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1、深圳城市更新项目地价测算实操一.地价测算前的准备工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如:画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点,对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的， 但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做;面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可
2、能会导致测算结果的天填之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。二.地价测算的原理测算前的准备工作完成之后,我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在权属明确和规划明确的两大前提下进行的,权 属相当于前生，即过去形成的合法用地;规划相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从前生过渡到后世“的桥梁。 不过，有些项目前生后世都t匕较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把前生、后世小结之后再进行计算。地价测算的步!笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下:项目规则指标项目合法权属开发建设用地面积7100项目拆除用地面积105
3、00总计容建筑面积42600杯建设用地3200容积率6.00两规3800居住（除保障房）22239合法用地合计7000保障房7581合法用地占比66.67%商业12780第一步.思考整理好的权属资料和规划资料根据资料分析，项目非农建设用地3200m2 ,两规3800叭 但是，项目开发建设用地面积7100nfo所以，项目有100m2需要进 行历史用地处置。第二步.查询基准地价”并完成系数修正假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期 修正，修正至70年。第三步判断项目适用的地价政策，选取对应的地价方法类别总类按照暂行措施
4、配建保障性 住房的般城市更新项目畸更新项目未按照暂行措施配建保障 性住房的翻身村等70个工业区项目政策地价政策解析深圳市人民政府办公厅印发关 于加强和改进城市更新实施工作 暂行措施的通知具体标准参看附表除圳市宗地地价测算规则（试 行）深规土 2013 12号关于明确城市更新项目地价测 算有关事项的通知测算规则里包含各种 修正系数、通知规定 了计算各类型地价测算顺 序深圳市城市更新办法实施细则具体标准参考第四节地价 计收（第56条-第64条）处理意见主要说明了 70个项目的由来和名称。实施细则明确了70个 项目的地价补父方法关于宝安龙岗两区自行开展的 新安翻身工业区等70个旧城旧村 改造项目的处
5、理意见深府2006 258号深圳市城市更新办法实施细则具体的地价测算标准笔者并没有收录在表格中，因为对于投资拓展人员来说，地价测算标准相当于是基本功，就像一个相声演员 从小学报菜名这些贯口，如果地价测算标准都不熟，那做测算基本是无从谈起。不过，需要指出的是，在暂行措施出来之后, 千万不要认为老的地价测算方法就不会再用了。暂行措施明确指出，新的地价方法必须是按照暂行措施配建保障性住房的城市 更新单元才可以享受的。如果你的保障房还是按照老规定（深圳市城市更新项目保障性住房配建规定2016年11号文）进行的配 比,那么还是要乖乖地按照老方法进行地价核算。第四步.正式进行测算首先，确定测算次序，根据关
6、于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有 未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。 其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；平均容积率的计算建设用地面积7100总建筑面积42600计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配）35019平均容积率4.39再次,按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应邀的地价用地类型用地面积业态类型业态占比分类建筑面积地价标准应补地价（万元）非农建设用地3200住宅52%
7、8239.5012000.00商业48%7543.712961.20.00”两规”用地3800住宅52%9784.4112001174.13商业48%8958.152961.22652.69历史用地处置100住宅52%257.48120033.99商业48%235.742961.276.79最后,汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。第五步.进行地价数据的检查。计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总（红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是 否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%;各土地权属适用的地价标准是否正确;是否存在特殊情况等等。以本项目为例, 本项目两规工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据 附表规定，仅需补交一倍基准地价。
