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1、深*项目市场调研及经济分析报告 深*项目市场调研及经济分析报告二零零五年十月目 录1项目开发经济分析报告31.1市场宏观分析31.1.1深圳房地产发展的宏观经济背景31.1.2深圳房地产业发展的宏观政策背景51.1.3深圳未来五年深圳地铁商业走势71.1.4华强东商业市场展望71.2项目分析81.2.1项目片区概况81.2.2项目概况81.2.3项目SWOT分析91.2.4项目对策91.2.5竞争物业分析91.2.6项目业态定位101.2.7项目租金定位111.3项目经济分析111.3.1项目收入预测111.3.2费用预测121.3.3核算经营成本131.3.4附表13151.3.5附表4-6
2、171 项目开发经济分析报告1.1 市场宏观分析1.1.1 深圳房地产发展的宏观经济背景深圳作为中国对外开放的窗口，与世界对话的开放型城市，以改革开放为契机，大力发展经济。经过20多年的发展，深圳由一个边陲小镇变成了国内一流的大都市，其经济上取得的成就更是有目共睹，深圳已经成为了中国经济发展的一面旗帜。多年来，深圳经济一直保持了高速平稳的经济增长势头，主要经济技术指标明显上升，国民生产总值快速增速；产业结构日趋合理；外贸出口增势强劲；工业生产总值、信息产业、运输优点持续快速增长，地方财政收入增长较快；居民收入稳步增加；市场物价走势趋稳。（1）深圳经济发展概况n 2005年上半年深圳经济持续平稳
3、增长经济运行中突出的水、电紧张矛盾有所缓解。上半年深圳市生产总值为1894.76亿元，比上年同期增长14.0%，增速比一季度加快了0.7个百分点。其中，第一次产业增加值5.89亿元，下降19.1%；第二次产业增加值1252.90亿元，增长17.0%；第三次产业增加值635.97亿元，增长8.1%。从产业结构看，GDP三次产业构成由上年同期的0.4：64.6：35.0发展为0.3：66.1：33.6，说明第二次产业对经济增长的作用加大，第三次产业的作用减弱。上半年居民人均可支配收入10982.40元，比上年同期增长10.4%，居民人均消费性支出8021.76元，增长19.9%。结论：经济平稳增长
4、，三次产业发展良好。n 工业增速逐渐加快，效益与生产基本同步上半年全市规模以上工业企业实现增加值1107.21亿元，比上年同期增长18.4%，增速比一季度加快2.4个百分点，从发展趋势看，进入二季度以来，工业生产逐月加快。工业经济效益基本保持与生产同步。上半年，全市规模以上工业经济效益综合指数165.5%，比上年同期增加3.3个百分点，企业实现利润219.42亿元，增长18.2%。但工业亏损企业亏损面有所扩大，亏损总额增长44.2%。n 固定资产投资上半年，上半年，全社会完成固定资产投资462.67亿元，比上年同期增长3.5%，今年以来全社会投资增长速度呈逐步下降趋势。在全社会投资中，出现了“
5、两升两降”状况。基本建设投资240.20亿元，增长26.5%；房地产开发投资183.03亿元，下降6.4%；更新改造投资26.27亿元，增长24.5%；其他投资13.17亿元，下降67.6%。由于今年以来房地产开发投资持续下降，使房地产投资占全社会投资比重由上年同期的43.7%下降到39.6%。上半年，商品房施工面积2625.40万平方米，比上年同期增长2.7%，其中，住宅1881.17万平方米，增长1.3%；商品房竣工面积204.56万平方米，下降36.9%，其中，住宅157.23万平方米，下降38.5%；商品房实际销售面积530.32万平方米，增长1.9%。 结论：固定资产投资总量稳步增长
6、，房地产健康稳定发展，将带动与此相关的产业快速发展。n 国内贸易上半年，全市实现社会消费品零售总额515.90亿元，比上年同期增长15.4%，增幅逐月加快。消费市场趋旺，外贸出口增势强劲。在商品销售总额中，十大类商品除穿（增长9.5%）、用（增长5.0%）两类，其余均实现两位数增长。其中，体育娱乐用品类增长最快，达30.0%；文化办公、通讯器材类增长23.3%和23.2%；食品饮料烟酒类增长21.2%：金银珠宝和书报杂志类分别增长16.8%和16.1%；家用电器和音响器材类增长15.9%；汽车类增长13.8%。n 人民生活水平居民收入稳步增加，市场物价走势趋稳。上半年居民人均可支配收入1098
7、2.40元，比上年同期增长10.4%，居民人均消费性支出8021.76元，增长19.9%。在八大类消费支出中，除医疗保健类下降29.2%外，其余呈上升趋势，其中升幅较大是交通通讯类增长60.6%；衣着类增长27.2%；居住类增长22.9%；杂项商品和服务类增长21.1%。房地产销售价格第二季度比上年同季上涨了5.9%，比今年一季度上升了1.0%，但比全国35个大中城市平均低2.1个百分点，比上海、杭州分别低5.7和6.6个百分点。上半年房地产销售价格总水平累计上涨5.7%。职工工资水平有所提高。全年全市在岗职工工资总额419.28亿元，在岗职工年平均工资31928元，按可比口径比上年增长5.6
8、，扣除物价因素，实际增长4.2。城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据200户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入27596元，比上年增长6.4，扣除物价因素，实际增长5.0。城镇居民人均消费性支出19570元，下降2.0，扣除物价因素，实际下降3.3。恩格尔系数为31.6。人均住房使用面积22.75平方米。年末居民储蓄存款余额2625.39亿元，比年初增加425.94亿元，增长19.4。结论：居民收入提高，居住类消费所占比重进一步增加，与居住消费相关的行业发展前景看好！ 1.1.2 深圳房地产业发展的宏观政策背景n 利息提高中国人民银行决定从2004年10月29日开始实
9、行新的利率标准，上调银行利率。利率政策的变化必然会给经济带来一定的影响。但是此次利率调动的幅度比较小，操作时间短，不会对国民经济造成很大的影响。银行利率的变化主要会给居民消费，证券，股票，房地产等行业带来一定的影响。对于深圳的经济发展来说，影响不会很大，主要是因为深圳经济经过了20多年的市场经济发展，市场比较规范，各个行业都在一种有序健康的状态下面保持稳定的发展趋势，不会由于利率的变化而产生大的波动。但是，央行的此次利率调整，还是会给居民消费带来一定的影响，从某中程度上说，会增加居民储蓄，而相应的减少居民消费，如购房消费等大宗物品的购买。但是这些影响将不会持续太长时间，其中今年上半年深圳房地产
10、发展势头良好就是一个很好的说明：上半年，商品房施工面积2625.40万平方米，比上年同期增长2.7%，其中，住宅1881.17万平方米，增长1.3%；商品房竣工面积204.56万平方米，下降36.9%，其中，住宅157.23万平方米，下降38.5%；商品房实际销售面积530.32万平方米，增长1.9%。n 人民币升值中人民币的升值基本上不会影响深圳房地产的发展中国人民银行决定，从2005年7月21日19时起，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币升值2左右。人民币的升值对于深圳经济发展来说是个机遇，而不会对深圳的经济发展带来负面影响，反而可以以此为契机推动非公有制经济的发展
11、。从深圳经济总体状况看，人民币汇率升值对深圳的影响很小。因为，第一，人民币汇率升值影响较大的是纺织服装业，而纺织服装等对汇率敏感的产业在深圳不多。第二，企业根据预期进行经营决策。企业尤其是外向型企业早已经有了人民币升值预期并已经在微观的机制上采取了相应措施。从投资方面看，深圳房地产市场的投资绝大多数都是内资，开发商基本上都来自本地，投资的目的都是为了满足市民居住和发展生产的要求。从消费的方面看，深圳房地产市场的消费群体基本上都是普通市民，他们所持有的币种是人民币；即便有一部分市民持有一定数量的美元，但因升值幅度只有2，也不会把美元立即抛出。深圳房地产市场有限的外资，主要来自港台，跟美元没有太大
12、关系。因此，综合两个方面的情况，可以说，人民币升值与深圳房地产市场关系不大。n 加入WTO后对零售业的影响2004年是格外特殊的一年，从零售巨头排第一的美国沃尔玛全球访华、德国麦德龙全球董事会主席宣布中国市场提速，到英国建材巨头百安居的到处扩张、家乐福开店剑指二线城市，年月日这一天，零售业三年的保护期终于走到了尽头，中国的零售市场已经发生了天翻地覆的变化。世界家最大零售企业中的绝大多数已经进入我国，悄然改变了零售市场的格局。我国零售市场已经呈现了国际化竞争的趋势，全球家最大的零售企业中，目前有七成已经进入中国市场。其中，有家外资连锁企业已名列中国商业连锁强，这些外资连锁企业的销售总额和店铺数量
13、已分别占到中国商业连锁强的。商贸零售业的竞争在深圳表现的更为激烈，全球零售业的龙头沃尔玛将其全球采购总部落户深圳，家乐福、麦德龙等零售也巨头也相继开始了在中国市场的大肆扩张，抢占地盘增加市场份额；家居行业的巨头百安居扎根深圳，以深圳为起点向全国辐射，这些商贸零售业的巨头相继登陆中国，而大多数都是以深圳为起点，对于深圳本土的商贸零售企业是一种挑战与机遇并存的局面，一方面竞争更加激烈，另一方面也可以加快本土企业自身的发展壮大，可以借鉴这些跨国企业的先进的经营管理经验以及市场开拓能力来达到壮大自身的目的。1.1.3 深圳未来五年深圳地铁商业走势地铁将是21世纪最主要的出行交通工具，地铁能够缩短出行时
14、间，促使购物更加频繁，地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。其漏斗式的人流量将会给地铁商业带来巨大的商业机会，深圳地铁商业才刚刚起步，但有很大的发展空间，地铁沿线商业布局、业种发展将逐渐改变消费者的消费习惯；消费者的消费需求又促进了地铁沿线商业的发展和业种创新。随着深圳各条线路的开通，深圳地铁商业也将随着快速发展，同时，在地面商业供给越来越受限制的深圳，地铁商业将成为深圳商业的热点，在未来几年内将改变深圳的商业格局，原有商业分布及形态将继续存在并发展，地铁商业迅速发展并催生新的业种组合或创新业种。1.1.4 华强东商
15、业市场展望科学馆地铁口的开通，使得华强东商业迎来了发展契机，华强东在这两年来商业面积有很大供应量。 过去，中信商圈和华强北两大商圈遥相呼应，互为补充，而最近几年，通过逐渐对华强东商圈的改造，使得华强东商业进一步繁荣，同时由于中信商圈逐渐西扩，而华强北商业又向东渗透，在未来几年内，中信商圈和华强北商圈将逐渐融会贯通，使得这两个商圈竞争力更强更大，那么，处于这二者之间的华强东商圈无疑成为最大的受益者，其商业价值将得到逐步提升，缩小与华强北及中信的差距，同时，华强东商圈夹于这两大商圈之间，其业态出路将很大部分取决于这两大商圈的影响，如果能找到这二者之间的最大切合点，将无疑是华强东商圈走向辉煌的最佳出路。1.2 项目分析1.2.1 项目片区概况n 片区商业综述本项目处于华强东商圈，华强北商圈的边缘地带，附近有茂业百货、中信城市广场，目前还有华联地下商业和中信地铁商业，通天地手机市
