑结构、层高、空间布局、设施设备、装饰装修、建成年代、使用及维护情况等。）四、估价目的为委托方转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报土地增值税扣减项目提供参考依据，即， 为委托方因转让旧房及建筑物缴纳土地增值税而评估做为扣减项目的估价对象转让时点的房屋重置成新价。五、估价时点估价对象现登记权利人转让估价对象的时点为此次估价时点。转让估价对象时点以估价委托方提交的旧房及建筑物的交易合同载
9、明的时点为准。（估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在估价报告中分别披露出估价时点房地产状况及实地查勘之日房地产状况，估价报告应以估价时点的房地产状况进行评估。）六、价值定义房屋重置成新价为估价对象房屋在估价时点的市场价值，等于估价对象房屋重置成本价乘以成新度折扣率的价值。房屋重置成本价是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的房屋建筑物所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，它由前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金、开发利润构成。房屋成新度折扣率是指以估价对象扣减由于各种原因引起的价值损失后的剩余价值与全新状态价值的比率。七、估价依据1. 国家法律法
10、规；2. 住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局等部门规章；3. 北京市政府及有关部门的政策性文件；4. 估价的相关技术标准；5. 委托估价方提供的相关资料；6. 估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。（以上相关文件名称均需列全）八、估价原则（一）独立、客观、公正原则；（二）合法原则；（三）最高最佳使用原则；（四）替代原则；（五）估价时点原则九、估价方法（一般采用成本法估价。其中的前期开发成本中的熟地价估价一般采用基准地价系数修正法， 特殊物业及特殊情况可应用市场比较法估价。政府土地收益可采用基准地价系数修正法及市场比较法。）十、估价结果十一、参与本次估价的工作人员参加本
11、次估价的注册房地产估价师:xxx （注册房地产估价师证号：xxx） 签章：xxx （ 注册房地产估价师证号： xxx） 签章：其他参加估价人员：十二、估价作业日期十三、估价报告应用的有效期落款（为估价机构的全称xx并加盖估价机构公章）年 xx 月 xx 日估价技术报告一、估价对象（对估价对象进行简要描述。）二、区域因素分析1. 位置状况；2. 交通条件；3. 区域基础设施条件及公共配套服务设施；4. 环境状况及区域繁华度。（以上均简要分析）三、市场背景分析四、最高最佳使用原则五、估价方法的选用（一般采用成本法估价。其中的前期开发成本中的熟地价估价一般采用基准地价系数修正法， 特殊物业及特殊情况
12、可应用市场比较法估价。政府土地收益可采用基准地价系数修正法及市场比较法。）（需简述估价方法定义及选取理由）六、估价测算过程（一）房屋重置成本价房屋重置成本价是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，计算公式如下：房屋重置成本价=前期开发成本+房屋建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金+开发利润1. 前期开发成本：主要指前期征地及拆迁安置补偿费和宗地红线外基础设施建设所需成本。本报告主要按基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益（出让金或毛地价）的方式计取前期开发成本。（特殊物业及特殊情况可应用市场比较法对熟
13、地价格进行估价，政府土地收益可采用基准地价系数修正法及市场比较法估价。）楼面熟地价格是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下， 每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。熟地价格主要由征地及拆迁安置补偿费、红线外基础设施建设费和政府土地收益构成， 本报告将征地及拆迁安置补偿费、红线外基础设施建设费合称为前期开发成本。政府土地收益是指国家出让一定年期国有土地使用权所获取的收益，主要指土地出让金或毛地价。2. 房屋建设成本2.1 建安工程费包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等。（按照不同结构、设计标准等，参照现行的北京市建设工程概算定额和北京建设工程技术经济指标，并参考北京市
14、地方税务局发布的无原值房产计税价值核定方法中的分类房产建安造价表及近期建设同类物业实际成本测算确定。）2.2 工程勘察设计和前期工程费包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用，一般以建安工程费的10-15%计取。2.3 室外工程费2.3.1 基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的估价对象用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用，一般以建安工程费的5-15%计取。2.3.2 公共配套设施建设费公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。一般以建安3. 管理费用管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。按前期开发成本与房屋建设成本之和一定比例测算，一般取 2-3%。4. 销售费用销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。
