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1、最新关于写字楼推广策略关于写字楼推广策略市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和效劳并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的表达中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： 第一阶段：寻找客户订作式生产(工程导入期) 此阶段为工程初期阶段，一般工程地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到适宜的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一
2、般持续到工程破土开工。 第二阶段：寻找大型客户进行整售(工程导入期) 此阶段工程处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购置(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和躲避市场风险。 第一及第二阶段一般处于工程导入期，此阶段宣传的意义在于对工程进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻筹划为主要宣传方式。 第三阶段：全面销售
3、阶段(开盘期、强销期) 在此期间，工程主体结构封顶，工程以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为根底进一步扩大工程知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻筹划的根底上进一步增加了硬性广告，且广揭发布频率也有所增加。这是广揭发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用群众媒体(报纸、播送)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期) 在本阶段，工
4、程内外装根本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。 持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，群众性媒体广揭发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难到达预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段效劳。 2、写字楼一般销售方式 现场接待(坐盘销售) 现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购置特征比较明显，目的根
5、本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易到达促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询 或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。 直销 专员直销：聘请有“关系人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。 直销：根据工程定位，从商业 簿或名片上找到客户 ，用 方式咨询其有否需求，但命中率较低。 扫展会：是不错的方法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发工程资料，有利于工程销售。 扫楼：是比较有效的一种方法，进入大厦派发工程资料及名片予客户。增加工程知名度，累计工程潜在
6、客户。此种方法一般比较消耗人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。 小组公关模式：是由销售代表销售主管销售经理公关经理总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。 展销会 展销会写字楼工程一般少有参与，不过有时候可以作为一种宣传工具，来增加工程的知名度。 写字楼的促销 因为写字楼交易谈判周期相对较长，不可控因素相对较多，死单的风险也相对很高。所以以一定的促销方式让其在最短时间内成交就变得尤为重要。 折扣：写字楼客户一般要比住宅客户理智得多，所以付款折扣是促进客户最终成交的最正确辅助手段。 变相折扣汇总：变相折扣是抛除价格折扣之外，开展商给与
7、客户的一种优惠手段。如冠名权、装修等其它优惠。采用这种方式可有效的促使意向客户在一定的优惠或变相折扣的刺激下产生购置意向，早下抉择。而在写字楼变相折扣中对购置方决策者的攻关就变得尤为重要。 3、写字楼销售推广的一般运用 报纸杂志： 特点：传播范围广、速度快，图文并茂、针对性强，但广告费用较高。 一般选择：?北京青年报?、?参考消息?、?财经时报?、?经济观察报?、?21世纪经济报道?、?时尚先生?、?缤纷?、?新地产?、?目标广告?、?高尔夫?、?IT经理世界?、?世界经理人文摘?、?中国经营报?、?中国之翼?、?今日民航?、?东方航空?、?南方航空?、?中国民航报?、?北京现代商报?(飞机背
8、插式媒体)、?CHINA DAILY?、?BEIJING TODAY?、?Business Weekly?等报刊杂志。 例如：住邦2000的“暨国贸的又一艘商务旗舰的报纸广告，金码大厦的“扶你上金码送你100万元的新闻筹划。 写字楼广告一般使用报纸杂志频率较低，一般只在初期为扩大知名度时才采用。报纸对于写字楼推广的意义主要在于写字楼推广中的企业新闻筹划。 电视媒体： 特点：传播范围广、受众面大，图，文、声并茂，传播速度快，但广告本钱高、驻留时间短、受播出时间局限，且需要连续性和持续性，所以广告费用较高。 一般选择：北京电视台5台、7台房地产专栏节目：中央电视台2台财经频道，如?经济半小时?、?
9、科贸观察?等名牌财经栏目。还可以利用飞机上播放的液晶电视节目做本案的宣传广告。 例如：朝外写字楼“朝外纯写字楼。 一般写字楼广告及企业新闻筹划很少采用，由于目标受众一般比较忙碌，对电视关注程度有限很难到达一定效果。 播送媒体： 特点：传播范围广，广告信息抵达消费者的时机大，且随意性强，不会占用消费者大量的珍贵时间。速度快，费用较低，但受时间段局限，广告驻留时间短，表现形式单一而无真实感。 一般选择：新闻台证券类、财经类节目频段；交通台上下班时间“一路畅通栏目或整点报时广告；音乐台的经典节目插播广告等。 例如：左岸公社的“向左，向左，当世界都向右的时候我们向左 播送广告是写字楼推广使用频率较高的
10、媒体之一，因为播送广告信息抵达目标受众的时机比其它广告形式大得多。往往可以到达比较大的效果。 网络媒体： 特点：传播速度快，广告驻留时间长，费用较低，相关查询便捷，广告点击量和反响可精确统计。美中缺乏的是需要专业查询设备支持(电脑)，且查询者的文化层次要求较高。 一般选择：搜房网、焦点网、北京写字楼信息网或某些财经、经济信息。网站如和讯、证券之星等，在有相关公关活动时需要在新浪、搜狐等大型门户网站首页作相关连接。 例如：昆泰国际中心在新浪网上飘动式的广告。 一般写字楼工程都会采用。 户外广告： 特点：适合做楼盘整体形象，而不适合于细节繁复的讯息传递，可利用其特性与其他媒体相配合。到达立体的宣传
11、效果。 一般选择：工程周边主要路段明显位置。 例：如CBD左岸公社的“左岸公社不在这，东北三环边的“第三置业的路边广告牌。 户外广告是几乎所有写字楼工程都要采用的广告方式。也是比较有效的一种广告形式。 直效媒体： 楼书和单页具体介绍楼盘的根本情况，属于工程销售工具，在预售阶段尤为重要。是每个工程必备的宣传手段之一。 直邮(DM)： 特点：可以把握客户特征和广告到达率，有的放矢。 一般选择：北京黄页企事业单位名录。为写字楼销售采用的比较重要的一种推广方式。 销售现场包装： 销售现场的包装包括以下几个方面 环境美化 销售现场的外环境会给到访客户留下第一印象，因此环境的好坏直接关系到工程的形象问题。
12、 工地围墙：围墙的功能之一在于分隔工地和售楼现场，减少现场施工等不利情况对销售的影响。就销售而言，围墙的功能在于营造卖场气氛，同时辅助于宣传，提升工程形象。 销售中心：销售中心是工程销售推介的主要场所，不仅要展示物业形象，同时亦需为销售人员和客户提供一个舒适的洽谈空间。 沿街指示牌：为使更多过路人注意本工程，同时也为前来看楼的客户作指引之用。 楼体条幅：条幅是楼盘宣传工具之一，条幅内容内需有明确的卖楼信息(如现正公开出售等)、宣传语(如5A智能化写字楼等)。 路灯彩旗：路灯彩旗的作用与广告牌，条幅等类似，主要营造地盘附近的销售气氛，范围局限于工程周边，特别在举行活动时效果更明显。 写字楼出租的
13、一般推广过程及方法 由于写字楼的资金压力较大，所以一般写字楼都采取以售为主的经营方式。但出租经营方式有远期收益较高的特点，也促使一些有实力的开展商把出租作为其经营形式。我们写字楼按不同档次分别予以说明。 不同档次写字楼出租的经营方式 1、顶级写字楼的王牌战略 如国贸、嘉里中心，一般开展商本身有非常强的实力，有很高的知名度和良好的商誉，既定目标就是王牌。开展商本身就对写字楼的地段、硬件、配套及效劳有非常高的要求。经营方式为只租不售，并且通常在经营初期要忍受较长一段的亏损期，对客户资质有很高的要求。 一般推广初期以各种媒体组合扩大知名度为目的，寻找客户一般以开展商商务圈为根底。这种工程建成后一般都
14、是城市标志性建筑物，所以后期以其标志性的外立面、业内口碑及新闻筹划为主要宣传方式，一般有自己独立网站，少与中介合作。 甲级写字楼最终成为王牌的过程就是经营客户的过程，通常写字楼入住初期，会对知名客户给予较大幅度的优惠，知名客户入住之后进入逐渐提价过程，当入住率到达一定水平之后进入进步提高客户资质阶段，直至到达预期目标为止。 2、一般甲级写字楼的出租经营方式 一般甲级写字楼均为区域内标志性建筑，分为全部出租经营方式和局部出租局部出售结合经营方式两种。 全部出租经营方式：一般要求开发商有较强的经济实力，经营有多样性的特点，并且为了提升物业档次，在经营初期对客户的要求也较高。在推广方式方面：与中介合
15、作、建立自己的独立网站、坐销，及局部媒体组合宣传等多种形式(报纸很少采用)。 局部出租局部出售经营方式：一般有整体出现的推广形式和小业主分别的推广形式，一般与中介合作，有一些工程有自己独立的网站，必要时会在门户网站做链接，主要借助媒体为专业网页及报纸。甲级写字楼的标志性外立面也是其有效宣传手段之一。 在分散产权的经营过程中很容易造成内部的恶性竞争，所以对工程租金的维持，工程的保值增值都会造成一定的不利影响。 3、乙级或乙级以下写字楼出租经营方式 一般借助于工程本身外立面或者是户外广告、报纸名片式广告、中介或经营者的商务圈进行对外招揽客户。如：精品购物指南、广厦时代等报纸都会发布一些写字楼的出租信息。 写字楼出租推广的一般运用 媒介推广 写字楼的出租跟销售在媒介选择上根本没有区别，在推广的区别在于预热期持续时间更长，主要目的为了增加工程的知名度，企业新闻筹划所占比重更大，在工程入住前期硬性广告投放量才会逐渐加大。 人员推广 写字楼出租与销售相比有相同之处，但是所采取的形式更为琐碎。写字楼出租的人员推广一般包括以下几个方面。 直销：从商业 簿或名片上找到客户 ，用 方式咨询其有否需求，但命中率较低。 扫楼：是最常用亦是最有效的方法，直接进入大厦派发资料及名片予客户，尽量找出其租约到期时间，再把客户划分为短期，中期或长期客户，建立客户名录，按
