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1、广渠路15号地项目设计任务书 中化方兴广渠路15号地项目设计任务书2010年3月9日目录1项目概况41.1项目区位41.2用地指标51.3交通条件51.4周边环境61.5周边现状71.6植被情况71.7市政条件91.8红线外的不利因素102项目定位102.1形象定位102.2客户定位113规划设计原则及建议113.1规划原则113.2经济技术指标133.3配套建议153.4停车建议154园林景观设计建议164.1核心思路164.2重点打造体育公园，以运动为主题164.3与会所结合，打造成为京城最大的私属会所公园174.4运动主题的功能174.5绿色生态情趣景观的打造194.6西区设计建议204
2、.7东区设计建议215会所及示范区设计建议215.1会所面积及功能建议215.2会所设计要点215.3示范区的整体建议225.4示范区的销售动线建议225.5示范区的节点布置建议235.6售楼处形象要求245.7样板间建议255.8售楼处建议255.9会所作为售楼处的功能分区及设计要求266整体风格建议287住宅设计建议307.1高端住宅户型设计要点307.2户内各功能空间面积尺度参考317.3大堂尺度及层高建议337.4精装修建议348商业设计建议418.1商业规划理念及风格418.2商业业态建议428.3设计要点449节能环保智能化建议459.1设备设施建议459.2智能化建议471 项目
3、概况 1.1 项目区位该宗地具体四至范围是：东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路。如下图1.2 用地指标地块编号用地性质用地面积（）容积率建筑面积（）密度限高（m）绿地率A41居住44722.3422.812522225%6030%A43托幼46000.8368030%1235%A44小学134000.6804016%1835%A47体育公园20800.1030.05104025%3030%A48住宅混合公建10900.05144360030%8030%A410住宅混合公建24634.66949853830%8030%A49代征绿地5264.548代征道路31598.548
4、总用地面积（）155919.765建设用地（）119057.165总建筑规模（）280121.4428（含廉租房15000）其中可出让253401.44281.3 交通条件大交通成熟，可达性便利度不足。四环路口与高架相接，只能通过桥底辅路进入本项目，前后环路出口距项目有一定距离，且交通状况不佳；西侧来访车辆目前可于大郊亭桥下掉头；为增加可达便利度，建议在图示位置开辟左转出口。1.4 周边环境周边氛围成熟，未来建筑密集。周边有多个成熟社区。项目必须考虑对周边用地遮挡退让，交通承载压力等问题。东四环路两广路大望路金港国际合生地块PEKINGHOUSE后现代城托幼托幼金长安大成国际金海国际三里屯一中
5、易构绿化用地1.5 周边现状1.6 植被情况1) 周边绿化 南侧国槐护路 用地南侧紧邻双向八车道的广渠路，目前道路绿化隔离带植被种植情况及长势情况良好。 用地南边界的行道树为国槐，胸径10cm左右，处于幼年期。国槐生长年限长，成年树树冠圆润秀美，可以预计随着时间的推移，会在未来形成很好的街道景观。 东侧绿带已成 用地东侧邻近四环高架桥，中间有规划中的25-30m宽绿化隔离带。现有绿地中植被生长情况良好，主要乔木树种为柳树，胸径6-7公分。2) 内部植被 地块内部植被茂盛，现有上百棵树木，30公分胸径以上估计约占70%，后期需要结合小区规划移植 现存植被基本为北京乡土树种，主要品种为杨树，零星散
6、布有刺槐、国槐、臭椿、榆树、柳树、栾树、构树等树种，缺乏档次较高的名贵观赏树种。现状大树集中区域如图所示，建议规划方案应考虑结合大树现址进行规划布局建筑设计，务求尽量多的保留成树。大树集中区域，建筑应避让 大胸径的杨树分布较为集中，树木分布位置如图所示。 用地内成年大树的树势强健，除个别形态较为优美，多数植株树形杂乱，做为景观树树形较差。1.7 市政条件1) 上水 广渠路、东四环路有现状上水管，百子湾南路、大郊亭中路、百子湾东路、小区一号路有规划上水管，具体位置见规划意见书附图。2) 雨水 东四环路西侧有现状雨水管，北京化工厂现状雨水管。大郊亭中路、百子湾一街有规划雨水管。3) 污水 向南可排
7、入现状半壁店暗沟，东四环路、百子湾二街、百子湾一街和广渠路均有现状过路管预留至东四环。4) 电力 由待建的平乐园110千伏变电站供电，电缆线路长度约为0.6公里。 但由于平乐园110千伏变电站出线开关柜数量有限，根据供电咨询方案，需在本项目用地范围内建设10千伏开闭站加以解决，此开闭站如需建设考虑在地下安排。5) 燃气 广渠路有现状天然气中压线。1.8 红线外的不利因素1) 主干道方向噪音问题突出 项目东侧四环路、南侧两广路，有噪声干扰。 西侧公交场站，有噪音干扰。2) 存在日照遮挡问题 用地最北侧现状住宅楼已公平退线本项目设计方案中考虑正常退线。金港国际合生地块PEKINGHOUSE后现代城
8、易构东四环路大望路两 广 路噪音噪音噪音绿化用地2 项目定位 2.1 形象定位1) 与公园共生的 城市居住综合体2) 以高端居住功能为项目的核心功能，强调居住物业的价值最大化，以高端住宅供应为主，并结合各地块的不同用途及价值，形成不同产品形式的高档住宅和公寓产品。2.2 客户定位1) 客户构成 企业家、驻华外籍、海外背景、社会名流、投资人等。2) 客户特征 工作全球化、生活复合化、思想国际化、城市无界化、需求发散化、置业多元化。3) 客户定位 财情横溢的国际北京人全球城市流动精英。 他们是具有较高购买能力和较强品位追求的人群，他们对北京城市资源有极强的依赖感，不论他们来自何方，北京是他们生活轨
9、迹和工作版图中重要的一环，在这里有他们无法割舍朋友圈和专属的圈层活动。3 规划设计原则及建议 3.1 规划原则1) 分区规划 根据用地特征和项目定位，将项目用地划分为东西两区。 西区为高端住宅区，重点打造高端宜居的特征，强调私密性、豪华品质感，将公园绿化纳入整体规划的范畴内考虑。 东区是以居住、商业功能为主的都市高档公寓，以地标形象、都市感强的现代建筑群落为主，承担相应的城市角色和城市功能。 拟先行建设体育公园，西区先于东区面市销售。西区：高端住宅区东区：都市公建区2) 地块及产品角色 西区住宅部： 高端大户型，最多两个单元拼接，形成更多的三面采光端户型。 以大树保留区为轴线，打造集中大园林景
10、观，同时充分利用体育公园景观资源和东侧界外绿化用地的优越大面积绿化条件，进行一体化规划。 西区体育公园： 重点考虑其景观内部化私有化设计的可能性，以及如何将其资源更好的与居住区紧密相连，提高西区的居住品质。 东区公建区： 公建区仍以居住功能为主，通过精品商业街营造高端休闲氛围。 打造极具特色的公建立项居住类产品。 东区保障性住房： 建议设在居住适宜性较差的临四环路的位置，避免对项目高端居住群落形成太多的负面影响，尽量让出北侧景观面。 保障性住房应为独立建筑有独立出入流线，不与商品房混淆。3) 分区规划要点 西区： 更注重营造大面积集中景观园林和私密性更强的居住氛围。 尽量设计为南北通透一梯少户
11、的板式建筑。 人车分流、尽量全地下停车、确保充裕的车位。 可以考虑地上留隐蔽车行通道和部分临时停车位。 东区： 可以接受东西向或塔楼形式。 可以考虑部分地上停车位。3.2 经济技术指标1) 西区：高端住宅区户型面积房型结构建议建面比设计要求备注550-600复式4卧多厅独立书房300以上户型的顶层所有的卧室都应满足全套间含卫生间和衣帽间设计标准。起居的景观需求大于朝向需求。设服务回路，佣人房带独立卫浴。主仆分入双通道。要求标准层为一层12户。应充分考虑东侧界外绿化用地景观资源优势布局楼座。层高3.3米。此产品尽量建设在A4-1地块内。复式产品仅考虑设置在园林中间楼栋，临路以及临学校产品不予考虑
12、。平层4卧多厅独立书房320-3504卧多厅30%多功能房（如家庭厅、影音室、会客厅等）。3卧多厅30%强化主卧套设计（如套内书房、双更衣间、双卫浴等）。240-2804卧多厅20%设独立书房，并且其中12个卧室可不带卫生间。可接受主仆不分入的形式。佣人房可不设独立卫浴，也可作为储藏间使用。要求标准层为一层12户。层高3.1米。此产品约9800可建设在A4-8地块内。3卧多厅20%强调私密生活，注重对主卧套的打造。或强调社交空间，加强对起居系列的打造。小计建面125222100%均为居住产权 考虑在A41地块做台地设计，提升项目品质，丰富园林设计，从而确保西区纯居住立项的高端形象。2) 东区：
13、都市公建区产权类型户型面积区间户型结构建议建面比设计要求及备注公建产权A4-8、A4-1050以下1卧1卫1厨1厅40%确保卧室、卫生间、厨房、餐厅功能在空间内得到体现70-1001卧1卫1厨2厅或2卧1卫1厨2厅60%100m2以上户型只设置在端单元，并保证南北向或东西向通透100-1202卧1卫1厨2厅公建公寓合计61069100%住宅产权400-4204卧3卫多厅（功能房如家庭厅、影音室、会客厅等）10%顶层复式，只在A4-10地块设计，A4-8地块不设计复式产品。180-2002卧2卫1厨多厅（独立书房/多功能房）40%南北通透，北侧直面绿化用地景观，2梯2户，此类产品建议设置在A4-8地块，并且严格控制产品面积在此建议范围之内，
