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1、旅游地产开发的“养生+养老”模式 盛方咨询新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。改革开放30年来，人们的生活逐渐步入小康，也造就了一大批中产和富裕阶层；与此同时，工作压力大，生活节奏快，更多的人处于“亚健康”状态，养生成为现代社会生活中不可或缺的部分。养生养老的需求与供给的矛盾浮出水面，这既存在总供给不足的总量矛盾，也存在供给结构不合理的结构性矛盾。养生养老服务需求的数量与质量要求都在与日俱增，而集住、养、医疗、康复等功能的综合性房地产项目发展却明显滞后。近年来，改革开放与经济的快速发展使我国社会结构、经济结构以及国人的生存、生活方式都发生了一系列的变化。国人的健康意识也在发生着潜移默化的巨
2、大变化。健康的消费需求由简单、单一的医疗治疗型，向疾病预防型、保健型和健康促进型转变。现有的社会经济结构已经促使中国健康消费市场的“消费侧”悄然形成了病患群体、保健群体、健康促进群体、特殊健康消费群体和高端健康消费群体。上述群体释放出巨大的对健康市场的需求，由此催生了养生养老项目的开发，近年来，一些房地产开发企业也进行了积极的尝试。事实上，国家在政策上已经给予养生养老地产提供了支持。早在2006年，国务院就发布关于加快发展养老服务业的意见，要求积极支持以公建民营、民办公助、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，大力发展社会养老服务机构
3、；2011年发布的我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要提及要“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，增加社区老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。”随后，民政部发布的社会养老服务体系建设“十二五”规划(征求意见稿)指明了“十二五”期间中国养老服务建设体系的目标，提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元”，这成为养老服务行业中民营企业发展新的风向标。为落实中央文件，各级地方政府也出台了相应政策，号召建立完善的养生养老体系，鼓励民间投资发展养生养老事业。国家的方针导向和
4、地方的政策支持为民营资本投资养生养老项目提供了大的社会环境。不过，养生养老地产不同于普通住宅项目的开发，当前还有一些不利因素在制约着养老地产的开发。事实上，对房地产开发商和投资者来说，中国的养生养老地产不仅需要考虑政府政策导向，还需要把控经济和市场的发展方向和规律，并结合当地人民的生活水平和方式，这样才能给市场提供合适的产品。随着养生旅游的日益发展成熟，养生养老地产因其 “养生+旅游+房产”三管齐下的开发模式也备受社会各界投资者的青睐。2010年12月，万科正式宣布进入老龄化养生住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商也跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养生养老产业研究团队。泰康人
5、寿、中国人寿等保险纷纷启动养生养老产业项目。一时间，各方对于养生养老地产的关注度达到高峰。 养生养老地产SWOT分析：Strengths(优势)旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科费兰贾利对法国费加罗报发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游逐渐取代了观光旅游，成为大众更青睐的旅游方式。我国在3-5年内，将可望形成更大的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来更为旺盛的市场需求。利好的宏观前景。随着中国经济的持续发展，我国目前每年有3000万人次外出旅游，旅
6、游业消费更是日益增长。其中，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长，市场趋势已势不可挡。中华房商合作联合会执行主席贾卧龙认为，在宏观调控下，一场行业洗牌已悄然开始。此番调控不仅意在“遏制部分城市房价上涨过快”，随着调控深入，推动整个地产转型以及中国经济转型已经上升为调控与市场调节的合力使命。与住宅相比，旅游地产正在迎来春天，而旅游地产之中，又以养生地产更被市场关注；Weaknesses（劣势）概念的模糊不清。养生地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致养生地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通
7、过对国内的消费群体分析，一大部分的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，而忽略养生养老的居住初衷，持续走高的地产价格并非经营者长期收益的良策。笔者认为应从市场长远发展的角度，强调其作为休闲养生产品的本质含义。进入门槛较高。开发休闲养生地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游度假地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利；Opportunities（机遇）建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为养老养生旅游地产提
8、供了更大的发展空间。养生养老地产作为房地产业与休闲度假旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛前副总理曾在全国旅游工作会议讲话中指出“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游休闲方式”，这为养生地产的发展创造了良好的历史性机会；Threats（威胁）信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国休闲度假地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游养生地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃
9、致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。综上所述，养生养老旅游地产潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。经济的发展，人民生活水平的提高，是催生养生养老地产的前提条件。工业文明的发展，让人类越来越渴望最自然的环境和最安逸的生存空间，人民开始追求更高层次的生活需求。居家生活的多样性也得到了充分的释放。收入的差异性、工作的地域性、投资的不同需求等等原因，使人们在选择居家生活的方式上，逐渐体现自身的个性化的需要。其中以事业有成的社会中坚一族和退休金丰厚的老年人一族，在选择居家生活时，选择舒适度更高的居家条件，更多
10、的侧重对周边环境的选择。另外，一些追求高品质生活的城市新贵族阶层，也对这种新型的物业产生了浓厚的兴趣。人以类聚，在经济比较发达的沿海城市，把家安在自然风景怡人的地方，是所有追求高品质生活享受的先富裕起来阶层的共同选择。比如：香港维多利亚海湾的高档住所、山东烟台的近海度假洋楼、海南三亚的海景别墅，都是有名的富人阶层社区。正是在这样利好的环境推动下，养生养老地产也正在从沿海城市向经济强劲发展的中、西部城市延伸，刺激了内地休闲、养生地产的发展。所以说，养生地产的出现是人居水平发展一定程度后的必然规律，也是中国旅游产业发展的必经之路。 养老养生旅游地产的开发需要引入的三大理念：中医养生文化理念在养生养
11、老度假产品设计中，全面引入中医养生文化以及儒释道的修心养身理念、民间养生产品，通过洁净空气、优美环境、有机食品、中医中药、保健理疗、康体运动、养生互动等各种养生产品及方式，使人们融于自然、调节身心、平衡阴阳、恢复机能、固发精气，实现从精神、起居、饮食、运动、医疗等方面综合调养的养生目标，实现养生与养心的完美结合；环保节能绿色理念在环境保护方面，将针对废气、废水、废物、噪音等制定一系列的环保防治措施，使万紫园成为践行现代环保理念的示范基地；景观园林设计理念景观规划设计中将贯彻“以人为本，自然优先，生态营造，环境优美”的思想, 突出生态养生、中医养生的主题，将自然景观与人文景观有机融合，营造宁静、舒适、恬淡、幽雅、柔美的现代养生休闲居住胜地。 同时，充分借鉴吸收中国传统建筑风水学和园林艺术精髓，结合中华养生文化内涵，根据本土气候特征，背山面水，藏风聚气，争取最佳的景观效果和人居环境。 北京盛方咨询有限公司 TEL: 010-84989164/84988104
