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1、写字楼专业知识培训 写 字 楼 专业知识培训写字楼的产品解析及分类写字楼的部分硬件设施培训纲要写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼智能化（5A）解析经典案例分享写字楼的发展情况、定位与客户分析产品的差异客户的差异销售的差异写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的1.写字楼的定义而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇。?人口多：企业集中，人口
2、密度大；?面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大；?现代化：建筑、设备既现代又先进；?功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施；?集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中， 多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；?要求高：经营管理要求高，时效性强。写字楼特点北京中央商务区写字楼的产品解析及分类写字楼的部分硬件设施写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼智能化（5A）解析经典案例分享写字楼的发展情况、定位与客户分析写字楼与住宅的差异产品差异化客户差异化写字楼与住宅的差异写字楼的产品解析
3、及分类写字楼的部分硬件设施写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼智能化（5A）解析经典案例分享写字楼的发展情况、定位与客户分析写字楼产品解析写字楼的产品特征写字楼产品解析按功能分综合性写字楼:以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计商住写字楼:既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度高， 需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多； 按档次分甲级写字楼:是写字楼之中，一般最好级数的写字楼,办公部分需超过5万平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。乙级写字楼:办公面积应超过1万平方米，单层净面积不低于800平方米。写字楼
4、的分类顶级写字楼:在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件设施与服务和出众的客户。通常作为城市最具标志性的建筑按智能化水平划分3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智能化） 5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）写字楼:基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业，没有其他功能 分类写字楼的产品解析及分类写字楼的部分硬件设施写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼智能化（5A）解析经典案例分享写字楼的发展情况、定位与客户分析写字楼智能化（5A）解析前言： 从一般意义上讲，国际上判断甲
5、级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。 “5A写字楼”=甲级写字楼?概念误区：如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级， 实际上是一种概念理解上的误区，5A指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等.智能化程度只是其中的一个方面而已。因此:“5A写字楼”甲级写字楼写字楼智能化（5A）包含内容FAS（消防智能化）CAS（通讯传输智能化）SA
6、S（安保智能化）OAS（办公智能化）5ABAS（楼宇控制自动化）智能化（5A）各自包含内容BAS（楼宇控制自动化）冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等CAS（通讯传输智能化）双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等FAS（消防智能化）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；SAS（安保智能化）监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等OAS（办公智能化）计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等各智能化系
7、统（5A）在写字楼中运用阐述 在楼宇控制自动化系统方面（BAS）方面，主要品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控，达到降低设备的运行能 耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的
8、磨损程度趋于平衡。另外，通过BA系统控制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述 在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，1224芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类服务。中国网通CNC CONNECT计划通过光缆组成“网中之网”的用户。项目配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视，32方电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能
9、，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字电话交换系统。 高端写字楼项目平均20建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、ADSL线路，位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心，提供主机托管，点心骨干接点数据接入、虚拟主机、域名注册、网站建设等服务，保障拥护数据安全，采用电源后备、环境控制，可加锁式门禁等系统。大厦内设置数据点4200个，语音点4200个，平均每3平方米一个数据点。每5平方米一个语音点，租户可以根据需要安装ISDN/DDN等服务及自由设置局域网。写字楼内数据主干
10、采用多模光缆进入各楼层。局域网可达到1000兆，水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输。 各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述 在写字楼照明智能化控制方面，现在有些写字楼采用自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，就可以自动开启高输出、低炫光的荧光灯来提供照明，这样就可以消除电脑屏幕反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户可以通过电话、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。而保安系统主要是闭路电视、停车厂采用智能卡管
11、理和车位引导。各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述 办公自动化系统（OAS）是办公人员利用现代科学技术的最新成果，借助先进的办公设备，并由这些设备与办公室人员构成的服务于某种目标的人机信息处理系统，以实现办公活动的科学化、自动化。办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源，提高生产/工作效率和质量，辅助决策，提高管理和决策的科学化水平。在写字楼运用中以结构化布线为平台，为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒体增值服务。办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述 甲级写字楼大多采用综合布线系统，主要是采用大对数
12、电缆，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，并具有良好的可扩展性、开放的通讯接口和通用的通讯协议，这样各个系统作用相辅相成，从而达到了1+12的作用。 同时，为了配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题。 上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地
13、板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度达到项目地面的平整性，不会影响日后地面装修。各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述智能化系统的作用通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；数据的高速接入，使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，从而大大提高企业的办公效率，时刻与世界保持连线状态；通过5A智能化的运用，可节约大量能源，从而直接降低用户的使用成本；可让每一位用户更加方便、舒适，从而提高工作效率；可使写字楼设备处于最佳运行状态，延长使用寿命，系统运行费用低，维护方便。从根本上说，体现了科技使人得到更多的智能支持，从而创造更多价值。总 结随着网络与新智能化技术的不断发展，运用于写字楼的智能化设备将会更先进，有利于进一步提升写字楼的整体品质。智能化系统的运用于写字楼是一种发展趋势，随着智能化系统的普及运用于高端写字楼，同质化产品的出现是必然，那么未来的写字楼的竞争优势在哪？单纯从智能化来讲，目前西方国家有从纯粹的“5A”发展到国际先进理念生态智能建筑的趋势，而生态智能建筑的发展打破了传统的“5A
